Que vérifier avant d'acheter un appartement à Málaga ?

La plupart des appartements sont dans des immeubles des années 1960 et 1970

Le recensement de 2021 compte 69 920 logements à Málaga dans des immeubles achevés entre 1971 et 1980, la décennie la plus fournie de la série, et 49 956 de plus entre 1961 et 1970. Avec le parc plus ancien, 54,8 % des logements dont l'année est connue datent de 1980 ou avant. La construction a repris entre 2001 et 2010, avec 45 736 logements, puis est tombée à 6 349 la décennie suivante.

Pour un acheteur venu de France, de Belgique ou de Suisse, ce profil dicte les questions. Un immeuble des années 1970 a été conçu avant la norme parasismique NCSE-94 (décret royal 2543/1994), avec une isolation bien en deçà des exigences actuelles, et peut comporter des descentes, réservoirs ou toitures en fibrociment susceptibles de contenir de l'amiante. Dans les immeubles en béton proches de la mer, regardez aussi les balcons, les nez de dalle et les armatures apparentes. Rien de cela n'est présumé : ce sont des questions pour le syndic (administrador de fincas) et pour un expert qui visite l'immeuble.

Séismicité : 0,11 g selon la norme NCSE-02

L'annexe 1 de la norme parasismique espagnole NCSE-02 (décret royal 997/2002) attribue à Málaga une accélération sismique de base de 0,11 g. À ce niveau, la norme s'applique aux bâtiments d'importance normale même s'ils ont des portiques bien contreventés, car cette exemption ne vaut qu'en dessous de 0,08 g. Et comme la valeur se situe entre 0,08 g et 0,12 g, la NCSE-02 limite à quatre niveaux les bâtiments neufs en maçonnerie de briques ou de blocs.

À l'achat, c'est la date du projet qui compte. Une grande partie du parc est antérieure à la NCSE-94 et à la NCSE-02 et a donc été calculée avec d'autres exigences. Cela ne rend pas un immeuble dangereux : son comportement dépend de la structure, de son état et des travaux réalisés depuis. C'est en revanche une bonne raison de lire la dernière inspection de l'immeuble et de demander à la copropriété (comunidad de propietarios) si des poteaux, planchers ou façades ont été renforcés.

Zones inondables : 12 zones à risque sur la commune

En superposant la commune au Système national de cartographie des zones inondables (SNCZI) du ministère espagnol de la Transition écologique, on obtient 12 zones distinctes à risque potentiel important d'inondation (ARPSI en espagnol) et des zones inondables cartographiées dès le scénario de période de retour de 10 ans, celui des crues les plus fréquentes. Le SNCZI cartographie aussi la submersion marine pour 100 et 500 ans, qui mérite un regard à part dans une ville en bord de mer.

Des zones inondables quelque part sur la commune ne disent rien d'un appartement donné, qui peut se trouver à des kilomètres. À l'inverse, un tronçon non cartographié ne prouve pas l'absence de risque, et les cartes ne montrent pas toutes les rues inondées par un orage. Ce qui aide, c'est de placer l'entrée de l'immeuble sur les couches 10, 100 et 500 ans et de mesurer la distance. Si l'achat comprend un rez-de-chaussée, un garage ou une cave, demandez à la copropriété si l'eau est déjà entrée.

Radon en zone I et mouvements du terrain

L'annexe B de la section HS 6 du Code technique de la construction espagnol (CTE) classe Málaga en zone I pour le radon. Les bâtiments neufs y reçoivent une barrière entre le sol et les pièces habitables, ou un vide d'air ventilé, pour respecter un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle intérieure. La zone décrit la commune, pas votre logement : seule une mesure donne le niveau de radon d'un appartement, et elle compte surtout en rez-de-chaussée et dans les pièces en contact avec le sol.

Pour le sous-sol, la vérification des mouvements du terrain du rapport lit les points que le service européen Copernicus EGMS a mesurés par satellite entre 2019 et 2023 autour de l'immeuble, et vous dit si le secteur est stable ou présente des tassements sur lesquels il vaut la peine de se renseigner.

L'inspection de l'immeuble à Málaga : un règlement municipal

En Andalousie, la loi 7/2021 sur la durabilité du territoire (LISTA) permet à chaque commune d'imposer par règlement une inspection périodique de l'état de conservation, de l'accessibilité et de l'efficacité énergétique des bâtiments, selon une périodicité qu'elle fixe et d'au moins dix ans (article 145). Málaga le fait par son Règlement municipal de conservation et d'inspection technique des bâtiments, publié au bulletin officiel de la province le 25 novembre 2013.

Selon le service d'urbanisme de la ville, tous les bâtiments protégés et tous ceux de plus de 50 ans de la commune doivent la passer ; l'âge est celui de la date de construction inscrite au cadastre. La première inspection est due dans les 13 mois suivant la fin de l'année où l'immeuble atteint 50 ans, puis elle est renouvelée tous les 10 ans. La campagne 2026 accepte les dépôts jusqu'au 31 janvier 2027, et la mairie publie à chaque campagne la liste des immeubles concernés.

Le rapport HOUSINGFAX ne consulte pas encore le registre municipal de l'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE en espagnol) de Málaga. Si le vendeur ou le syndic vous remet le rapport d'inspection en PDF, vous pouvez le téléverser et il sert à évaluer l'état de l'immeuble. Demandez-le avant de signer le contrat d'arrhes (arras) : un immeuble des années 1960 devrait déjà l'avoir passée, et un immeuble des années 1970 la passe maintenant ou dans les prochaines années.

Valeurs d'expertise et criminalité enregistrée

La valeur d'expertise moyenne du logement libre à Málaga était de 3 240,5 €/m² au premier trimestre 2026, 13 % de plus qu'un an plus tôt, selon le bulletin statistique du ministère espagnol du Logement et de l'Agenda urbain. C'est une moyenne pour toute la commune : un appartement donné vaut ce que justifient son secteur, son étage, son orientation et son état.

Le bilan de la criminalité 2025 du ministère espagnol de l'Intérieur recense sur la commune 63,81 infractions pénales connues pour 1 000 habitants, contre une moyenne nationale de 50,38.

Ce que le rapport apporte pour un appartement à Málaga

Avec l'adresse, le rapport gratuit affiche les 22 vérifications sur sources officielles : la fiche cadastrale avec l'année de construction, la zone inondable du SNCZI avec la distance à la couche de 500 ans, l'aléa sismique au point mis en regard de cette année, la zone radon, les mouvements du terrain et les heures d'ensoleillement de chaque façade. Le rapport essentiel, à 11 €, montre tout le détail ; le rapport complet, à 19 €, ajoute l'état de l'immeuble à partir de l'inspection que vous téléversez. Vous recevez un PDF en quelques minutes, avec paiement unique et sans compte.

La nota simple, l'extrait du registre foncier que votre avocat commandera, vous dit qui est le propriétaire ; HOUSINGFAX vous dit dans quel état est l'immeuble. Avec les deux, vous arrivez chez le notaire en sachant quoi demander.