Waar houdt u rekening mee bij een appartement kopen in Sabadell?

De overstroming van 1962 en de wijken die volgden

In de nacht van 25 op 26 september 1962 viel er 212 liter per vierkante meter in minder dan drie uur, en de Ripoll en zijn zijrivieren traden buiten hun oevers. Volgens de lokale nieuwssite iSabadell werden Torre-romeu en Can Puiggener het zwaarst getroffen; het officiële dodental in de stad was 33.

Daarna werd een plan voor vijfduizend woningen in Sabadell goedgekeurd, onder meer 500 van projectontwikkelaar Visasa in Les Termes en 2.000 van de staatswoningbouwdienst Obra Sindical del Hogar in San Bernardo en Espronceda. Het zijn snel gebouwde wijken uit de jaren zestig die nu deel uitmaken van het aanbod op de markt.

Daaruit volgen twee vragen voor Sabadell: het precieze bouwjaar van het blok, omdat er veel in dat decennium ontstonden, en de ligging ten opzichte van de rivier.

Aluminose en de vernieuwing van Arraona

In 2003 noemde de Catalaanse regering Arraona in Sabadell, naast Sant Roc (Badalona), Sant Cosme (El Prat) en La Trinitat (Barcelona), bij de wijken die werden vernieuwd wegens bouwgebreken zoals aluminose, het verval van beton met aluminaatcement. Samen betekenden die projecten 6.300 nieuwe woningen in Catalonië.

De vereniging van bouwkundigen van Barcelona (CAATEEB) dateert het gebruik van dat cement in vloerbalken op 1950 tot 1970 en legt uit dat zulke balken nu niet meer uit zichzelf sterkte verliezen; de schade komt van vocht dat het staal laat roesten. Sabadell telt volgens de telling van 2021 8.518 woningen in gebouwen van 1951-1960 en 20.405 van 1961-1970.

Een blok uit die jaren bevat niet per se dat cement, en een vernieuwde wijk zegt niets over het gebouw aan de overkant. Kijk bij de bezichtiging naar de plafonds van badkamer en keuken en vraag de vereniging van eigenaars of er balken zijn hersteld of versterkt.

Een gemengdere woningvoorraad

Het profiel van Sabadell is evenwichtiger dan dat van de steden direct naast Barcelona. Naast de blokken uit de jaren zestig zijn er 18.971 woningen van 1971-1980, 10.871 uit de jaren negentig en 16.288 van 2001-2010, in totaal 35.574 woningen van na 1980.

Voor een koper betekent dat heel verschillende opties in een vergelijkbare prijsklasse. Bij een woning uit de jaren zestig gaat het gesprek over vloeren, gevel en lift; bij een uit 2005 over afwerking, parkeerplaats en energiezuinigheid. Het rapport onderscheidt beide aan de hand van het bouwjaar in het kadaster (Catastro).

De Ripoll en de gekarteerde overstromingszones

De officiële SNCZI-kaarten van het Spaanse ministerie geven voor de gemeente 5 ARPSI, gebieden met potentieel significant overstromingsrisico, en rivieroverstromingszones die er al bij een herhalingstijd van 10 jaar in reiken. Dat zijn er evenveel als in Terrassa en één meer dan in Barcelona, in een stad die langs de Ripoll is gegroeid.

Het aantal geldt voor de hele gemeente. Belangrijk is of uw perceel in de zone voor 10, 100 of 500 jaar ligt; precies dat bekijkt controle 10 van het rapport. Vraag in lager gelegen delen bij de rivier de verkoper en de vereniging ook naar verzekering en recente waterschade.

De gebouwinspectie in Sabadell

De Catalaanse regering eist van elk woongebouw een gebouwinspectie (ITE) vóór het 45 jaar oud is, gerekend vanaf het kadastrale bouwjaar. In Sabadell geldt dat voor de hele voorraad uit de jaren zestig en zeventig en inmiddels ook voor blokken van begin jaren tachtig.

De inspecteur deelt gebreken in als licht, belangrijk, ernstig of zeer ernstig, en het geschiktheidscertificaat weerspiegelt dat: 10, 6 of 3 jaar naargelang de ernst, of weigering als ernstige gebreken nog niet zijn beveiligd. Bij de verkoop is overhandiging verplicht; vraag het samen met het technische rapport, waarin openstaande werken staan, vóór u het voorlopige koopcontract (arras) tekent.

Radon, prijs en de grenzen van het rapport

Sabadell ligt in radonzone I van de bouwvoorschriften, een gemeentelijke indeling die geen woning meet, en heeft volgens de aardbevingsnorm NCSE-02 een basisgrondversnelling van 0,04 g. De gemiddelde taxatiewaarde van vrije-sectorwoningen was 2.446 €/m² in het eerste kwartaal van 2026, 10% meer dan een jaar eerder, volgens het woonministerie.

Het HOUSINGFAX-rapport voert 22 controles uit voor elk adres in Sabadell, maar leest twee Catalaanse bronnen nog niet: het inspectieregister (de staat van het gebouw komt uit de inspectie-pdf als u die uploadt) en het register van energiecertificaten van het Catalaanse energie-instituut ICAEN (controle 06 blijft zonder gegevens). Het rapport vervangt geen technische inspectie van het gebouw ter plaatse. Het gratis rapport toont de controles met de gegevens van uw gebouw; het essentieel rapport kost 11 € en het volledig rapport 19 €.