Que prendre en compte pour acheter un appartement à Sabadell ?

La crue de 1962 et les quartiers qui ont suivi

Dans la nuit du 25 au 26 septembre 1962, 212 litres par mètre carré sont tombés en moins de trois heures, et le Ripoll et ses affluents ont débordé. Selon le média local iSabadell, Torre-romeu et Can Puiggener ont été les quartiers les plus touchés, et le bilan officiel dans la ville était de 33 morts.

Un plan de cinq mille logements à Sabadell a ensuite été approuvé, dont 500 du promoteur Visasa aux Termes et 2 000 de l'organisme public Obra Sindical del Hogar à San Bernardo et Espronceda. Ce sont des ensembles des années 1960, bâtis rapidement, qui font aujourd'hui partie de ce qui se vend dans la ville.

Cette histoire explique deux questions à poser à Sabadell : l'année exacte de l'immeuble, car beaucoup sont nés dans cette décennie, et sa position par rapport à la rivière.

L'aluminose et la reconstruction d'Arraona

En 2003, le gouvernement catalan citait Arraona, à Sabadell, aux côtés de Sant Roc (Badalona), Sant Cosme (El Prat) et La Trinitat (Barcelone), parmi les quartiers reconstruits à cause de pathologies structurelles comme l'aluminose, la dégradation du béton au ciment alumineux. Ces opérations représentaient ensemble 6 300 logements neufs en Catalogne.

Le collège des techniciens du bâtiment de Barcelone (CAATEEB) date l'usage de ce ciment dans les poutrelles de 1950 à 1970 et explique qu'elles ne perdent plus de résistance d'elles-mêmes ; c'est l'humidité, en rouillant l'acier, qui les dégrade. Sabadell compte, selon le recensement de 2021, 8 518 logements dans des immeubles de 1951-1960 et 20 405 de 1961-1970.

Un immeuble de ces années ne contient pas forcément ce ciment, et un quartier reconstruit ne dit rien de l'immeuble d'en face. Pendant la visite, regardez les plafonds de la salle de bains et de la cuisine et demandez à la communauté de propriétaires si des poutrelles ont été réparées ou renforcées.

Un parc de logements plus varié

Le profil de Sabadell est plus équilibré que celui des villes collées à Barcelone. En plus des immeubles des années 1960, on y trouve 18 971 logements de 1971-1980, 10 871 des années 1990 et 16 288 de 2001-2010, soit 35 574 logements postérieurs à 1980.

Pour l'acheteur, cela signifie des options très différentes à prix comparable. Avec un appartement des années 1960, on parle planchers, façade et ascenseur ; avec un de 2005, finitions, parking et performance énergétique. Le rapport distingue les deux grâce à l'année inscrite au cadastre (Catastro).

Le Ripoll et les zones inondables cartographiées

Les cartes officielles SNCZI du ministère espagnol donnent pour la commune 5 ARPSI, des zones à risque potentiel important d'inondation, et des zones de crue fluviale qui y entrent dès la période de retour de 10 ans. C'est autant qu'à Terrassa et une de plus qu'à Barcelone, dans une ville qui a grandi au bord du Ripoll.

Ce nombre vaut pour toute la commune. Ce qui compte, c'est de savoir si votre parcelle se trouve dans la zone de 10, 100 ou 500 ans ; c'est précisément ce qu'examine la vérification 10 du rapport. Dans les secteurs bas proches de la rivière, interrogez aussi le vendeur et la communauté sur l'assurance et les dégâts des eaux récents.

L'inspection de l'immeuble à Sabadell

Le gouvernement catalan impose à tout immeuble d'habitation une inspection de l'immeuble (ITE) avant ses 45 ans, comptés depuis l'année du cadastre. À Sabadell, cela couvre tout le parc des années 1960 et 1970 et atteint désormais les immeubles du début des années 1980.

L'inspecteur classe les défauts en légers, importants, graves ou très graves, et le certificat d'aptitude le reflète : 10, 6 ou 3 ans selon la gravité, ou refus si des défauts graves ne sont pas encore mis en sécurité. Lors de la vente, sa remise est obligatoire ; demandez-le avec le rapport technique, où figurent les travaux en attente, avant de signer les arras (le contrat avec acompte).

Radon, prix et limites du rapport

Sabadell est en zone I pour le radon selon le code de la construction, un classement communal qui ne mesure aucun logement, et a une accélération sismique de base de 0,04 g selon la norme NCSE-02. La valeur d'expertise moyenne du logement libre était de 2 446 €/m² au premier trimestre 2026, en hausse de 10 % sur un an, selon le ministère du Logement.

Le rapport HOUSINGFAX réalise 22 vérifications pour toute adresse de Sabadell, mais ne lit pas encore deux sources catalanes : le registre des inspections (l'état de l'immeuble vient du PDF de l'inspection si vous le téléversez) et le registre des certificats énergétiques de l'institut catalan de l'énergie, l'ICAEN (la vérification 06 reste sans donnée). Le rapport ne remplace pas une inspection technique sur place. Le rapport gratuit montre les vérifications avec les données de votre immeuble ; l'essentiel coûte 11 € et le complet 19 €.