Wat controleert u voordat u een appartement in Badalona koopt?

Sant Roc en de ervaring van Badalona met aluminose

In februari 2003 tekende de Catalaanse regering met de vier bewonersverenigingen van Sant Roc een akkoord om de vernieuwing van de wijk te versnellen, een van de wijken met bouwgebreken zoals aluminose, het verval van beton met aluminaatcement. Het plan voorzag in 918 nieuwe woningen en 60 miljoen euro om de bestaande blokken geleidelijk te vervangen; in de wijk stond 5% van de woningen van de stad.

Hetzelfde persbericht noemde vergelijkbare projecten in Sant Cosme (El Prat), La Trinitat (Barcelona) en Arraona (Sabadell). In Badalona hoort aluminose dus bij de recente geschiedenis van een bepaalde wijk, en het loont om er bij elk gebouw uit die tijd naar te vragen.

Een publieke vernieuwing in één wijk zegt echter niets over het gebouw ernaast of in een ander district. De vereniging van bouwkundigen van Barcelona (CAATEEB) wijst erop dat vloerbalken uit de jaren vijftig en zestig met zowel aluminaat- als portlandcement werden gemaakt, vaak in dezelfde fabrieken; pas laboratoriummonsters tonen welk cement erin zit.

Een latere woningvoorraad dan in Barcelona

Het decennium met de meeste woningen in Badalona zijn de jaren zeventig. De telling van 2021 komt uit op 4.210 woningen in gebouwen van 1951-1960, 24.486 van 1961-1970 en 31.115 van 1971-1980; het einde van die bouwgolf weegt hier zwaarder dan in de hoofdstad.

In de praktijk plaatst de CAATEEB het aluminaatcement tussen 1950 en 1970. Een blok uit 1975 valt erbuiten, ook al deelt het andere kenmerken van zijn tijd, zoals weinig isolatie of oude leidingen. Wat telt is het precieze bouwjaar in het kadaster (Catastro), niet het decennium. Nog eens 23.376 woningen zijn van na 1980; daar verschuift de aandacht naar het energiecertificaat en de kwaliteit van latere renovaties.

Een kuststad: overstromingsrisico

Wie de gemeente Badalona over de overstromingskaarten van het Spaanse ministerie (SNCZI) legt, vindt 2 gebieden met potentieel significant overstromingsrisico (ARPSI), en de eerste kaartlaag die de stad raakt is de kustlaag voor een herhalingstijd van 100 jaar. Naast de beken heeft dus ook de kust gekarteerde zones.

Bij een woning dicht bij zee telt het perceel, niet de stad: het rapport legt het over de rivierkaarten voor 10, 100 en 500 jaar en de kustkaarten voor 100 en 500. Een niet-gekarteerd gebied bewijst niet dat er geen risico is; vraag bij benedenwoningen de vereniging van eigenaars naar stormen en binnengedrongen water.

Radonzone II: wat het betekent en wat niet

Bijlage B van het gezondheidsdocument van de bouwvoorschriften (DB-HS6) plaatst Badalona in zone II. Daar moeten nieuwbouw en betrokken verbouwingen een gasbarrière combineren met een extra systeem: een geventileerde tussenruimte of onderdrukafzuiging van de bodem. Het referentieniveau is een jaargemiddelde van 300 Bq/m³ in woonruimten.

De zone beschrijft de gemeente, niet uw woning. Een gebouw uit de jaren zeventig ontstond zonder deze regels, en radon treft vooral ruimten met grondcontact: begane grond, souterrain en woningen boven slecht geventileerde kruipruimten. Koopt u daar, dan geeft alleen een meting van enkele maanden de werkelijke concentratie.

Het inspectiecertificaat bij de verkoop

Het Catalaanse woningagentschap eist van elk woongebouw een gebouwinspectie (ITE) vóór het 45 jaar oud is, gerekend vanaf het kadastrale bouwjaar. In Badalona geldt dat in 2026 voor elk blok van 1981 of ouder.

Afhankelijk van de gebreken geldt het geschiktheidscertificaat 10 jaar (geen of lichte), 6 (belangrijke) of 3 (ernstige of zeer ernstige, met uitgevoerde veiligheidsmaatregelen); zonder die maatregelen wordt het geweigerd. De verkoper moet het overhandigen. Vraag ook het volledige rapport en de notulen van de vereniging, die goedgekeurde gevel- of constructiewerken en de financiering ervan tonen.

Wat het HOUSINGFAX-rapport in Badalona laat zien

Alle 22 controles werken voor elk adres in de stad. Controle 03 geeft het aluminoseniveau op basis van het kadastrale bouwjaar; 10 bekijkt het perceel op rivier- en kustkaarten; 22 noemt radonzone II; 07 vergelijkt de prijs met de gemiddelde taxatiewaarde van het woonministerie, 2.898,8 €/m² in het eerste kwartaal van 2026, 14,9% meer dan een jaar eerder.

Grenzen die u moet kennen: het Catalaanse inspectieregister raadplegen we nog niet, dus de staat van het gebouw verschijnt alleen met een geüploade inspectie-pdf, en het energiecertificaat blijft zonder gegevens omdat ook het ICAEN-register ontbreekt. Het rapport vervangt geen technische inspectie van het gebouw ter plaatse. Begin met het gratis rapport; het essentieel rapport kost 11 € en het volledig rapport 19 €.