Comment acheter un logement en Espagne quand on est étranger ?

1. Demandez votre NIE

Le NIE (número de identidad de extranjero) est le numéro que l'Espagne attribue aux étrangers qui ont des intérêts économiques, professionnels ou sociaux dans le pays. Il vous faudra pour signer l'achat et payer les impôts : obtenez-le en premier.

En Espagne, la demande se fait auprès de la police, dans un bureau des étrangers (oficina de extranjería) ou un commissariat ; depuis l'étranger, au consulat d'Espagne. Vous remplissez le formulaire EX-15 et payez la taxe 790, code 012, dans une banque. Selon la police, la demande doit être tranchée dans un délai maximal de cinq jours après son dépôt.

2. Prévoyez le financement et un compte en Espagne

La plupart des acheteurs étrangers ouvrent un compte dans une banque espagnole pour payer l'acompte, les impôts, l'eau, l'électricité et les charges de la copropriété (comunidad de propietarios). Si vous avez besoin d'un prêt, demandez tôt à la banque quels documents elle exige d'un non-résident.

3. Vérifiez le logement avant la visite

Avec l'adresse ou la référence cadastrale, vous pouvez demander le rapport gratuit de HOUSINGFAX : il coûte 0 €, sans création de compte, et affiche le voyant de ses 22 vérifications (✓ sans alerte, ⚠ à surveiller, ○ sans donnée). Vous arrivez à la visite en sachant quoi demander.

Regardez l'année de construction, la fiche du cadastre (Catastro, le registre fiscal espagnol des biens immobiliers) et les risques de l'emplacement. Sur la côte, les zones inondables et la distance à la mer comptent le plus : la loi espagnole sur le littoral fixe une servitude de protection de 100 mètres à l'intérieur des terres depuis la limite intérieure du rivage, qui peut être étendue de 100 mètres au plus. Le rapport vérifie les zones inondables officielles, mais pas la délimitation du domaine public maritime (deslinde) : demandez à votre avocat si le bien est concerné.

4. Demandez la nota simple

La nota simple est l'extrait du registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad). Elle indique qui est le propriétaire et quelles charges pèsent sur le bien : hypothèques, saisies, usufruits. Le portail des conservateurs la délivre pour 9,02 € par bien, hors taxes ; une traduction en anglais coûte 30 €, hors taxes.

La nota simple vous dit qui est le propriétaire ; HOUSINGFAX vous dit dans quel état est l'immeuble. Les deux se complètent : demandez les deux.

5. Vérifiez l'immeuble et la copropriété

Demandez si l'immeuble a passé l'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE), le contrôle périodique obligatoire des immeubles anciens en Espagne, et quels défauts elle a relevés. Dans la Communauté valencienne, au Pays basque et à Madrid, le rapport complet consulte le registre régional et vous montre le résultat.

Demandez aussi, par l'intermédiaire du vendeur, l'attestation de dettes envers la copropriété et les procès-verbaux des dernières assemblées, où figurent les appels de fonds exceptionnels (derramas) et les travaux votés. Si quelque chose vous inquiète pendant la visite, faites venir un architecte ou un expert du bâtiment avant de verser un acompte.

6. Signez le contrat d'arras

Le contrat d'arras est le contrat de réservation par lequel vous versez un acompte. Avec les arras dites pénitentielles (arras penitenciales), le Code civil espagnol (article 1454) permet à chaque partie de renoncer à la vente : l'acheteur perd l'acompte, ou le vendeur le rembourse au double. Le type d'arras, le montant et les délais sont fixés par le contrat lui-même : faites-le relire par votre avocat avant de signer.

7. Calculez les impôts

Selon l'administration fiscale espagnole, un logement neuf acheté au promoteur paie la TVA (IVA) : 10 % en règle générale et 4 % pour les logements sociaux du régime spécial ou de promotion publique. Un logement ancien acheté à un particulier paie l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), versé à l'administration fiscale de la région où se trouve le bien.

Le taux de l'ITP et ses réductions dépendent de chaque région ; un gestor (un mandataire administratif qui gère impôts et formalités) ou votre conseiller fiscal vous dira combien vous paierez. Le rapport de HOUSINGFAX inclut une estimation indicative des frais d'achat, qui ne remplace pas ce calcul.

8. Signez l'acte chez le notaire

L'achat se conclut par un acte authentique (escritura) signé devant un notaire espagnol, puis inscrit au registre foncier. Si vous ne maîtrisez pas l'espagnol, demandez à l'avance au notaire comment la signature sera organisée pour que vous compreniez ce que vous signez.

Ce qu'apporte un rapport en français

HOUSINGFAX fonctionne en français, espagnol, anglais, allemand et néerlandais. Le rapport vous parvient dans la langue du site au moment de la commande et nomme chaque source officielle espagnole, pour que vous puissiez y renvoyer votre notaire, votre banque ou votre avocat.

Il ne remplace ni une inspection technique de l'immeuble ni un conseil juridique ou fiscal : il vous dit quoi vérifier et à qui poser la question.