Que faut-il vérifier avant d'acheter un appartement en Espagne ?

Dans quel état est l'immeuble ?

Commencez par l'année de construction, la surface et le nombre de logements inscrits au cadastre espagnol (Catastro) : ils indiquent quels problèmes sont courants dans un immeuble de cet âge. Pour un immeuble ancien, demandez s'il a passé l'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE), ce qu'elle a relevé et si des défauts restent à corriger.

Dans la Communauté valencienne, au Pays basque et à Madrid, le rapport complet consulte le registre régional de ces inspections et montre le résultat, les défauts et leurs délais. Partout, il donne à partir de l'année de construction le niveau de probabilité d'aluminose et s'il peut y avoir de l'amiante, toujours en mots et avec le motif.

Quels papiers demander ?

Le certificat de performance énergétique est obligatoire pour vendre : l'annonce doit indiquer sa classe, une copie enregistrée est annexée au contrat et il est valable dix ans au plus, ou cinq ans pour la classe G (Real Decreto 390/2021, articles 13 et 17). Le rapport montre la classe, la consommation et les émissions du certificat enregistré là où le registre régional est consultable, aujourd'hui dans la Communauté valencienne et au Pays basque.

La nota simple (l'extrait du registre foncier) vous dit qui est le propriétaire ; HOUSINGFAX vous dit dans quel état est l'immeuble. Demandez la nota simple au registre foncier, au vendeur le dernier avis de l'IBI (taxe foncière) et à la copropriété (comunidad de propietarios) les travaux votés et les charges impayées : le rapport ne remplace aucun de ces documents.

Quels risques présente le terrain ?

Vérifiez si la parcelle se trouve en zone inondable officielle selon la cartographie du ministère espagnol de la Transition écologique, si le sol bouge selon les mesures satellitaires de Copernicus, quelle est la sismicité de la zone et quel potentiel de radon lui attribue le Conseil de sécurité nucléaire espagnol (CSN).

Le rapport ajoute la géologie sous l'immeuble, les incendies de forêt enregistrés dans la commune et la distance à la masse forestière la plus proche. Quand une source ne répond pas ou ne couvre pas la zone, la vérification affiche « sans donnée », jamais une absence de risque.

Qu'y a-t-il autour du logement ?

Regardez le bruit officiel de la rue lorsqu'une carte de bruit existe, la distance à la route principale, à la voie ferrée, à l'aérodrome, à la ligne à haute tension et à la zone industrielle les plus proches, ainsi que les installations industrielles enregistrées à proximité.

Comptent aussi les heures d'ensoleillement de chaque façade en été et en hiver, le potentiel solaire de la toiture, le climat et la criminalité enregistrée dans la commune (ou dans la province à défaut de chiffre communal) comparée à la moyenne nationale.

Quelles vérifications du rapport répondent à cette liste

Les 22 vérifications suivent l'ordre de ce guide : immeuble (01 à 04), fiche cadastrale et certificat énergétique (05 et 06), prix (07), sol et terrain (08 à 13), environs (14 à 17) et soleil, climat, incendies et radon (18 à 22). Chacune a un voyant : ✓ sans alerte, ⚠ à surveiller ou ○ sans donnée.

Vous pouvez voir le résultat dans l'exemple de rapport, un vrai appartement à València, et vérifier gratuitement votre logement : le rapport gratuit montre le voyant de chaque vérification pour votre immeuble avant tout paiement.

Le prix correspond-il aux valeurs de référence ?

Le rapport montre les valeurs d'expertise officielles du ministère espagnol du Logement pour la province et, dans les grandes communes, pour la commune, le loyer de référence de l'État pour le quartier, une estimation indicative des frais d'achat et un lien vers le prix moyen de vente du portail statistique du notariat pour le code postal.

Il ne calcule pas de prix cible et ne vous dit pas combien offrir : il vous donne des références sourcées et datées pour négocier avec des faits.

Ce que ce rapport ne peut pas vous dire

Le rapport travaille à partir des registres officiels, sans entrer dans l'immeuble : il ne remplace pas une inspection technique sur place, une expertise de valeur ni le conseil d'un avocat. Si une vérification est à surveiller, la liste « Points à vérifier » vous dit quoi demander, et à qui, avant de signer les arras (le compromis avec acompte).