Que vérifier avant d'acheter un appartement à Barcelone ?

Aluminose : pourquoi les acheteurs barcelonais s'en préoccupent

L'aluminose désigne en Espagne la dégradation du béton fait de ciment alumineux, employé surtout dans des poutrelles préfabriquées de plancher. La mairie de Barcelone rappelle, dans l'histoire du Turó de la Peira (district de Nou Barris), qu'un immeuble s'y est effondré en 1990 parce que le ciment alumineux avait été utilisé dans une bonne partie du quartier. Ses grandes barres dataient des années 1950 à 1970 ; la rénovation qui a suivi a démoli des îlots entiers, consolidé beaucoup d'appartements et construit de nouveaux immeubles.

D'après le collège des techniciens du bâtiment de Barcelone (CAATEEB), l'institut catalan de technologie de la construction a ensuite examiné environ un millier d'immeubles dans 300 communes et conclu que tout le parc de l'après-guerre méritait attention. En 2003, le gouvernement catalan citait aussi La Trinitat, à Barcelone, parmi les quartiers reconstruits à cause de pathologies structurelles comme l'aluminose.

Cela ne veut pas dire que chaque logement de l'époque est touché. La Catalogne comptait alors plus d'une centaine de fabricants de poutrelles, qui utilisaient aussi bien le ciment alumineux que le ciment Portland, et les poutrelles des années 1950 et 1960 ne perdent plus de résistance d'elles-mêmes : c'est l'humidité, en rouillant l'acier, qui les abîme.

Une ville d'appartements des années 1960

Le recensement de 2021 compte 76 057 logements dans des immeubles de 1951-1960 et 204 691 de 1961-1970, soit 280 748, un peu plus du tiers des 794 568 logements dont l'année est connue. C'est la période, 1950 à 1970, que le CAATEEB associe au ciment alumineux. Encore 218 770 logements se trouvent dans des immeubles antérieurs à 1951, où les questions portent plutôt sur les façades, les toitures, les réseaux et les planchers en bois ou en fer.

Lors de la visite, regardez les plafonds de la salle de bains, de la cuisine et de la véranda fermée (galería), et demandez à la communauté de propriétaires (comunidad de propietarios, l'équivalent de la copropriété) si des planchers ont été réparés. Les procès-verbaux récents indiquent les travaux votés et les appels de fonds exceptionnels (derramas).

Le certificat que le vendeur doit vous remettre

En Catalogne, tout immeuble d'habitation doit passer l'inspection de l'immeuble (ITE) avant ses 45 ans, comptés à partir de l'année inscrite au cadastre (Catastro). C'est ce qu'explique l'agence catalane du logement, en application de la loi 18/2007 sur le droit au logement et du décret 67/2015. Vu le parc barcelonais, presque tous les immeubles en vente devraient déjà l'avoir passée.

L'inspecteur classe les défauts en légers, importants, graves ou très graves. Le certificat d'aptitude (certificat d'aptitud) vaut 10 ans sans défaut ou avec des défauts légers, 6 ans avec des défauts importants et 3 ans avec des défauts graves ou très graves une fois les mesures de sécurité exécutées ; sinon, il est refusé.

Pour l'acheteur, la règle clé est la suivante : lors d'une vente, la remise de ce certificat est obligatoire. Demandez-le avant de signer les arras, le contrat avec acompte qui précède en général l'acte en Espagne, avec le rapport complet de l'inspection qui liste défauts et délais. L'agence souligne que l'inspection est visuelle et n'a jamais pour objet de trouver des vices cachés.

Des zones inondables entre deux fleuves et la mer

En superposant le territoire communal aux cartes officielles des zones inondables du ministère espagnol de la Transition écologique (SNCZI), on obtient 4 zones à risque potentiel important d'inondation (ARPSI), et les zones de crue fluviale atteignent la ville dès la période de retour de 10 ans. Ce chiffre vaut pour toute la commune, pas pour votre rue.

C'est la parcelle qui compte. Un étage élevé dans une rue en pente et un rez-de-chaussée près d'un ancien cours d'eau sont deux cas très différents. Si vous achetez de plain-pied, un ancien local commercial ou dans un immeuble avec parking souterrain, demandez si l'eau est déjà entrée.

Radon et séismes : ce que disent les normes

Le code espagnol de la construction classe Barcelone en zone I pour le radon (annexe B du document DB-HS6). Dans cette zone, les constructions neuves et certaines rénovations doivent poser une barrière entre le sol et les pièces habitables. Ce classement concerne la commune et ne mesure le radon dans aucun logement ; dans un immeuble des années 1960, l'utile est de savoir si l'appartement est en contact avec le sol et bien ventilé.

La norme parasismique NCSE-02 attribue à la ville une accélération sismique de base de 0,04 g, comme à ses voisines de l'agglomération.

Ce que couvre le rapport HOUSINGFAX à Barcelone, et ses limites

Le rapport réalise 22 vérifications pour toute adresse de Barcelone. La vérification 03 déduit de l'année cadastrale un niveau de risque d'aluminose en mots ; la 10 superpose la parcelle aux cartes de 10, 100 et 500 ans ; la 22 indique la zone radon ; la 07 compare le prix à la valeur d'expertise moyenne du ministère du Logement, 4 681,5 €/m² dans la ville au premier trimestre 2026, en hausse de 12 % sur un an.

Deux sources catalanes ne sont pas encore consultées. Le registre des inspections de la Generalitat manque : l'état de l'immeuble (vérification 01) n'apparaît que si vous téléversez le rapport d'inspection en PDF. Le registre des certificats énergétiques de l'institut catalan de l'énergie (ICAEN) manque aussi : la vérification 06 reste sans donnée. Le rapport ne remplace pas une inspection technique sur place.

Commencez par le rapport gratuit, qui montre les vérifications avec les données réelles de l'immeuble. Le rapport essentiel coûte 11 € et le rapport complet, qui ajoute l'état enregistré de l'immeuble, 19 €, en PDF en quelques minutes et en paiement unique.