¿Qué debes comprobar antes de comprar un piso en Málaga?

Un parque de viviendas de los años sesenta y setenta

El Censo de Población y Viviendas de 2021 cuenta 69.920 viviendas malagueñas en edificios terminados entre 1971 y 1980, la década con más viviendas de toda la serie, y 49.956 más de 1961 a 1970. Con las anteriores, el 54,8 % de las viviendas cuyo año se conoce es de 1980 o antes. La construcción repuntó entre 2001 y 2010, con 45.736 viviendas, y se quedó en 6.349 en la década siguiente.

Ese reparto marca las preguntas de una visita. Un bloque de los setenta se proyectó antes de la norma sismorresistente NCSE-94 (Real Decreto 2543/1994), con criterios de aislamiento muy distintos de los actuales y, a menudo, con elementos de fibrocemento en bajantes, depósitos o cubiertas que pueden contener amianto. En los edificios de hormigón próximos al mar conviene mirar además balcones, cantos de forjado y armaduras a la vista. Nada de esto se presupone: son preguntas para el administrador de la finca y para el técnico que visite el edificio.

Sismicidad en Málaga: 0,11 g en la NCSE-02

El anejo 1 de la Norma de Construcción Sismorresistente NCSE-02 (Real Decreto 997/2002) asigna a Málaga una aceleración sísmica básica de 0,11 g. Con ese valor la norma se aplica a los edificios de importancia normal aunque tengan pórticos bien arriostrados, porque esa exención solo vale por debajo de 0,08 g. Y como queda entre 0,08 g y 0,12 g, la NCSE-02 limita a cuatro alturas los edificios nuevos de fábrica de ladrillo o de bloques.

Al comprar, lo que pesa es la fecha del proyecto. Una parte grande del parque malagueño es anterior a la NCSE-94 y a la NCSE-02, así que se calculó con otras exigencias sísmicas. Eso no hace peligroso un edificio: su comportamiento depende de la estructura, del estado y de las obras que haya tenido. Sí es un buen motivo para leer la última inspección y preguntar a la comunidad si se han reforzado pilares, forjados o fachadas.

Zonas inundables: 12 ARPSI en el término municipal

Al cruzar el término municipal con el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI) del Ministerio para la Transición Ecológica salen 12 áreas de riesgo potencial significativo de inundación (ARPSI) distintas y zona inundable cartografiada ya en el escenario de 10 años de periodo de retorno (T10), el de las crecidas más frecuentes. El SNCZI dibuja también la inundación costera para 100 y 500 años, que en una ciudad con frente marítimo merece una mirada aparte.

Que el término tenga zonas inundables no dice nada de un piso concreto, que puede quedar a kilómetros de ellas. Al revés, un tramo sin cartografiar no equivale a ausencia de riesgo, y los mapas no recogen todos los encharcamientos por tormenta. Lo útil es situar el portal sobre las capas T10, T100 y T500 y medir la distancia. Si la compra incluye bajo, garaje o trastero, pregunta a la comunidad si ha entrado agua alguna vez y si hay obras de protección aprobadas.

Radón en zona I y movimiento del terreno

El apéndice B del Documento Básico HS 6 del Código Técnico de la Edificación clasifica Málaga en la zona I de potencial de radón. En esos municipios, los edificios nuevos llevan una barrera entre el terreno y los locales habitables, o una cámara de aire ventilada, para respetar un nivel de referencia de 300 Bq/m³ de promedio anual en el interior. La zona describe el municipio, no tu vivienda: la única manera de saber cuánto radón hay en una casa es medirlo, y cuenta sobre todo en bajos y en estancias pegadas al terreno.

Sobre el suelo, la comprobación de movimiento del terreno del informe lee los puntos que el servicio europeo Copernicus EGMS midió por satélite entre 2019 y 2023 alrededor del edificio, y te dice si la zona se mantiene estable o muestra asientos que merezca la pena preguntar.

La inspección del edificio en Málaga: ordenanza municipal

En Andalucía, la Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio (LISTA) permite a cada ayuntamiento exigir por ordenanza una inspección periódica del estado de conservación, la accesibilidad y la eficiencia energética de los edificios, con la periodicidad que fije y un mínimo de diez años (artículo 145). Málaga la regula en su Ordenanza Municipal de Conservación e Inspección Técnica de Edificaciones, publicada en el Boletín Oficial de la Provincia el 25 de noviembre de 2013.

Según la Gerencia de Urbanismo, deben pasarla todos los edificios protegidos o con más de 50 años del término, y la antigüedad se toma de la fecha de construcción que consta en el Catastro. La primera se presenta en los 13 meses siguientes al final del año en que el edificio cumple 50 años y se renueva cada 10. La campaña de 2026 admite la presentación hasta el 31 de enero de 2027, y el Ayuntamiento publica por campaña el listado de edificios obligados.

El informe de HOUSINGFAX todavía no consulta el registro municipal de la inspección del edificio (ITE o IEE) de Málaga. Si el vendedor o el administrador te dan el informe de la inspección en PDF, puedes aportarlo y se usa en la evaluación del estado del edificio. Si no lo tienen a mano, pídelo antes de las arras: un bloque de los sesenta ya ha tenido que pasarla, y uno de los setenta la tiene ahora o en los próximos años.

Precio tasado y criminalidad registrada en el municipio

El valor tasado medio de la vivienda libre en Málaga fue de 3.240,5 €/m² en el primer trimestre de 2026, un 13 % más que un año antes, según el boletín estadístico del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Es una media de todo el municipio: un piso concreto vale según su zona, su planta, su orientación y su estado.

El Balance de Criminalidad del Ministerio del Interior registra en 2025 una tasa de 63,81 infracciones penales conocidas por cada 1.000 habitantes en el municipio, frente a 50,38 de media nacional.

Cómo te ayuda el informe con un piso en Málaga

Con la dirección, el informe gratuito te enseña las 22 comprobaciones sobre fuentes oficiales: la ficha del Catastro con el año de construcción, la zona inundable del SNCZI con la distancia a la lámina de 500 años, la peligrosidad sísmica del punto relacionada con ese año, la zona de radón, el movimiento del terreno y las horas de sol de cada fachada. El esencial, por 11 €, muestra todo el detalle; el completo, por 19 €, añade la evaluación del estado del edificio con la inspección que aportes. Llega en PDF en pocos minutos, con pago único y sin registro.

La nota simple te dice quién es el dueño; HOUSINGFAX te dice cómo está el edificio. Con las dos en la mano llegas a la firma sabiendo qué preguntar.