Worauf sollten Sie beim Wohnungskauf in Terrassa schauen?

Zwei Terrassas auf einem Markt

Der spanische Zensus 2021 zeigt eine fast zweigeteilte Stadt. Auf der einen Seite 8.829 Wohnungen in Gebäuden von 1951 bis 1960, 13.689 von 1961 bis 1970 und 19.823 von 1971 bis 1980. Auf der anderen 6.791 aus den 1980ern, 18.168 aus den 1990ern und 22.330 von 2001 bis 2010, zusammen 49.402 Wohnungen jünger als 1980.

Diese Teilung verändert Ihre Fragenliste. Bei einem Block der 1960er beginnen Sie mit Decken, Fassade und Inspektion. Bei einer Anlage aus den 1990ern oder frühen 2000ern zählen Bauqualität, etwaige Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den Bauträger und Energieeffizienz. Der erste Schritt ist daher das Baujahr im Kataster (Catastro).

Aluminose in Terrassa: wann die Frage Sinn ergibt

Der Verband der Bauingenieure von Barcelona (CAATEEB) datiert den Einsatz von Tonerdeschmelzzement in Deckenbalken auf 1950 bis 1970. In Terrassa betrifft die Frage damit die 22.518 Wohnungen dieser zwei Jahrzehnte, knapp jede vierte. Bei einer Wohnung von 1995 spielt Aluminose keine Rolle; bei einer von 1964 lohnt die Frage.

Nach dem Einsturz im Barceloneser Viertel Turó de la Peira 1990 untersuchte das katalanische Bautechnik-Institut laut CAATEEB rund tausend Gebäude in 300 Gemeinden und folgerte, dass der gesamte katalanische Nachkriegsbestand betroffen war. Eine öffentliche Liste betroffener Gebäude in Terrassa gibt es nicht; jedes Haus wird einzeln geprüft.

Achten Sie bei der Besichtigung auf Rost oder Risse an der Deckenunterseite, vor allem in Bad, Küche und verglaster Loggia, und fragen Sie, ob die Gemeinschaft die Decken untersuchen oder verstärken ließ. Mehr als das Alter schadet diesen Balken die Feuchtigkeit.

Das Hochwasser von 1962 und die heutigen Karten

Das Hochwasser im Vallès im September 1962 forderte mehr als 600 Todesopfer. Im September 2026 veröffentlichte die Stadt Terrassa die erste amtliche Liste ihrer 189 Opfer, erarbeitet vom Centre d'Estudis Històrics de Terrassa und dem Verein Niños Desaparecidos de la Riada 1962. Ganze Viertel wurden weggerissen; in l'Escardívol gingen rund fünfzig Häuser verloren.

Heute ist für Käufer die amtliche Kartierung maßgeblich. Die SNCZI-Karten des spanischen Umweltministeriums ergeben 5 ARPSI und Flusshochwasserflächen, die die Stadt schon bei 10-jährlicher Wiederkehr erreichen. Prüfung 10 des Berichts zeigt, ob Ihr Grundstück in der Zone für 10, 100 oder 500 Jahre liegt; bei Erdgeschossen nahe einem Bachlauf fragen Sie zusätzlich nach Versicherung und jüngsten Wasserschäden.

Gebäudeinspektion: was Sie in Terrassa verlangen sollten

In Katalonien ist die Gebäudeinspektion (ITE) Pflicht, bevor ein Gebäude 45 Jahre alt wird, gemessen am Katasterbaujahr, gestützt auf das Wohnungsgesetz 18/2007 und das Dekret 67/2015. Die Hälfte des Bestands in Terrassa hat dieses Alter erreicht; der Rest folgt in den kommenden Jahren, zuerst die Blocks der 1980er.

Die Eignungsbescheinigung gilt 10 Jahre ohne oder mit leichten Mängeln, 6 bei erheblichen und 3 bei schweren oder sehr schweren mit umgesetzten Sicherungen; ohne diese wird sie verweigert. Beim Verkauf muss der Verkäufer sie übergeben. Ist das Haus jünger als 45 Jahre, gibt es noch keine Bescheinigung: Verlangen Sie dann die Protokolle der Gemeinschaft und das Gebäudebuch (llibre de l'edifici).

Radon, Erdbeben und Schätzwert

Die Bauordnung ordnet Terrassa der Radonzone I zu (DB-HS6, Anhang B). Die Einstufung verlangt Schutz bei Neubauten und manchen Umbauten, sagt aber nichts über das Radon in einer bestimmten Wohnung; bei einem älteren Block zählt praktisch, ob die Wohnung Bodenkontakt hat. Die Erdbebennorm NCSE-02 nennt für die Stadt 0,04 g.

Der durchschnittliche Schätzwert frei finanzierter Wohnungen lag im ersten Quartal 2026 bei 2.300,6 €/m², 10,9 % mehr als ein Jahr zuvor, laut spanischem Wohnungsbauministerium. Er ist niedriger als in Barcelona, L'Hospitalet, Badalona oder Sabadell und dient als Maßstab für den geforderten Preis.

Was HOUSINGFAX in Terrassa zeigt – und was nicht

Der Bericht führt 22 Prüfungen für jede Adresse der Stadt durch: 03 die Aluminose-Einstufung aus dem Katasterbaujahr, die einen Block der 1960er von einer neueren Anlage unterscheidet; 10 die Hochwasserlage; 22 Radon; 07 den Preis im Vergleich zu Schätzwert und notariellen Preisen der Gegend.

Zwei katalanische Quellen fehlen noch: das Inspektionsregister, weshalb der Gebäudezustand aus dem hochgeladenen Inspektions-PDF kommt, und das ICAEN-Register der Energieausweise, weshalb Prüfung 06 ohne Daten bleibt. Der Bericht ersetzt keine technische Begutachtung des Gebäudes vor Ort. Der kostenlose Bericht zeigt die Prüfungen mit den Daten Ihres Hauses; der Basisbericht kostet 11 €, der vollständige 19 €.