Vitoria-Gasteiz : que regarder avant de verser des arrhes ?

Une ville des années 1970 et une ville du XXIe siècle

Sur les 119 853 logements du recensement, 25 975 se trouvent dans des immeubles de 1971 à 1980 et 22 392 dans ceux de la décennie précédente. La seconde grande vague est venue entre 2001 et 2010, avec 24 506 logements ; depuis 1981, ils sont 60 155 au total, si bien que la moitié du parc a moins de 45 ans. Seuls 2 893 logements sont dans des immeubles antérieurs à 1941.

Ce mélange change la liste de points à vérifier d'une entrée à l'autre. Dans un immeuble de 1965, la structure, les façades, les réseaux communs et les travaux que la copropriété (comunidad de propietarios) doit encore payer passent en premier. Dans une résidence de 2005, la structure pose rarement question ; les points utiles sont la performance énergétique, les charges et l'environnement. La vérification 06 du rapport cherche l'immeuble dans le registre des certificats énergétiques du gouvernement basque et, s'il y figure, donne sa lettre et la répartition des lettres des logements de l'immeuble.

Quand un immeuble de Vitoria-Gasteiz doit être inspecté

Le décret basque 117/2018 impose l'inspection de l'immeuble (ITE) aux bâtiments principalement résidentiels de plus de 50 ans, à compter de leur construction ou de la dernière réhabilitation complète. Les immeubles achevés en 1976 atteignent cet âge en 2026 : une bonne partie des 25 975 logements des années 1970 entre donc maintenant dans l'obligation, et ceux des années 1960 devraient déjà en être au premier renouvellement.

L'inspection se renouvelle dix ans après son dépôt à la mairie, qui l'enregistre. Si le technicien a relevé des défauts graves, le décret laisse aux copropriétaires trois mois après la fin des travaux pour déposer un certificat attestant qu'ils ont été corrigés. Demandez si ce certificat existe : des défauts urgents sans correction enregistrée, c'est un appel de fonds exceptionnel (derrama) qui peut tomber après votre achat.

Le gouvernement basque publie les inspections dans Euskoregite, un registre doté d'une recherche d'immeubles par adresse. HOUSINGFAX l'interroge avec l'adresse de l'entrée et montre l'état, le degré de chaque partie de l'immeuble, le délai légal des réparations et si la correction est enregistrée.

Le cadastre d'Álava et l'année de construction

En Álava (Araba), le cadastre (Catastro), l'inventaire des biens immobiliers, appartient à la députation forale, qui le publie via GeoAraba, son portail de données géographiques, avec les parcelles urbaines et rurales et des services web. Le cadastre national ne couvre pas la province : un outil qui n'accepte que la référence cadastrale espagnole habituelle ne trouvera pas un appartement de Vitoria-Gasteiz.

Le rapport trouve l'entrée dans le répertoire officiel des voies du Pays basque et croise sa position avec le cadastre d'Álava pour obtenir l'emprise et la référence locale de l'immeuble. L'année de construction vient de la couche des bâtiments de la députation et, à défaut, de l'année indicative inscrite dans Euskoregite ; le rapport précise laquelle il a retenue. En Álava, il porte sur l'immeuble entier, sans choisir un appartement ni en estimer le prix.

La Zadorra et les ruisseaux de la commune

Vitoria-Gasteiz se trouve dans le bassin de l'Èbre, et le système national de cartographie des zones inondables (SNCZI) rattache la commune à une zone à risque potentiel important d'inondation, celle de la Zadorra. Dans les limites de la commune, elle se divise en plusieurs tronçons : la Zadorra elle-même, la rivière Mendiguren, le ruisseau de Santo Tomás, le Ricallor avec le ravin d'Acata, le Batán, les ravins d'Estarrona et de Margarita, la rivière Arcaute et le ruisseau Uragona.

La zone inondable de dix ans traverse la commune : c'est une information sur le territoire, pas sur votre immeuble. La vérification 10 superpose la parcelle aux zones de 10, 100 et 500 ans et à la zone à risque, et vous dit si l'une d'elles l'atteint. Lisez-la attentivement pour un rez-de-chaussée, une maison dans l'un des villages de la commune ou un garage en sous-sol près de l'un de ces cours d'eau.

Radon, séismes et prix

La commune ne figure pas à l'annexe B de la section santé de la réglementation de la construction : elle n'est donc classée ni en zone I ni en zone II pour le radon ; la vérification 22 situe malgré tout l'immeuble sur la carte du potentiel radon du Conseil de sécurité nucléaire espagnol. Elle n'apparaît pas non plus dans l'annexe de la norme parasismique, qui commence à 0,04 g.

Le ministère du Logement donne pour le premier trimestre 2026 une valeur expertisée moyenne de 2 700 €/m² pour le logement libre, soit 11 % de plus qu'un an plus tôt. C'est une moyenne pour toute la ville : utile pour situer un prix demandé, pas pour évaluer un appartement précis.

Les limites du rapport

Le rapport rassemble ce que publient les registres officiels, avec source et date, et signale ce qui manque. Il n'entre pas dans le logement et ne remplace pas une inspection technique de l'immeuble : si le registre mentionne des défauts de structure, faites-les examiner par un professionnel avant de vous engager par les arrhes (arras), le contrat de réservation avec acompte.