Comprar piso en Vitoria-Gasteiz: qué mirar antes de las arras

Dos ciudades en una: la de los setenta y la del siglo XXI

De las 119.853 viviendas familiares que cuenta el censo, 25.975 están en edificios de 1971 a 1980 y 22.392 en los de la década anterior. La otra gran ola llegó entre 2001 y 2010, con 24.506 viviendas, y desde 1981 suman 60.155: la mitad del parque tiene menos de 45 años. Solo 2.893 viviendas están en edificios anteriores a 1941.

Esa mezcla cambia la lista de tareas según el portal. En un bloque de 1965 lo prioritario es el estado de la estructura, las fachadas y las instalaciones comunes, y las obras que la comunidad tenga pendientes. En una promoción de 2005 lo normal es que la estructura no preocupe y que la pregunta útil sea qué letra energética tiene, cuánto gasta y qué hay alrededor. Para eso, la comprobación 06 del informe busca el edificio en el registro de certificados de eficiencia energética del Gobierno Vasco y, si lo encuentra, te da su letra y cómo se reparten las de las viviendas de la finca.

Cuándo le toca la inspección del edificio a un bloque vitoriano

El Decreto 117/2018 del Gobierno Vasco obliga a pasar la inspección del edificio (ITE) a los inmuebles de uso predominantemente residencial con más de 50 años, contados desde su construcción o desde la última rehabilitación integral. Con esa regla, los edificios terminados en 1976 cumplen 50 años en 2026: buena parte de las 25.975 viviendas de los setenta está entrando estos años en la obligación, y las de los sesenta deberían ir ya por su primera renovación.

La inspección se renueva cuando han pasado diez años desde su presentación en el ayuntamiento, que es quien la registra. Si el técnico anotó deficiencias graves, el decreto da a la propiedad tres meses, una vez terminadas las obras, para presentar el certificado de subsanación. Por eso conviene preguntar si ese certificado existe: una inspección con defectos urgentes y sin subsanación registrada es una derrama que puede llegar después de tu compra.

El Gobierno Vasco publica esas inspecciones en Euskoregite, un registro con buscador de edificios por dirección. HOUSINGFAX lo consulta con la dirección del portal y te enseña el estado, el grado de cada sistema del edificio, el plazo legal para repararlo y si la subsanación consta.

El catastro de Álava y el año de construcción

En Araba/Álava el catastro lo gestiona la Diputación Foral, que lo publica en GeoAraba, su infraestructura de datos espaciales, con la capa de parcelas urbanas y rústicas y servicios web para consultarla. El catastro estatal no cubre el territorio, así que las herramientas que solo usan la referencia catastral de la Dirección General no sirven para una vivienda de Vitoria-Gasteiz.

El informe identifica el portal en el callejero oficial de Euskadi y cruza su posición con el catastro alavés para obtener la huella del edificio y su referencia foral. El año de construcción sale de la capa de edificios que publica la Diputación y, si allí no consta, del año orientativo que figura en Euskoregite; la ficha del informe dice cuál de los dos ha usado. En Álava el informe revisa el edificio completo, sin elegir un piso concreto ni estimar su precio.

El Zadorra y los arroyos del término

Vitoria-Gasteiz pertenece a la cuenca del Ebro, y el Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables incluye su término en un área de riesgo potencial significativo de inundación, la del Zadorra. Dentro del municipio esa área se reparte en varios tramos: el propio Zadorra, el río Mendiguren, el arroyo de Santo Tomás, el río Ricallor con el barranco Acata, el Batán, los barrancos de Estarrona y de Margarita, el río Arcaute y el arroyo Uragona.

La lámina de diez años de periodo de retorno corta el término, pero eso describe el municipio, no tu portal. La comprobación 10 del informe cruza la parcela del edificio con las láminas de 10, 100 y 500 años y con el área de riesgo, y te dice si alguna la alcanza. Si miras un bajo, una casa en un pueblo del municipio o un garaje en sótano cerca de uno de esos cauces, léela con calma.

Radón, sismo y precio en Vitoria-Gasteiz

El municipio no aparece en el apéndice B del documento de salubridad del Código Técnico, de modo que no está clasificado en las zonas I ni II de radón; aun así, la comprobación 22 sitúa el edificio en el mapa de potencial del Consejo de Seguridad Nuclear. Tampoco figura en el anejo de la norma sismorresistente, que empieza en 0,04 g.

En precio, el Ministerio de Vivienda sitúa la tasación media de la vivienda libre vitoriana en 2.700 €/m² para el primer trimestre de 2026, con una subida interanual del 11 %. Como media de toda la ciudad, ayuda a juzgar si una oferta está en rango, pero no tasa ningún piso concreto.

Límites

El informe recoge lo que publican los registros oficiales, con su fuente y fecha, y señala lo que falta. No entra en la vivienda ni sustituye a una inspección técnica en el edificio: ante deficiencias estructurales anotadas en el registro, pide que un técnico las revise antes de comprometerte.