Que contrôler avant d'acheter un appartement à Badalona ?

Sant Roc et l'expérience de Badalona avec l'aluminose

En février 2003, le gouvernement catalan a signé avec les quatre associations de riverains de Sant Roc un accord pour accélérer la reconstruction du quartier, l'un de ceux touchés par des pathologies structurelles comme l'aluminose, la dégradation du béton au ciment alumineux. Le plan prévoyait 918 logements neufs et 60 millions d'euros pour remplacer peu à peu les immeubles existants, dans un quartier qui réunissait 5 % des logements de la ville.

Le même communiqué citait des opérations semblables à Sant Cosme (El Prat), La Trinitat (Barcelone) et Arraona (Sabadell). À Badalona, l'aluminose appartient donc à l'histoire récente d'un quartier précis, et la question mérite d'être posée pour tout immeuble de l'époque.

Mais une reconstruction publique dans un quartier ne dit rien de l'immeuble voisin ni d'un autre district. Le collège des techniciens du bâtiment de Barcelone (CAATEEB) rappelle que les poutrelles des années 1950 et 1960 étaient faites au ciment alumineux comme au ciment Portland, souvent dans les mêmes usines ; seuls des prélèvements analysés en laboratoire indiquent lequel porte un plancher.

Un parc plus tardif qu'à Barcelone

La décennie la plus fournie à Badalona est celle des années 1970. Le recensement de 2021 compte 4 210 logements dans des immeubles de 1951-1960, 24 486 de 1961-1970 et 31 115 de 1971-1980 : la fin de ce cycle de construction pèse ici plus lourd que dans la capitale.

Concrètement, le CAATEEB situe le ciment alumineux entre 1950 et 1970. Un immeuble de 1975 en sort, même s'il partage d'autres traits de son époque, comme une isolation faible ou des réseaux d'origine. Ce qui compte, c'est l'année exacte au cadastre (Catastro), pas la décennie. Encore 23 376 logements sont postérieurs à 1980 ; là, l'attention se porte sur le certificat énergétique et la qualité des rénovations.

Une ville en bord de mer : l'exposition aux inondations

En superposant la commune de Badalona aux cartes du ministère espagnol de la Transition écologique (SNCZI), on obtient 2 zones à risque potentiel important d'inondation (ARPSI), et la première couche qui touche la ville est la couche côtière de période de retour 100 ans. Outre les torrents, le littoral a donc des zones cartographiées.

Pour un appartement proche de la mer, c'est la parcelle qui compte, pas la ville : le rapport la superpose aux cartes fluviales de 10, 100 et 500 ans et aux cartes côtières de 100 et 500 ans. Une zone non cartographiée ne prouve pas l'absence de risque ; pour un rez-de-chaussée, interrogez la communauté de propriétaires sur les tempêtes et les entrées d'eau.

Radon zone II : ce que cela signifie, et ce que cela ne signifie pas

L'annexe B du document santé du code de la construction (DB-HS6) classe Badalona en zone II. Les constructions neuves et les rénovations concernées doivent y combiner une barrière anti-gaz et un système complémentaire : un espace de confinement ventilé ou la dépressurisation du sol. Le niveau de référence est une moyenne annuelle de 300 Bq/m³ dans les pièces habitables.

La zone décrit la commune, pas votre logement. Un immeuble des années 1970 a été bâti sans ces règles, et le radon concerne surtout ce qui touche le sol : rez-de-chaussée, demi-sous-sols, logements au-dessus de vides sanitaires mal ventilés. Si vous achetez à ce niveau, seule une mesure sur plusieurs mois donne la concentration réelle.

Le certificat d'inspection et la vente

L'agence catalane du logement exige de tout immeuble d'habitation une inspection de l'immeuble (ITE) avant ses 45 ans, en prenant l'année du cadastre. À Badalona, cela vise en 2026 tout immeuble de 1981 ou antérieur.

Selon les défauts, le certificat d'aptitude vaut 10 ans (aucun ou légers), 6 (importants) ou 3 (graves ou très graves, mesures de sécurité faites) ; sans ces mesures, il est refusé. Le vendeur doit le remettre. Demandez aussi le rapport complet et les procès-verbaux de la communauté, qui montrent les travaux de façade ou de structure votés et leur financement.

Ce que le rapport HOUSINGFAX vous dit à Badalona

Les 22 vérifications s'appliquent à toute adresse de la ville. La 03 donne le niveau de risque d'aluminose à partir de l'année cadastrale ; la 10 examine la parcelle sur les cartes fluviales et côtières ; la 22 signale la zone radon II ; la 07 compare le prix à la valeur d'expertise moyenne du ministère du Logement, 2 898,8 €/m² au premier trimestre 2026, en hausse de 14,9 % sur un an.

Limites à connaître : le registre catalan des inspections n'est pas encore consulté, l'état de l'immeuble n'apparaît donc que si vous téléversez le PDF de l'inspection, et le certificat énergétique reste sans donnée car le registre de l'ICAEN ne l'est pas encore non plus. Le rapport ne remplace pas une inspection technique sur place. Commencez par le rapport gratuit ; l'essentiel coûte 11 € et le complet 19 €.