Was sollten Sie vor dem Kauf einer Wohnung in Badalona prüfen?

Sant Roc und Badalonas Erfahrung mit Aluminose

Im Februar 2003 unterzeichnete die katalanische Regierung mit den vier Nachbarschaftsvereinen von Sant Roc ein Abkommen, um den Umbau des Viertels zu beschleunigen, eines von mehreren mit Bauschäden wie Aluminose, dem Verfall von Beton aus Tonerdeschmelzzement. Geplant waren 918 neue Wohnungen und 60 Millionen Euro, um die bestehenden Blocks nach und nach zu ersetzen; im Viertel lagen 5 % der Wohnungen der Stadt.

Dieselbe Mitteilung nannte ähnliche Programme in Sant Cosme (El Prat), La Trinitat (Barcelona) und Arraona (Sabadell). In Badalona ist Aluminose also Teil der jüngeren Geschichte eines bestimmten Viertels, und es lohnt sich, bei jedem Haus dieser Zeit danach zu fragen.

Ein öffentlicher Umbau in einem Viertel sagt jedoch nichts über das Nachbarhaus oder einen anderen Bezirk. Der Verband der Bauingenieure von Barcelona (CAATEEB) erinnert daran, dass Deckenbalken der 1950er- und 1960er-Jahre sowohl mit Tonerdeschmelz- als auch mit Portlandzement gefertigt wurden, oft in denselben Werken; erst Laborproben zeigen, welcher Zement verbaut ist.

Ein jüngerer Bestand als in Barcelona

Das Jahrzehnt mit den meisten Wohnungen sind in Badalona die 1970er. Der Zensus 2021 zählt 4.210 Wohnungen in Gebäuden von 1951 bis 1960, 24.486 von 1961 bis 1970 und 31.115 von 1971 bis 1980; das Ende dieses Baubooms wiegt hier schwerer als in der Hauptstadt.

Praktisch heißt das: Der CAATEEB verortet den Tonerdeschmelzzement zwischen 1950 und 1970. Ein Block von 1975 liegt außerhalb, auch wenn er andere Merkmale seiner Zeit teilt, etwa geringe Dämmung oder alte Leitungen. Maßgeblich ist das genaue Baujahr im Kataster (Catastro), nicht das Jahrzehnt. Weitere 23.376 Wohnungen sind jünger als 1980; dort rücken Energieausweis und Qualität späterer Renovierungen in den Vordergrund.

Eine Küstenstadt: Hochwasserlage

Legt man Badalonas Gemeindegebiet über die Hochwasserkarten des spanischen Umweltministeriums (SNCZI), ergeben sich 2 Gebiete mit potenziell signifikantem Hochwasserrisiko (ARPSI), und die erste Kartenebene, die die Stadt berührt, ist die Küstenzone für eine Wiederkehr von 100 Jahren. Neben den Bachläufen hat also auch die Küste kartierte Zonen.

Bei einer Wohnung nahe am Meer zählt das Grundstück, nicht die Stadt: Der Bericht legt es über die Flusskarten für 10, 100 und 500 Jahre und die Küstenkarten für 100 und 500. Eine nicht kartierte Fläche ist kein Beweis für fehlendes Risiko; bei Erdgeschossen fragen Sie die Eigentümergemeinschaft nach Stürmen und Wassereinbrüchen.

Radonzone II: was sie bedeutet und was nicht

Anhang B des Gesundheitsdokuments der Bauordnung (DB-HS6) ordnet Badalona der Zone II zu. Dort müssen Neubauten und betroffene Umbauten eine Gassperre mit einem Zusatzsystem kombinieren: einem belüfteten Zwischenraum oder einer Bodenentlüftung mit Unterdruck. Der Referenzwert liegt bei 300 Bq/m³ im Jahresmittel in Wohnräumen.

Die Zone beschreibt die Gemeinde, nicht Ihre Wohnung. Ein Haus der 1970er entstand ohne diese Regeln, und Radon betrifft vor allem Räume mit Bodenkontakt: Erdgeschoss, Souterrain, Wohnungen über schlecht belüfteten Hohlräumen. Kaufen Sie dort, bringt nur eine Messung über mehrere Monate die tatsächliche Konzentration.

Die Inspektionsbescheinigung beim Verkauf

Die katalanische Wohnungsagentur verlangt von jedem Wohngebäude eine Gebäudeinspektion (ITE) vor dem 45. Jahr, gerechnet ab dem Katasterbaujahr. In Badalona betrifft das 2026 jeden Block von 1981 oder früher.

Je nach Mängeln gilt die Eignungsbescheinigung 10 Jahre (keine oder leichte), 6 (erhebliche) oder 3 (schwere oder sehr schwere, mit umgesetzten Sicherungen); ohne diese wird sie verweigert. Der Verkäufer muss sie übergeben. Verlangen Sie auch den vollständigen Bericht und die Protokolle der Gemeinschaft, die beschlossene Fassaden- oder Tragwerksarbeiten und deren Finanzierung zeigen.

Was der HOUSINGFAX-Bericht in Badalona zeigt

Alle 22 Prüfungen gelten für jede Adresse der Stadt. Prüfung 03 liefert die Aluminose-Einstufung aus dem Katasterbaujahr; 10 betrachtet das Grundstück auf Fluss- und Küstenkarten; 22 nennt die Radonzone II; 07 vergleicht den Preis mit dem durchschnittlichen Schätzwert des Wohnungsbauministeriums, 2.898,8 €/m² im ersten Quartal 2026, 14,9 % mehr als ein Jahr zuvor.

Grenzen, die Sie kennen sollten: Das katalanische Inspektionsregister wird noch nicht abgefragt, der Gebäudezustand erscheint nur mit hochgeladenem Inspektions-PDF; der Energieausweis bleibt ohne Daten, weil auch das ICAEN-Register fehlt. Der Bericht ersetzt keine technische Begutachtung des Gebäudes vor Ort. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Bericht; der Basisbericht kostet 11 €, der vollständige 19 €.