Worauf sollten Sie vor dem Kauf einer Wohnung in Málaga achten?

Die meisten Wohnungen stehen in Blöcken der 1960er- und 1970er-Jahre

Der Zensus 2021 zählt 69.920 Wohnungen in Málaga in Gebäuden, die zwischen 1971 und 1980 fertiggestellt wurden – das stärkste Jahrzehnt der Reihe – und weitere 49.956 aus den Jahren 1961 bis 1970. Mit dem älteren Bestand stammen 54,8 % der Wohnungen mit bekanntem Baujahr aus der Zeit bis 1980. Zwischen 2001 und 2010 wurde mit 45.736 Wohnungen wieder viel gebaut, im Jahrzehnt danach nur noch 6.349.

Für Käufer aus Deutschland, Österreich oder der Schweiz ergibt sich daraus eine Fragenliste. Ein Block aus den Siebzigern wurde vor der Erdbebennorm NCSE-94 (Königliches Dekret 2543/1994) geplant, mit Dämmstandards weit unter den heutigen, und kann Fallrohre, Tanks oder Dächer aus Faserzement enthalten, in denen Asbest stecken kann. Bei Betonbauten nahe am Meer lohnt ein Blick auf Balkone, Deckenränder und freiliegende Bewehrung. Nichts davon wird unterstellt: Es sind Fragen an den Hausverwalter (administrador de fincas) und an einen Gutachter, der das Gebäude besichtigt.

Erdbebengefährdung: 0,11 g nach der Norm NCSE-02

Anhang 1 der spanischen Erdbebenbaunorm NCSE-02 (Königliches Dekret 997/2002) weist Málaga eine Grundbeschleunigung von 0,11 g zu. Damit gilt die Norm für Gebäude normaler Bedeutung auch dann, wenn sie gut ausgesteifte Rahmen haben, denn diese Ausnahme greift nur unter 0,08 g. Weil der Wert zwischen 0,08 g und 0,12 g liegt, begrenzt die NCSE-02 neue Mauerwerksbauten aus Ziegel oder Blocksteinen auf vier Geschosse.

Entscheidend beim Kauf ist das Planungsjahr. Ein großer Teil des Bestands ist älter als NCSE-94 und NCSE-02 und wurde nach anderen Anforderungen berechnet. Das macht ein Gebäude nicht unsicher: Sein Verhalten hängt von Tragwerk, Zustand und späteren Arbeiten ab. Es ist aber ein guter Grund, die letzte Gebäudeinspektion zu lesen und die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) nach Verstärkungen an Stützen, Decken oder Fassaden zu fragen.

Überschwemmungsgebiete: 12 Risikogebiete im Stadtgebiet

Legt man das Gemeindegebiet über das nationale Kartensystem für Überschwemmungsgebiete (SNCZI) des spanischen Ministeriums für den ökologischen Wandel, ergeben sich 12 verschiedene Gebiete mit potenziell erheblichem Hochwasserrisiko (auf Spanisch ARPSI) und kartierte Überschwemmungsflächen schon im Szenario mit 10 Jahren Wiederkehrperiode, dem der häufigsten Hochwasser. Das SNCZI zeigt auch Küstenüberflutungen für 100 und 500 Jahre, die in einer Stadt am Meer einen eigenen Blick verdienen.

Überschwemmungsgebiete irgendwo in der Gemeinde sagen nichts über eine bestimmte Wohnung, die kilometerweit davon entfernt liegen kann. Umgekehrt heißt ein nicht kartierter Abschnitt nicht, dass kein Risiko besteht, und Starkregen in Straßen zeigen die Karten nicht vollständig. Hilfreich ist, den Hauseingang auf die Ebenen für 10, 100 und 500 Jahre zu legen und den Abstand zu messen. Gehören Erdgeschoss, Garage oder Abstellraum zum Kauf, fragen Sie die Eigentümergemeinschaft, ob schon einmal Wasser eingedrungen ist.

Radonzone I und Bodenbewegung

Anhang B des Abschnitts HS 6 der spanischen Bauordnung (Código Técnico de la Edificación) ordnet Málaga der Radonzone I zu. Neubauten dort brauchen eine Sperrschicht zwischen Boden und Aufenthaltsräumen oder einen belüfteten Luftraum, um einen Referenzwert von 300 Bq/m³ im Jahresmittel innen einzuhalten. Die Zone beschreibt die Gemeinde, nicht Ihre Wohnung: Den Radonwert einer Wohnung erfahren Sie nur durch eine Messung, und am wichtigsten ist sie im Erdgeschoss und in Räumen mit Bodenkontakt.

Für den Untergrund liest die Prüfung zur Bodenbewegung im Bericht die Messpunkte, die der europäische Dienst Copernicus EGMS zwischen 2019 und 2023 per Satellit rund um das Gebäude erfasst hat, und sagt Ihnen, ob die Umgebung stabil ist oder Setzungen zeigt, nach denen Sie fragen sollten.

Die Gebäudeinspektion in Málaga: eine städtische Satzung

In Andalusien erlaubt das Gesetz 7/2021 zur Nachhaltigkeit des Territoriums (LISTA) jeder Gemeinde, per Satzung eine regelmäßige Inspektion von Erhaltungszustand, Barrierefreiheit und Energieeffizienz der Gebäude vorzuschreiben, in einem selbst festgelegten Turnus von mindestens zehn Jahren (Artikel 145). Málaga regelt sie in seiner Satzung über Erhaltung und technische Inspektion von Gebäuden, veröffentlicht im Amtsblatt der Provinz am 25. November 2013.

Nach Angaben des städtischen Bauamts müssen alle denkmalgeschützten Gebäude und alle Gebäude über 50 Jahre im Gemeindegebiet sie bestehen; das Alter ergibt sich aus dem Baudatum im Kataster. Die erste Inspektion ist innerhalb von 13 Monaten nach Ende des Jahres fällig, in dem das Gebäude 50 wird, und wird alle 10 Jahre erneuert. Für die Runde 2026 können Berichte bis zum 31. Januar 2027 eingereicht werden; die Stadt veröffentlicht je Runde die Liste der verpflichteten Gebäude.

Der HOUSINGFAX-Bericht fragt das städtische Register der Gebäudeinspektion (auf Spanisch ITE oder IEE) von Málaga noch nicht ab. Wenn Verkäufer oder Hausverwalter Ihnen den Inspektionsbericht als PDF geben, können Sie ihn hochladen; er fließt dann in die Bewertung des Gebäudezustands ein. Fragen Sie vor dem Anzahlungsvertrag (arras) danach: Ein Block aus den Sechzigern sollte schon eine Inspektion haben, einer aus den Siebzigern ist jetzt oder in den nächsten Jahren an der Reihe.

Schätzwerte und registrierte Kriminalität

Der durchschnittliche Schätzwert frei finanzierter Wohnungen in Málaga lag im ersten Quartal 2026 bei 3.240,5 €/m², 13 % mehr als ein Jahr zuvor, laut Statistikbulletin des spanischen Ministeriums für Wohnungswesen und Stadtagenda. Das ist ein Mittelwert für die ganze Gemeinde: Eine bestimmte Wohnung ist so viel wert, wie Lage, Etage, Ausrichtung und Zustand hergeben.

Die Kriminalitätsbilanz 2025 des spanischen Innenministeriums verzeichnet in der Gemeinde 63,81 bekannt gewordene Straftaten je 1.000 Einwohner, gegenüber einem Landesdurchschnitt von 50,38.

Wie Ihnen der Bericht bei einer Wohnung in Málaga hilft

Mit der Adresse zeigt Ihnen der kostenlose Bericht die 22 Prüfungen auf Basis amtlicher Quellen: den Katastereintrag mit Baujahr, das Überschwemmungsgebiet laut SNCZI mit dem Abstand zur 500-Jahres-Fläche, die Erdbebengefährdung am Standort im Verhältnis zum Baujahr, die Radonzone, die Bodenbewegung und die Sonnenstunden jeder Fassade. Der Basisbericht für 11 € zeigt alle Details, der vollständige Bericht für 19 € ergänzt den Gebäudezustand anhand der Inspektion, die Sie hochladen. Sie erhalten ihn als PDF in wenigen Minuten, mit Einmalzahlung und ohne Konto.

Die nota simple, der Grundbuchauszug, den Ihr Anwalt anfordert, sagt Ihnen, wem die Wohnung gehört; HOUSINGFAX sagt Ihnen, in welchem Zustand das Gebäude ist. Mit beidem gehen Sie gut vorbereitet zum Notar.