Was ist beim Wohnungskauf in Sabadell zu beachten?

Das Hochwasser von 1962 und die Siedlungen danach

In der Nacht vom 25. auf den 26. September 1962 fielen 212 Liter pro Quadratmeter in weniger als drei Stunden, und der Ripoll und seine Zuflüsse traten über die Ufer. Laut dem Lokalportal iSabadell waren Torre-romeu und Can Puiggener am stärksten betroffen; die amtliche Zahl der Todesopfer in der Stadt lag bei 33.

Danach wurde ein Plan für fünftausend Wohnungen in Sabadell beschlossen, darunter 500 des Bauträgers Visasa in Les Termes und 2.000 der staatlichen Wohnungsbaubehörde Obra Sindical del Hogar in San Bernardo und Espronceda. Es sind schnell gebaute Siedlungen der 1960er-Jahre, die heute zum Angebot auf dem Markt gehören.

Daraus folgen zwei Fragen für Sabadell: das genaue Baujahr des Blocks, weil viele in diesem Jahrzehnt entstanden, und seine Lage zum Fluss.

Aluminose und der Umbau von Arraona

2003 nannte die katalanische Regierung Arraona in Sabadell neben Sant Roc (Badalona), Sant Cosme (El Prat) und La Trinitat (Barcelona) unter den Vierteln, die wegen Bauschäden wie Aluminose umgebaut wurden, also wegen des Verfalls von Beton aus Tonerdeschmelzzement. Zusammen bedeuteten diese Programme 6.300 neue Wohnungen in Katalonien.

Der Verband der Bauingenieure von Barcelona (CAATEEB) datiert den Einsatz dieses Zements in Deckenbalken auf 1950 bis 1970 und erklärt, dass solche Balken heute nicht mehr von selbst an Festigkeit verlieren; Schaden richtet Feuchtigkeit an, die den Stahl rosten lässt. Sabadell hat laut Zensus 2021 8.518 Wohnungen in Gebäuden von 1951 bis 1960 und 20.405 von 1961 bis 1970.

Ein Block aus diesen Jahren enthält nicht zwingend diesen Zement, und ein umgebautes Viertel sagt nichts über das Haus gegenüber. Schauen Sie bei der Besichtigung an die Decken von Bad und Küche und fragen Sie die Eigentümergemeinschaft, ob Balken repariert oder verstärkt wurden.

Ein gemischterer Wohnungsbestand

Sabadells Profil ist ausgewogener als das der Städte direkt neben Barcelona. Neben den Blocks der 1960er gibt es 18.971 Wohnungen von 1971 bis 1980, 10.871 aus den 1990ern und 16.288 von 2001 bis 2010, insgesamt 35.574 Wohnungen jünger als 1980.

Für Käufer heißt das: sehr unterschiedliche Optionen in ähnlicher Preislage. Bei einer Wohnung der 1960er geht es um Decken, Fassade und Aufzug; bei einer von 2005 um Ausstattung, Stellplatz und Energieeffizienz. Der Bericht unterscheidet beides anhand des Baujahrs im Kataster (Catastro).

Der Ripoll und die kartierten Hochwasserzonen

Die amtlichen SNCZI-Karten des spanischen Umweltministeriums ergeben für die Gemeinde 5 ARPSI, also Gebiete mit potenziell signifikantem Hochwasserrisiko, und Flusshochwasserflächen, die schon bei 10-jährlicher Wiederkehr hineinreichen. Das sind so viele wie in Terrassa und eines mehr als in Barcelona, in einer Stadt, die am Ripoll gewachsen ist.

Die Zahl gilt für die ganze Gemeinde. Wichtig ist, ob Ihr Grundstück in der Zone für 10, 100 oder 500 Jahre liegt; genau das betrachtet Prüfung 10 des Berichts. In tiefer gelegenen Bereichen nahe dem Fluss fragen Sie Verkäufer und Gemeinschaft zusätzlich nach Versicherung und jüngsten Wasserschäden.

Die Gebäudeinspektion in Sabadell

Die katalanische Regierung verlangt von jedem Wohngebäude eine Gebäudeinspektion (ITE), bevor es 45 Jahre alt wird, gerechnet ab dem Katasterbaujahr. In Sabadell betrifft das den ganzen Bestand der 1960er- und 1970er-Jahre und erreicht inzwischen die Blocks der frühen 1980er.

Der Gutachter stuft Mängel als leicht, erheblich, schwer oder sehr schwer ein, und die Eignungsbescheinigung spiegelt das: 10, 6 oder 3 Jahre je nach Schwere oder Verweigerung, wenn schwere Mängel noch nicht gesichert sind. Beim Verkauf ist die Übergabe Pflicht; verlangen Sie sie mit dem technischen Bericht, in dem offene Arbeiten stehen, bevor Sie den Anzahlungsvertrag (arras) unterschreiben.

Radon, Preis und Grenzen des Berichts

Sabadell liegt in Radonzone I der Bauordnung, einer Einstufung der Gemeinde, die keine Wohnung misst, und hat nach der Erdbebennorm NCSE-02 eine Grundbeschleunigung von 0,04 g. Der durchschnittliche Schätzwert frei finanzierter Wohnungen lag im ersten Quartal 2026 bei 2.446 €/m², 10 % mehr als ein Jahr zuvor, so das Wohnungsbauministerium.

Der HOUSINGFAX-Bericht führt 22 Prüfungen für jede Adresse in Sabadell durch, liest aber zwei katalanische Quellen noch nicht: das Inspektionsregister (der Gebäudezustand kommt aus dem Inspektions-PDF, wenn Sie es hochladen) und das Energieausweisregister des katalanischen Energieinstituts ICAEN (Prüfung 06 bleibt ohne Daten). Der Bericht ersetzt keine technische Begutachtung des Gebäudes vor Ort. Der kostenlose Bericht zeigt die Prüfungen mit den Daten Ihres Hauses; der Basisbericht kostet 11 €, der vollständige 19 €.