¿Qué comprobar antes de comprar un piso en Badalona?

Sant Roc y la memoria de la aluminosis en Badalona

En febrero de 2003 la Generalitat firmó con las cuatro asociaciones de vecinos de Sant Roc el convenio para acelerar la remodelación del barrio, uno de los afectados por patologías estructurales como la aluminosis. El plan preveía 918 viviendas nuevas y 60 millones de euros de inversión para sustituir poco a poco los bloques existentes, en un barrio que reunía el 5 % de las viviendas de la ciudad.

La misma nota citaba operaciones parecidas en Sant Cosme (El Prat), la Trinitat (Barcelona) y Arraona (Sabadell). Es decir, en Badalona la aluminosis no es una palabra abstracta: forma parte de la historia reciente de un barrio concreto, y conviene preguntar por ella en cualquier finca de la época.

Pero una remodelación pública en un barrio no dice nada del edificio de al lado ni del de otro distrito. El Colegio de Aparejadores de Barcelona (CAATEEB) recuerda que las viguetas de los años cincuenta y sesenta se fabricaban tanto con cemento aluminoso como con portland, a menudo en las mismas fábricas, y que solo el ensayo de muestras confirma cuál lleva cada forjado.

Un parque más tardío que el de Barcelona

La década con más viviendas en Badalona es la de los setenta. El Censo de 2021 cuenta 4.210 viviendas en edificios de 1951 a 1960, 24.486 de 1961 a 1970 y 31.115 de 1971 a 1980. Frente a la capital, aquí pesa más la última década de ese ciclo que la de los sesenta.

Eso tiene una lectura práctica. El CAATEEB sitúa el cemento aluminoso entre 1950 y 1970; un bloque de 1975 queda fuera de esa franja, aunque comparte con los anteriores otros rasgos de la época, como el escaso aislamiento o las instalaciones originales. Lo importante es saber el año exacto de la finca, que figura en el Catastro, y no quedarse con la década.

Además, 23.376 viviendas son posteriores a 1980. En esas promociones, el foco de la compra pasa del forjado al certificado energético, a la calidad de las reformas y a la situación urbanística.

Una ciudad con frente de costa: inundabilidad

El cruce del término de Badalona con el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables (SNCZI) da 2 áreas con riesgo potencial significativo de inundación (ARPSI), y la primera capa que corta el municipio es la costera de 100 años de periodo de retorno. Es decir, además de las rieras, la costa tiene zonas cartografiadas.

Si miras un piso cerca del mar, el dato relevante no es el del municipio sino el de la parcela: el informe la cruza con las láminas fluviales de 10, 100 y 500 años y con las costeras de 100 y 500. Una zona no cartografiada no equivale a ausencia de riesgo, así que en plantas bajas pregunta además si la comunidad ha sufrido temporales o entradas de agua.

Radón zona II: qué significa y qué no

El apéndice B del documento de salubridad del Código Técnico (DB-HS6) coloca Badalona en la zona II. En esa zona, la obra nueva y las reformas afectadas deben combinar una barrera frente al gas con un sistema adicional: un espacio de contención ventilado o la despresurización del terreno. El nivel de referencia es una media anual de 300 Bq/m³ en las estancias habitables.

La clasificación habla del municipio, no de tu piso. Un edificio de los años setenta se construyó sin esa exigencia, y el radón afecta sobre todo a lo que está en contacto con el terreno: bajos, semisótanos y viviendas sobre forjados sanitarios mal ventilados. Si compras en esas plantas, una medición de varios meses es la única manera de saber la concentración real.

El certificado de la inspección y la venta

La Agència de l'Habitatge de Catalunya exige que todo edificio de viviendas pase la inspección del edificio (ITE) antes de los 45 años, con el año del Catastro como referencia. En Badalona eso alcanza a cualquier bloque de 1981 o anterior en 2026.

Según la gravedad de las deficiencias, el certificado de aptitud dura 10 años (ninguna o leves), 6 (importantes) o 3 (graves o muy graves, con las medidas de seguridad hechas); sin esas medidas se deniega. Al vender, el propietario está obligado a entregarlo. Pide también el informe técnico completo y las actas: allí verás si la comunidad ha aprobado obras de fachada o de estructura y cómo se pagan.

Qué te dice el informe de HOUSINGFAX en Badalona

Las 22 comprobaciones se aplican a cualquier dirección de la ciudad. La 03 calcula el nivel de riesgo de aluminosis con el año catastral; la 10 mira la parcela en las láminas fluviales y costeras; la 22 recoge la zona II de radón; la 07 compara el precio con el valor tasado medio del Ministerio de Vivienda, que era de 2.898,8 €/m² en el primer trimestre de 2026, un 14,9 % más que un año antes.

Límites que conviene conocer: el registro de inspecciones de la Generalitat todavía no se consulta, así que el estado del edificio aparece solo si subes el PDF de la inspección, y el certificado energético sale sin dato porque el registro del ICAEN tampoco se consulta aún. El informe no sustituye a una inspección técnica en el edificio. Empieza con el informe gratuito; el esencial cuesta 11 € y el completo, 19 €.