Waar moet u op letten voordat u een appartement in Málaga koopt?

De meeste appartementen staan in blokken uit de jaren zestig en zeventig

De volkstelling van 2021 telt 69.920 woningen in Málaga in gebouwen die tussen 1971 en 1980 zijn opgeleverd, het drukste decennium uit de reeks, en nog 49.956 uit 1961 tot 1970. Met de oudere voorraad erbij dateert 54,8 % van de woningen met bekend bouwjaar van 1980 of eerder. Tussen 2001 en 2010 werd weer veel gebouwd, 45.736 woningen, en in het decennium daarna nog maar 6.349.

Voor een koper uit Nederland of België levert dat een vragenlijst op. Een blok uit de jaren zeventig is ontworpen vóór de aardbevingsnorm NCSE-94 (Koninklijk Besluit 2543/1994), met isolatie-eisen ver onder die van nu, en kan regenpijpen, tanks of daken van vezelcement hebben waarin asbest kan zitten. Bij betonnen gebouwen dicht bij zee loont een blik op balkons, vloerranden en zichtbare wapening. Niets daarvan wordt aangenomen: het zijn vragen voor de beheerder (administrador de fincas) en voor een bouwkundige die het gebouw bezoekt.

Aardbevingsgevaar: 0,11 g volgens de NCSE-02

Bijlage 1 van de Spaanse aardbevingsbouwnorm NCSE-02 (Koninklijk Besluit 997/2002) kent Málaga een basisversnelling van 0,11 g toe. Daarmee geldt de norm voor gewone gebouwen, ook als ze goed geschoorde frames hebben, want die uitzondering geldt alleen onder 0,08 g. En omdat de waarde tussen 0,08 g en 0,12 g ligt, beperkt de NCSE-02 nieuwe gebouwen van metselwerk of blokken tot vier bouwlagen.

Bij aankoop telt vooral het ontwerpjaar. Een groot deel van de voorraad is ouder dan NCSE-94 en NCSE-02 en is dus met andere eisen berekend. Dat maakt een gebouw niet onveilig: het gedrag hangt af van de draagconstructie, de staat en latere werken. Het is wel een goede reden om de laatste gebouwinspectie te lezen en de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) te vragen of kolommen, vloeren of gevels zijn versterkt.

Overstromingsgebieden: 12 risicogebieden in de gemeente

Wie de gemeentegrens over het nationale kaartsysteem voor overstromingsgebieden (SNCZI) van het Spaanse ministerie voor de Ecologische Transitie legt, vindt 12 verschillende gebieden met een potentieel significant overstromingsrisico (in het Spaans ARPSI) en gekarteerde overstromingszones al in het scenario met een herhalingstijd van 10 jaar, dat van de vaakst voorkomende overstromingen. Het SNCZI brengt ook kustoverstromingen voor 100 en 500 jaar in kaart, die in een stad aan zee een eigen blik verdienen.

Overstromingszones ergens in de gemeente zeggen niets over een bepaald appartement, dat kilometers verderop kan liggen. Omgekeerd betekent een niet gekarteerd stuk niet dat er geen risico is, en de kaarten tonen niet elke straat die bij onweer blank staat. Nuttig is de voordeur op de lagen voor 10, 100 en 500 jaar te leggen en de afstand te meten. Horen een benedenverdieping, garage of berging bij de koop, vraag de vereniging van eigenaren dan of er ooit water is binnengekomen.

Radonzone I en bodembeweging

Bijlage B van onderdeel HS 6 van de Spaanse bouwregelgeving (Código Técnico de la Edificación) deelt Málaga in bij radonzone I. Nieuwe gebouwen daar krijgen een barrière tussen de bodem en de verblijfsruimten, of een geventileerde luchtspouw, om binnen onder een referentieniveau van 300 Bq/m³ als jaargemiddelde te blijven. De zone beschrijft de gemeente, niet uw woning: de radonwaarde van een appartement kent u alleen door te meten, en dat telt vooral op de begane grond en in ruimten tegen de bodem.

Voor de ondergrond leest de controle op bodembeweging in het rapport de punten die de Europese dienst Copernicus EGMS tussen 2019 en 2023 per satelliet rond het gebouw heeft gemeten, en vertelt u of de omgeving stabiel is of zettingen laat zien waarnaar u moet vragen.

De gebouwinspectie in Málaga: een gemeentelijke verordening

In Andalusië staat Wet 7/2021 over de duurzaamheid van het grondgebied (LISTA) elke gemeente toe om per verordening een periodieke inspectie van de staat van onderhoud, de toegankelijkheid en de energie-efficiëntie van gebouwen te eisen, met een termijn die zij vaststelt en minimaal tien jaar (artikel 145). Málaga regelt dat in zijn gemeentelijke verordening over onderhoud en technische inspectie van gebouwen, gepubliceerd in het provinciaal publicatieblad op 25 november 2013.

Volgens de gemeentelijke dienst Stedenbouw moeten alle beschermde gebouwen en alle gebouwen ouder dan 50 jaar in de gemeente haar doorstaan; de leeftijd volgt uit de bouwdatum in het kadaster. De eerste inspectie moet binnen 13 maanden na het einde van het jaar waarin het gebouw 50 wordt, en wordt elke 10 jaar herhaald. De ronde van 2026 neemt rapporten aan tot 31 januari 2027, en de gemeente publiceert per ronde de lijst van verplichte gebouwen.

Het HOUSINGFAX-rapport raadpleegt het gemeentelijke register van de gebouwinspectie (in het Spaans ITE of IEE) van Málaga nog niet. Geeft de verkoper of de beheerder u het inspectierapport als pdf, dan kunt u het uploaden en telt het mee in de beoordeling van de staat van het gebouw. Vraag erom vóór het voorlopig koopcontract (arras): een blok uit de jaren zestig hoort er al een te hebben, een blok uit de jaren zeventig is nu of in de komende jaren aan de beurt.

Taxatiewaarden en geregistreerde criminaliteit

De gemiddelde taxatiewaarde van vrije-sectorwoningen in Málaga was in het eerste kwartaal van 2026 3.240,5 €/m², 13 % meer dan een jaar eerder, volgens het statistisch bulletin van het Spaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Agenda. Dat is een gemiddelde voor de hele gemeente: een bepaald appartement is waard wat ligging, verdieping, oriëntatie en staat rechtvaardigen.

Het criminaliteitsoverzicht 2025 van het Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken registreert in de gemeente 63,81 bekende strafbare feiten per 1.000 inwoners, tegenover een nationaal gemiddelde van 50,38.

Hoe het rapport helpt bij een appartement in Málaga

Met het adres toont het gratis rapport de 22 controles op basis van officiële bronnen: de kadastergegevens met bouwjaar, het overstromingsgebied volgens het SNCZI met de afstand tot de 500-jaarzone, het aardbevingsgevaar op die plek afgezet tegen het bouwjaar, de radonzone, de bodembeweging en de zonuren per gevel. Het essentieel rapport van 11 € toont alle details; het volledig rapport van 19 € voegt de staat van het gebouw toe op basis van de inspectie die u uploadt. U krijgt een pdf binnen enkele minuten, met eenmalige betaling en zonder account.

De nota simple, het uittreksel uit het eigendomsregister dat uw advocaat opvraagt, vertelt wie de eigenaar is; HOUSINGFAX vertelt in welke staat het gebouw is. Met beide gaat u goed voorbereid naar de notaris.