Bilbao : ce qu'il faut savoir sur l'immeuble avant d'acheter

Un parc bâti surtout entre 1951 et 1980

Le recensement compte 165 685 logements à Bilbao. La décennie la plus active fut celle de 1961 à 1970, avec 44 185 logements, et plus de 100 000 ont été construits entre 1951 et 1980, six sur dix. Encore 21 249 se trouvent dans des immeubles antérieurs à 1941.

Pour un acheteur, l'année est une liste de points à vérifier, pas un verdict. Dans les immeubles de ces décennies, les poutrelles d'origine peuvent être encore en place, les toitures et les descentes d'eau ont souvent été réparées plusieurs fois, les façades ne sont pas isolées et, dans les années 1970, certains matériaux peuvent contenir de l'amiante. Rien de tout cela n'est supposé pour un immeuble donné ; cela vous dit quoi demander au syndic et quoi regarder pendant la visite.

L'inspection de l'immeuble au Pays basque : le décret 117/2018

En Espagne, chaque immeuble collectif est géré par une comunidad de propietarios, la copropriété, qui paie les réparations des parties communes selon la quote-part de chaque lot. Au Pays basque, elle doit faire réaliser l'inspection de l'immeuble (ITE) en vertu du décret 117/2018 du 24 juillet dès qu'un immeuble principalement résidentiel a plus de 50 ans, à compter de sa construction ou d'une réhabilitation complète, puis la renouveler dix ans après l'avoir déposée à la mairie.

Le décret oblige le technicien à classer chaque défaut selon cinq degrés assortis d'un délai : le degré 1 impose d'intervenir immédiatement, sous 24 heures ; le 2 est très urgent, sous trois mois ; le 3 est urgent, sous douze mois ; le 4 admet plus d'un an ; le 5 relève du simple entretien, sans dommage constaté. Des défauts de degré 2 ou 3 non réparés annoncent en général des travaux prochains et un appel de fonds exceptionnel (derrama) que le nouveau propriétaire paiera aussi.

La mairie de Bilbao inscrit chaque inspection dans Euskoregite, le registre du gouvernement basque. Selon le décret, son accès est public, gratuit et en ligne : vous ne dépendez donc pas seulement de ce que le vendeur vous montre.

La Biscaye a son propre cadastre

Contrairement à la majeure partie de l'Espagne, la Biscaye (Bizkaia) tient son propre cadastre (Catastro), l'inventaire fiscal des biens immobiliers. La députation forale le gère et le publie en données ouvertes, mises à jour chaque jour. Un appartement de Bilbao n'a donc pas la référence cadastrale espagnole habituelle de 20 caractères et n'apparaît pas sur le site du cadastre national.

HOUSINGFAX retrouve l'entrée de l'immeuble dans le répertoire officiel des voies du Pays basque et croise sa position avec le cadastre de Biscaye : emprise du bâtiment, référence locale, année de construction, nombre d'étages et de logements. Comme les sources basques décrivent l'entrée et non chaque appartement, le rapport porte en Biscaye sur l'immeuble entier et n'estime pas le prix d'un logement précis.

La ría, le Nervión et le Cadagua

Le système national espagnol de cartographie des zones inondables (SNCZI) recense à Bilbao trois zones à risque potentiel important d'inondation. La plus grande suit la ría de Bilbao, partagée avec Erandio, et relève à la fois des crues et de la mer. Les deux autres suivent le Nervión, à travers Bilbao, Basauri et Galdakao, et le Cadagua, à travers Alonsotegi, Barakaldo et Bilbao.

La zone inondable de période de retour de dix ans traverse la commune, mais cela ne dit rien d'une adresse précise : un immeuble proche de l'eau peut rester hors de toute zone, et un autre plus éloigné se trouver dans celle de 500 ans. La vérification 10 du rapport superpose la parcelle à ces cartes et vous dit quelle zone l'atteint, le cas échéant. Lisez-la en premier pour un rez-de-chaussée ou un appartement avec cave ou parking en sous-sol.

Radon : Bilbao est en zone I

La section radon de la réglementation espagnole de la construction (CTE, DB HS 6) classe Bilbao en zone I de son annexe B. Elle fixe un niveau de référence de 300 Bq/m³ en moyenne annuelle dans les pièces habitables et impose dans ces communes une barrière de protection contre le radon dans les constructions neuves, ainsi que lors de travaux sur un bâtiment existant qui modifient cette protection.

Ce classement vaut pour toute la commune et ne mesure rien dans un logement. La seule façon de connaître le niveau d'un appartement est de le mesurer avec des détecteurs pendant au moins trois mois, ce qui a du sens pour un rez-de-chaussée ou avant une rénovation. La vérification 22 situe l'immeuble sur la carte du potentiel radon du Conseil de sécurité nucléaire espagnol.

Séismes et prix

Bilbao ne figure pas dans l'annexe de la norme parasismique espagnole NCSE-02, qui ne liste que les communes dont l'accélération sismique de base atteint 0,04 g ou plus. Côté prix, le ministère du Logement indique une valeur expertisée moyenne de 3 401,8 €/m² pour le logement libre au premier trimestre 2026, en hausse de 10,6 % sur un an. C'est une moyenne de toute la ville, utile pour situer un prix demandé, pas pour évaluer un appartement.

Ce que le rapport ne fait pas

HOUSINGFAX réunit ce que disent les registres officiels sur l'immeuble et son environnement, chaque donnée avec sa source et sa date. Il n'entre pas dans le logement et ne remplace pas une inspection technique de l'immeuble : si l'inspection enregistrée mentionne des défauts de structure, faites-les examiner par un professionnel avant de signer les arrhes (arras), le contrat de réservation avec acompte qui précède l'acte.