Waar kijkt u naar voordat u een appartement in Terrassa koopt?

Twee Terrassa's op één markt

De Spaanse telling van 2021 toont een stad die bijna in tweeën is gedeeld. Aan de ene kant 8.829 woningen in gebouwen van 1951-1960, 13.689 van 1961-1970 en 19.823 van 1971-1980. Aan de andere kant 6.791 uit de jaren tachtig, 18.168 uit de jaren negentig en 22.330 van 2001-2010, samen 49.402 woningen van na 1980.

Die tweedeling verandert uw vragenlijst. Bij een blok uit de jaren zestig begint u met vloeren, gevel en inspectie. Bij een complex uit de jaren negentig of begin deze eeuw tellen bouwkwaliteit, eventuele claims van de vereniging van eigenaars tegen de ontwikkelaar en energiezuinigheid. De eerste stap is daarom het bouwjaar in het kadaster (Catastro).

Aluminose in Terrassa: wanneer de vraag zinvol is

De vereniging van bouwkundigen van Barcelona (CAATEEB) dateert het gebruik van aluminaatcement in vloerbalken op 1950 tot 1970. In Terrassa gaat de vraag dus over de 22.518 woningen uit die twee decennia, net minder dan een op de vier. Bij een woning uit 1995 speelt aluminose geen rol; bij een uit 1964 is de vraag wel zinvol.

Na de instorting in de Barcelonese wijk Turó de la Peira in 1990 onderzocht het Catalaanse bouwtechnologie-instituut volgens de CAATEEB zo'n duizend gebouwen in 300 gemeenten en concludeerde dat de hele Catalaanse naoorlogse voorraad betrokken was. Een openbare lijst van getroffen gebouwen in Terrassa bestaat niet; elk gebouw wordt apart bekeken.

Let bij de bezichtiging op roest of scheuren aan de onderkant van het plafond, vooral in badkamer, keuken en overdekte veranda, en vraag of de vereniging de vloeren heeft laten onderzoeken of versterken. Meer dan de leeftijd is het vocht dat deze balken beschadigt.

De overstroming van 1962 en de huidige kaarten

De overstroming in de Vallès in september 1962 kostte meer dan 600 mensen het leven. In september 2026 publiceerde de gemeente Terrassa de eerste officiële lijst van haar 189 slachtoffers, opgesteld door het Centre d'Estudis Històrics de Terrassa en de vereniging Niños Desaparecidos de la Riada 1962. Hele wijken werden weggevaagd; in l'Escardívol gingen zo'n vijftig huizen verloren.

Nu is voor kopers de officiële kartering bepalend. De SNCZI-kaarten van het Spaanse ministerie geven 5 ARPSI en rivieroverstromingszones die de stad al bij een herhalingstijd van 10 jaar raken. Controle 10 van het rapport toont of uw perceel in de zone voor 10, 100 of 500 jaar ligt; vraag bij benedenwoningen dicht bij een beek ook naar verzekering en recente waterschade.

Gebouwinspectie: wat u in Terrassa opvraagt

In Catalonië is de gebouwinspectie (ITE) verplicht voordat een gebouw 45 jaar oud is, gemeten vanaf het kadastrale bouwjaar, op basis van woonwet 18/2007 en decreet 67/2015. De helft van de voorraad in Terrassa heeft die leeftijd bereikt; de rest volgt de komende jaren, te beginnen met de blokken uit de jaren tachtig.

Het geschiktheidscertificaat geldt 10 jaar zonder of met lichte gebreken, 6 bij belangrijke en 3 bij ernstige of zeer ernstige met uitgevoerde veiligheidsmaatregelen; zonder die maatregelen wordt het geweigerd. Bij de verkoop moet de verkoper het overhandigen. Is het gebouw jonger dan 45 jaar, dan is er nog geen certificaat: vraag dan de notulen van de vereniging en het gebouwlogboek (llibre de l'edifici).

Radon, aardbevingen en taxatiewaarde

De bouwvoorschriften plaatsen Terrassa in radonzone I (DB-HS6, bijlage B). Die indeling eist bescherming bij nieuwbouw en sommige verbouwingen, maar zegt niets over het radon in een bepaalde woning; bij een ouder blok telt in de praktijk of de woning grondcontact heeft. De aardbevingsnorm NCSE-02 noemt voor de stad 0,04 g.

De gemiddelde taxatiewaarde van vrije-sectorwoningen was 2.300,6 €/m² in het eerste kwartaal van 2026, 10,9% meer dan een jaar eerder, volgens het Spaanse woonministerie. Die ligt lager dan in Barcelona, L'Hospitalet, Badalona of Sabadell en dient als maatstaf voor de vraagprijs.

Wat HOUSINGFAX in Terrassa laat zien, en wat niet

Het rapport voert 22 controles uit voor elk adres in de stad: 03 het aluminoseniveau op basis van het kadastrale bouwjaar, dat een blok uit de jaren zestig onderscheidt van een recent complex; 10 de overstromingsligging; 22 radon; 07 de prijs tegenover de taxatiewaarde en de notariële prijzen in de buurt.

Twee Catalaanse bronnen ontbreken nog: het inspectieregister, waardoor de staat van het gebouw uit de geüploade inspectie-pdf komt, en het ICAEN-register van energiecertificaten, waardoor controle 06 zonder gegevens blijft. Het rapport vervangt geen technische inspectie van het gebouw ter plaatse. Het gratis rapport toont de controles met de gegevens van uw gebouw; het essentieel rapport kost 11 € en het volledig rapport 19 €.