Wat moet u controleren voordat u een appartement in Barcelona koopt?

Aluminose: waarom kopers in Barcelona ernaar vragen

Aluminose is in Spanje de naam voor het verval van beton met aluminaatcement, dat vooral in geprefabriceerde vloerbalken werd gebruikt. De gemeente Barcelona schrijft in de geschiedenis van Turó de la Peira, in het district Nou Barris, dat daar in 1990 een gebouw instortte omdat in een groot deel van de wijk aluminaatcement was gebruikt. De hoge blokken waren tussen de jaren vijftig en zeventig gebouwd; bij de latere vernieuwing werden hele blokken gesloopt, veel woningen versterkt en nieuwe gebouwd.

Volgens de vereniging van bouwkundigen van Barcelona (CAATEEB) onderzocht het Catalaanse instituut voor bouwtechnologie daarna zo'n duizend gebouwen in 300 gemeenten en concludeerde dat de hele naoorlogse woningvoorraad aandacht nodig had. In 2003 noemde de Catalaanse regering ook La Trinitat, in Barcelona, bij de wijken die werden vernieuwd wegens bouwgebreken zoals aluminose.

Dat betekent niet dat elke woning uit die tijd getroffen is. Catalonië had toen meer dan honderd balkenfabrikanten die zowel aluminaatcement als portlandcement gebruikten, en balken uit de jaren vijftig en zestig verliezen nu niet meer uit zichzelf sterkte: de schade komt van vocht, dat het staal laat roesten.

Een stad van jaren-zestigwoningen

De telling van 2021 komt uit op 76.057 woningen in gebouwen van 1951-1960 en 204.691 van 1961-1970, samen 280.748, iets meer dan een derde van de 794.568 woningen met bekend bouwjaar. Dat is precies de periode, 1950 tot 1970, die de CAATEEB met aluminaatcement verbindt. Nog eens 218.770 woningen staan in gebouwen van vóór 1951, waar het eerder gaat om gevels, daken, leidingen en vloeren van hout of ijzer.

Kijk bij de bezichtiging naar de plafonds van badkamer, keuken en de overdekte veranda (galería) en vraag de vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) of er vloeren zijn hersteld. De notulen van recente vergaderingen tonen goedgekeurde werken en extra heffingen (derramas).

Het certificaat dat de verkoper moet overhandigen

In Catalonië moet elk woongebouw een gebouwinspectie (ITE) doorstaan voordat het 45 jaar oud is, gerekend vanaf het bouwjaar in het kadaster (Catastro). Dat legt het Catalaanse woningagentschap uit op basis van woonwet 18/2007 en decreet 67/2015. Gezien de woningvoorraad van Barcelona zou bijna elk gebouw dat te koop staat er al een moeten hebben.

De inspecteur deelt gebreken in als licht, belangrijk, ernstig of zeer ernstig. Het geschiktheidscertificaat (certificat d'aptitud) geldt 10 jaar zonder of met lichte gebreken, 6 jaar bij belangrijke en 3 jaar bij ernstige of zeer ernstige gebreken als de veiligheidsmaatregelen al zijn uitgevoerd; anders wordt het geweigerd.

Voor een koper telt vooral dit: bij de verkoop van een woning moet het certificaat worden overhandigd. Vraag erom vóór u het voorlopige koopcontract met aanbetaling (arras) tekent, samen met het volledige inspectierapport met gebreken en termijnen. Het agentschap benadrukt dat de inspectie visueel is en nooit verborgen gebreken zoekt.

Overstromingszones tussen twee rivieren en de zee

Wie de gemeentegrens over de officiële overstromingskaarten van het Spaanse ministerie voor ecologische transitie (SNCZI) legt, vindt 4 gebieden met potentieel significant overstromingsrisico (ARPSI), en rivieroverstromingszones die de stad al bij een herhalingstijd van 10 jaar raken. Dat geldt voor de hele gemeente, niet voor uw straat.

Het perceel is bepalend. Een hoge verdieping aan een hellende straat en een benedenwoning bij een oude waterloop zijn heel verschillende gevallen. Koopt u op straatniveau, een omgebouwd winkelpand of in een gebouw met ondergrondse garage, vraag dan of er ooit water is binnengekomen.

Radon en aardbevingen: wat de normen zeggen

De Spaanse bouwvoorschriften plaatsen Barcelona in radonzone I (bijlage B van document DB-HS6). Daar hebben nieuwbouw en sommige verbouwingen een barrière tussen bodem en woonruimten nodig. De zone is een indeling van de gemeente en meet in geen enkele woning radon; bij een blok uit de jaren zestig telt vooral of de woning contact met de grond heeft en goed geventileerd wordt.

De aardbevingsnorm NCSE-02 geeft de stad een basisgrondversnelling van 0,04 g, net als de buurgemeenten in de metropool.

Wat het HOUSINGFAX-rapport in Barcelona dekt, en wat niet

Het rapport voert 22 controles uit voor elk adres in Barcelona. Controle 03 leidt uit het kadastrale bouwjaar een aluminoseniveau in woorden af; controle 10 legt het perceel over de kaarten voor 10, 100 en 500 jaar; controle 22 geeft de radonzone; controle 07 vergelijkt de prijs met de gemiddelde taxatiewaarde van het Spaanse woonministerie, in het eerste kwartaal van 2026 in de stad 4.681,5 €/m², 12% meer dan een jaar eerder.

Twee Catalaanse bronnen raadplegen we nog niet. Het register van gebouwinspecties ontbreekt, dus de staat van het gebouw (controle 01) verschijnt alleen als u het inspectierapport als pdf uploadt. Ook het register van energiecertificaten van het Catalaanse energie-instituut (ICAEN) ontbreekt, zodat controle 06 zonder gegevens blijft. Het rapport vervangt geen technische inspectie van het gebouw ter plaatse.

Begin met het gratis rapport, dat de controles met de echte gegevens van het gebouw toont. Het essentieel rapport kost 11 € en het volledig rapport met gebouwstaat 19 €, als pdf binnen enkele minuten en met een eenmalige betaling.