Was sollten Sie vor dem Wohnungskauf in Barcelona prüfen?

Aluminose: warum Käufer in Barcelona danach fragen

Aluminose nennt man in Spanien den Verfall von Beton aus Tonerdeschmelzzement, der vor allem in vorgefertigten Deckenbalken verbaut wurde. Die Stadtverwaltung von Barcelona hält in ihrer Geschichte des Viertels Turó de la Peira im Bezirk Nou Barris fest, dass dort 1990 ein Gebäude einstürzte, weil in weiten Teilen des Viertels dieser Zement verwendet worden war. Die hohen Blocks entstanden zwischen den 1950er- und 1970er-Jahren; bei der späteren Sanierung wurden ganze Häuserblocks abgerissen, viele Wohnungen verstärkt und neue gebaut.

Laut dem Verband der Bauingenieure von Barcelona (CAATEEB) untersuchte das katalanische Bautechnik-Institut danach rund tausend Gebäude in 300 Gemeinden und kam zu dem Schluss, dass der gesamte Nachkriegsbestand Aufmerksamkeit brauchte. 2003 nannte die katalanische Regierung auch das Viertel La Trinitat in Barcelona unter den Vierteln, die wegen Bauschäden wie Aluminose umgebaut wurden.

Das heißt nicht, dass jede Wohnung dieser Zeit betroffen ist. Katalonien hatte damals über hundert Balkenhersteller, die sowohl Tonerdeschmelzzement als auch Portlandzement nutzten, und Balken aus den 1950er- und 1960er-Jahren verlieren heute nicht mehr von selbst an Festigkeit: Schaden richtet Feuchtigkeit an, die den Stahl rosten lässt.

Eine Stadt der Sechzigerjahre-Wohnungen

Der Zensus 2021 zählt 76.057 Wohnungen in Gebäuden von 1951 bis 1960 und 204.691 von 1961 bis 1970, zusammen 280.748 und damit gut ein Drittel der 794.568 Wohnungen mit bekanntem Baujahr. Genau dieses Zeitfenster, 1950 bis 1970, verbindet der CAATEEB mit Tonerdeschmelzzement. Weitere 218.770 Wohnungen liegen in Häusern von vor 1951; dort geht es eher um Fassaden, Dächer, Leitungen und Decken aus Holz oder Eisen.

Schauen Sie bei der Besichtigung an die Decken von Bad, Küche und verglaster Loggia (galería) und fragen Sie die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios), ob Decken repariert wurden. Die Protokolle der letzten Versammlungen zeigen beschlossene Arbeiten und Sonderumlagen (derramas).

Die Bescheinigung, die der Verkäufer übergeben muss

In Katalonien muss jedes Wohngebäude vor seinem 45. Jahr eine Gebäudeinspektion (ITE) bestehen; maßgeblich ist das Baujahr im Kataster (Catastro). Das erklärt die katalanische Wohnungsagentur auf Grundlage des Wohnungsgesetzes 18/2007 und des Dekrets 67/2015. Bei Barcelonas Bestand sollte fast jedes angebotene Haus sie schon haben.

Der Gutachter stuft Mängel als leicht, erheblich, schwer oder sehr schwer ein. Die Eignungsbescheinigung (certificat d'aptitud) gilt 10 Jahre ohne oder mit leichten Mängeln, 6 Jahre bei erheblichen und 3 Jahre bei schweren oder sehr schweren, sofern Sicherungsmaßnahmen umgesetzt sind; sonst wird sie verweigert.

Für Käufer entscheidend: Beim Verkauf einer Wohnung muss die Bescheinigung übergeben werden. Verlangen Sie sie vor dem Anzahlungsvertrag (arras), zusammen mit dem vollständigen Inspektionsbericht mit Mängeln und Fristen. Die Agentur betont, dass die Inspektion rein visuell ist und keine verborgenen Mängel sucht.

Hochwasserzonen zwischen zwei Flüssen und dem Meer

Legt man das Gemeindegebiet über die amtlichen Hochwasserkarten des spanischen Umweltministeriums (SNCZI), ergeben sich 4 Gebiete mit potenziell signifikantem Hochwasserrisiko (ARPSI), und Flusshochwasserflächen erreichen die Stadt schon bei einer Wiederkehrperiode von 10 Jahren. Das gilt für die ganze Gemeinde, nicht für Ihre Straße.

Entscheidend ist das Grundstück. Eine Wohnung im oberen Stock an einer Hangstraße und ein Erdgeschoss an einem alten Bachlauf sind zwei verschiedene Fälle. Bei Erdgeschoss, umgebautem Ladenlokal oder Tiefgarage fragen Sie die Gemeinschaft, ob schon einmal Wasser eingedrungen ist.

Radon und Erdbeben: was die Normen sagen

Die spanische Bauordnung ordnet Barcelona der Radonzone I zu (Anhang B des Dokuments DB-HS6). Dort brauchen Neubauten und bestimmte Umbauten eine Sperre zwischen Boden und Wohnräumen. Die Einstufung gilt für die Gemeinde und misst kein Radon in einer Wohnung; bei einem Haus der 1960er-Jahre zählt, ob die Wohnung Bodenkontakt hat und gut belüftet ist.

Die Erdbebennorm NCSE-02 weist der Stadt eine Grundbeschleunigung von 0,04 g zu, wie ihren Nachbarn im Großraum.

Was der HOUSINGFAX-Bericht in Barcelona abdeckt – und was nicht

Der Bericht führt 22 Prüfungen für jede Adresse in Barcelona durch. Prüfung 03 leitet aus dem Katasterbaujahr eine Aluminose-Einstufung in Worten ab; Prüfung 10 legt das Grundstück über die Karten für 10, 100 und 500 Jahre; Prüfung 22 nennt die Radonzone; Prüfung 07 vergleicht den Preis mit dem durchschnittlichen Schätzwert des Wohnungsbauministeriums, im ersten Quartal 2026 in der Stadt 4.681,5 €/m², 12 % mehr als ein Jahr zuvor.

Zwei katalanische Quellen werden noch nicht abgefragt. Das Register der Gebäudeinspektionen fehlt, daher erscheint der Gebäudezustand (Prüfung 01) nur, wenn Sie den Inspektionsbericht als PDF hochladen. Auch das Register der Energieausweise des katalanischen Energieinstituts (ICAEN) fehlt, Prüfung 06 bleibt ohne Daten. Der Bericht ersetzt keine technische Begutachtung des Gebäudes vor Ort.

Starten Sie mit dem kostenlosen Bericht, der die Prüfungen mit den echten Daten des Hauses zeigt. Der Basisbericht kostet 11 €, der vollständige Bericht mit Gebäudezustand 19 €, als PDF in wenigen Minuten und mit Einmalzahlung.