L'immeuble a-t-il passé son inspection, et que dit-elle ?

Ce que c'est et pourquoi c'est important pour un achat

L'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE en espagnol) est le contrôle périodique au cours duquel un architecte ou un technicien du bâtiment parcourt les parties communes, consigne ce qu'il constate et fixe un délai pour chaque réparation. C'est la copropriété (comunidad de propietarios) qui la commande ; elle n'entre pas dans votre logement et, dans plusieurs régions, elle est inscrite dans un registre public.

Pour l'acheteur, elle compte pour deux raisons. Elle montre l'état de l'immeuble à une date donnée et surtout les travaux qu'elle laisse en attente : la copropriété les paiera, et vous avec elle, selon votre quote-part. La définition complète et le calendrier de chaque région figurent dans le glossaire ; cette page explique comment trouver l'inspection et ce que montre le rapport.

Dans quels registres publics figure l'inspection ?

Dans trois : le moteur de recherche du gouvernement valencien pour les rapports d'évaluation, obligatoires pour les immeubles d'habitation de plus de 50 ans selon le décret 53/2018 ; le registre unique de la région de Madrid, consultable par adresse ; et le registre des inspections techniques du gouvernement basque. Ailleurs en Espagne, demandez le rapport au syndic ou à la copropriété.

Communauté valencienne : le rapport d'évaluation est obligatoire dès qu'un immeuble d'habitation a plus de 50 ans et vaut 10 ans à compter de son dépôt en ligne (décret 53/2018). Le gouvernement régional propose une recherche publique des rapports résumés, accessible depuis sa page consacrée au rapport d'évaluation.

Région de Madrid : le registre unique dispose d'un portail où l'on cherche par commune, rue et numéro, ou par numéro d'enregistrement. Les données viennent des mairies et, selon le portail lui-même, n'ont qu'une valeur informative.

Pays basque : l'inspection est obligatoire pour les immeubles à usage principalement résidentiel de plus de 50 ans, et une nouvelle est due 10 ans après le dépôt de la précédente (décret 117/2018). Les mairies l'inscrivent au registre du gouvernement basque.

Ailleurs en Espagne, interrogez le syndic (administrador de fincas) ou le président de la copropriété, et la mairie sur le calendrier applicable. Le vendeur doit pouvoir vous en remettre une copie avant le contrat d'arrhes (arras).

Ce que montre la vérification 01 selon la région

Ce que publie chaque registre, sans combler les vides. Dans la Communauté valencienne, la date, le résultat, les défauts de chaque élément avec leur délai et la validité, qui est de 10 ans ; dans la région de Madrid, l'appréciation globale du dernier rapport ; au Pays basque, le niveau de chaque système de l'immeuble et si les défauts ont été corrigés.

Chaque registre publie des informations différentes, et le rapport montre ce que publie chacun, sans combler les vides. Le registre valencien est le plus détaillé : la date et le résultat du rapport, les défauts de chaque élément de l'immeuble avec leurs symptômes et leur délai (urgents ou à moyen terme), l'accessibilité et la durée de validité restante.

Dans la région de Madrid, le registre ne publie que l'appréciation globale du dernier rapport, sans la liste des défauts ; le rapport vous la montre avec sa validité. Au Pays basque, le registre publie l'état de l'inspection, le degré attribué à chaque système de l'immeuble (fondations, structure, toiture, façades, alimentation et évacuation d'eau), de l'intervention immédiate au simple entretien, et si les défauts ont été corrigés ; si l'inspection était due et n'a pas été déposée, le rapport le signale.

L'inspection enregistrée apparaît en entier dans le Rapport complet avec état du bâtiment (19 €). Le rapport gratuit montre la vérification avec les vraies données de votre immeuble et l'information clé floutée, et le Rapport essentiel (11 €) couvre les autres vérifications. Ce sont 22 vérifications sur sources officielles, en PDF en quelques minutes, avec paiement unique et sans inscription.

Et si l'immeuble n'apparaît pas dans le registre ?

L'absence d'un immeuble dans le registre ne prouve pas qu'il n'a pas d'inspection : la mairie ne l'a peut-être pas transmise au registre régional, ou l'immeuble n'y est pas encore soumis. À l'inverse, un registre sans rapport ne prouve pas que l'immeuble est en bon état. Le rapport le dit, avec le motif donné par chaque registre, et vous propose de demander le document à la copropriété ou au vendeur.

Hors de la Communauté valencienne, de Madrid et du Pays basque, il n'y a pas de registre à consulter, et le rapport le précise. L'année de construction issue du cadastre espagnol (Catastro) indique tout de même quoi examiner : les problèmes fréquents dans les immeubles de cette époque et la probabilité d'aluminose, toujours en mots et avec le motif.

Que signifie un résultat défavorable ?

Que le technicien a relevé des défauts à corriger dans un délai, pas que l'immeuble menace de s'effondrer. Dans la Communauté valencienne, le registre du gouvernement régional publie chaque défaut avec son délai selon le décret 53/2018. Pour l'acheteur, cela veut dire des travaux et des appels de fonds à connaître avant le compromis et à régler par écrit.

Un résultat défavorable ne veut pas dire que l'immeuble va s'effondrer : il signifie que le technicien a trouvé des défauts à corriger dans un délai. Pour vous, cela veut dire des travaux et probablement des appels de fonds exceptionnels (derramas). Demandez quels défauts ont été relevés, lesquels sont réparés, si l'assemblée a voté des travaux et qui les paie, et inscrivez-le dans le contrat.

Regardez aussi la date. Une inspection d'il y a neuf ans décrit l'immeuble d'il y a neuf ans, et une nouvelle sera bientôt due, avec son coût. L'extrait du registre foncier (nota simple) vous dit qui est le propriétaire ; HOUSINGFAX vous dit dans quel état est l'immeuble. Notre article de blog sur l'inspection de l'immeuble avant l'achat liste, étape par étape, ce qu'il faut demander au vendeur.

Limites

L'inspection est visuelle et décrit ce que le technicien a vu ce jour-là avec les accès dont il disposait ; elle ne cherche pas les vices cachés et ne dit rien des années suivantes. Le rapport résume ce que disent les registres et ne remplace pas une inspection technique sur place de l'immeuble.