Vitoria-Gasteiz: wat u bekijkt voordat u een aanbetaling doet

Een stad van de jaren zeventig en een van de 21e eeuw

Van de 119.853 woningen in de volkstelling staan er 25.975 in gebouwen van 1971 tot 1980 en 22.392 in die van het decennium ervoor. De tweede grote golf kwam tussen 2001 en 2010, met 24.506 woningen; sinds 1981 zijn het er in totaal 60.155, zodat de helft van de voorraad jonger is dan 45 jaar. Slechts 2.893 woningen staan in gebouwen van vóór 1941.

Die mix verandert het lijstje per portiek. Bij een flat uit 1965 gaan de draagconstructie, de gevels, de gemeenschappelijke leidingen en eventuele openstaande werken van de vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) voor. Bij een project uit 2005 is de constructie zelden de vraag; nuttiger zijn het energielabel, de woonlasten en de omgeving. Controle 06 van het rapport zoekt het gebouw op in het register van energielabels van de Baskische regering en geeft, als het erin staat, het label en de spreiding van de labels van de appartementen in het gebouw.

Wanneer een gebouw in Vitoria-Gasteiz gekeurd moet worden

Het Baskische decreet 117/2018 schrijft de technische gebouwinspectie (ITE) voor bij overwegend residentiële gebouwen ouder dan 50 jaar, gerekend vanaf de bouw of de laatste volledige renovatie. Gebouwen die in 1976 klaar waren, bereiken die leeftijd in 2026: veel van de 25.975 woningen uit de jaren zeventig vallen nu onder de plicht, en die uit de jaren zestig zouden al aan hun eerste herhaling toe moeten zijn.

De inspectie wordt tien jaar na indiening bij de gemeente vernieuwd; de gemeente schrijft haar ook in. Heeft de inspecteur ernstige gebreken genoteerd, dan geeft het decreet de eigenaars drie maanden na afloop van de werken om een verklaring van herstel in te dienen. Vraag of die verklaring bestaat: dringende gebreken zonder ingeschreven herstel zijn een extra heffing (derrama) die na uw aankoop kan komen.

De Baskische regering publiceert de inspecties in Euskoregite, een register met een zoekfunctie voor gebouwen op adres. HOUSINGFAX raadpleegt het met het adres van de ingang en toont de status, de graad van elk onderdeel van het gebouw, de wettelijke hersteltermijn en of het herstel is ingeschreven.

Het kadaster van Álava en het bouwjaar

In Álava (Araba) is het kadaster (Catastro), het register van onroerend goed, in handen van de provincie. Die publiceert het via GeoAraba, haar portaal voor geodata, met stedelijke en landelijke percelen en webdiensten. Het nationale kadaster dekt de provincie niet; hulpmiddelen die alleen een gewone Spaanse kadastrale referentie kennen, vinden een appartement in Vitoria-Gasteiz dus niet.

Het rapport vindt de ingang in het officiële Baskische stratenregister en legt de ligging naast het kadaster van Álava om de plattegrond en de lokale referentie van het gebouw te krijgen. Het bouwjaar komt uit de gebouwenlaag van de provincie en, als die geen jaar heeft, uit het indicatieve jaar in Euskoregite; het rapport vermeldt welk van de twee het gebruikt. In Álava gaat het om het hele gebouw, zonder één appartement te kiezen of de prijs ervan te schatten.

De Zadorra en de beken van de gemeente

Vitoria-Gasteiz ligt in het stroomgebied van de Ebro, en het nationale systeem voor overstromingskaarten SNCZI rekent de gemeente tot één gebied met potentieel significant overstromingsrisico, dat van de Zadorra. Binnen de gemeentegrens valt het uiteen in meerdere trajecten: de Zadorra zelf, de rivier Mendiguren, de beek Santo Tomás, de Ricallor met de ravijn Acata, de Batán, de ravijnen Estarrona en Margarita, de rivier Arcaute en de beek Uragona.

De overstromingszone van tien jaar doorkruist de gemeente – dat beschrijft het gebied, niet uw portiek. Controle 10 legt het perceel over de zones van 10, 100 en 500 jaar en over het risicogebied en vertelt of een ervan het bereikt. Lees die aandachtig bij een benedenwoning, een huis in een van de dorpen binnen de gemeente of een keldergarage bij een van die waterlopen.

Radon, aardbevingen en prijs

De gemeente staat niet in bijlage B van het gezondheidshoofdstuk van de bouwregelgeving en is dus niet ingedeeld in radonzone I of II; controle 22 plaatst het gebouw toch op de radonpotentieelkaart van de Spaanse Raad voor Nucleaire Veiligheid. Ook in de bijlage van de aardbevingsnorm, die bij 0,04 g begint, komt ze niet voor.

Het ministerie van Huisvesting noemt voor het eerste kwartaal van 2026 een gemiddelde taxatiewaarde van 2.700 €/m² voor vrije-sectorwoningen, 11 % meer dan een jaar eerder. Het is een gemiddelde voor de hele stad: bruikbaar om een vraagprijs te plaatsen, niet om een bepaald appartement te taxeren.

Grenzen van het rapport

Het rapport verzamelt wat officiële registers publiceren, met bron en datum, en wijst op wat ontbreekt. Het komt niet in de woning en vervangt geen technische inspectie van het gebouw: staan er constructieve gebreken in het register, laat een bouwkundige ze dan bekijken voordat u zich vastlegt met de arras, het voorlopige koopcontract met aanbetaling.