Que regarder avant d'acheter un appartement à Terrassa ?

Deux Terrassa sur un même marché

Le recensement espagnol de 2021 montre une ville coupée presque en deux. D'un côté, 8 829 logements dans des immeubles de 1951-1960, 13 689 de 1961-1970 et 19 823 de 1971-1980. De l'autre, 6 791 des années 1980, 18 168 des années 1990 et 22 330 de 2001-2010, soit 49 402 logements postérieurs à 1980.

Ce partage change votre liste de questions. Pour un immeuble des années 1960, commencez par les planchers, la façade et l'inspection. Pour une résidence des années 1990 ou du début du siècle, regardez la qualité de construction, les éventuelles réclamations de la communauté de propriétaires contre le promoteur et la performance énergétique. Le premier point à établir est donc l'année au cadastre (Catastro).

L'aluminose à Terrassa : quand la question a un sens

Le collège des techniciens du bâtiment de Barcelone (CAATEEB) date l'usage du ciment alumineux dans les poutrelles de 1950 à 1970. À Terrassa, la question porte donc sur les 22 518 logements de ces deux décennies, un peu moins d'un sur quatre. Pour un appartement de 1995, l'aluminose n'est pas un sujet ; pour un de 1964, la question se pose.

Après l'effondrement de 1990 dans le quartier barcelonais du Turó de la Peira, l'institut catalan de technologie de la construction a examiné, selon le CAATEEB, environ un millier d'immeubles dans 300 communes et conclu que tout le parc catalan de l'après-guerre était concerné. Il n'existe pas de liste publique d'immeubles touchés à Terrassa : chaque immeuble se vérifie à part.

Pendant la visite, cherchez de la rouille ou des fissures sous les plafonds, surtout dans la salle de bains, la cuisine et la véranda fermée, et demandez si la communauté a fait sonder ou renforcer les planchers. Plus que l'âge, c'est l'humidité qui abîme ces poutrelles.

La crue de 1962 et les cartes actuelles

La crue du Vallès de septembre 1962 a fait plus de 600 morts. En septembre 2026, la mairie de Terrassa a publié la première liste officielle de ses 189 victimes, établie par le Centre d'Estudis Històrics de Terrassa et l'association Niños Desaparecidos de la Riada 1962. Des quartiers entiers ont été emportés ; à l'Escardívol, une cinquantaine de maisons ont disparu.

Aujourd'hui, la référence pour l'acheteur est la cartographie officielle. Les cartes SNCZI du ministère espagnol donnent 5 ARPSI et des zones de crue fluviale qui atteignent la ville dès la période de retour de 10 ans. La vérification 10 du rapport indique si votre parcelle se trouve dans la zone de 10, 100 ou 500 ans ; pour un rez-de-chaussée proche d'un torrent, interrogez aussi sur l'assurance et les dégâts des eaux récents.

L'inspection de l'immeuble : que demander à Terrassa

En Catalogne, l'inspection de l'immeuble (ITE) est obligatoire avant que l'immeuble atteigne 45 ans, d'après l'année du cadastre, en vertu de la loi 18/2007 et du décret 67/2015. La moitié du parc de Terrassa a déjà cet âge ; le reste suivra dans les prochaines années, en commençant par les immeubles des années 1980.

Le certificat d'aptitude vaut 10 ans sans défaut ou avec des défauts légers, 6 avec des défauts importants et 3 avec des défauts graves ou très graves une fois les mesures de sécurité exécutées ; sans elles, il est refusé. Lors de la vente, le vendeur doit le remettre. Si l'immeuble a moins de 45 ans, il n'aura pas encore de certificat : demandez alors les procès-verbaux de la communauté et le carnet de l'immeuble (llibre de l'edifici).

Radon, séismes et valeur d'expertise

Le code de la construction classe Terrassa en zone I pour le radon (DB-HS6, annexe B). Ce classement impose une protection dans le neuf et certaines rénovations, mais ne dit rien du radon d'un logement précis ; dans un immeuble ancien, la question pratique est de savoir si l'appartement touche le sol. La norme parasismique NCSE-02 attribue à la ville 0,04 g.

La valeur d'expertise moyenne du logement libre était de 2 300,6 €/m² au premier trimestre 2026, en hausse de 10,9 % sur un an, selon le ministère espagnol du Logement. Elle est plus basse qu'à Barcelone, L'Hospitalet, Badalona ou Sabadell et sert de repère face au prix demandé.

Ce que HOUSINGFAX vous dit à Terrassa, et ce qu'il ne dit pas

Le rapport réalise 22 vérifications pour toute adresse de la ville : la 03 donne le niveau de risque d'aluminose à partir de l'année cadastrale, qui distingue un immeuble des années 1960 d'une résidence récente ; la 10, l'exposition aux crues ; la 22, le radon ; la 07, le prix face à la valeur d'expertise et aux prix notariaux du secteur.

Deux sources catalanes manquent encore : le registre des inspections, si bien que l'état de l'immeuble vient du PDF de l'inspection téléversé, et le registre des certificats énergétiques de l'ICAEN, si bien que la vérification 06 reste sans donnée. Le rapport ne remplace pas une inspection technique sur place. Le rapport gratuit montre les vérifications avec les données de votre immeuble ; l'essentiel coûte 11 € et le complet 19 €.