Vitoria-Gasteiz: Worauf Sie vor der Anzahlung achten sollten

Eine Stadt der 1970er und eine des 21. Jahrhunderts

Von den 119.853 Wohnungen der Volkszählung liegen 25.975 in Gebäuden von 1971 bis 1980 und 22.392 in solchen des Jahrzehnts davor. Die zweite große Welle kam zwischen 2001 und 2010 mit 24.506 Wohnungen; seit 1981 sind es insgesamt 60.155, sodass die Hälfte des Bestands jünger als 45 Jahre ist. Nur 2.893 Wohnungen stehen in Häusern von vor 1941.

Diese Mischung verändert die Prüfliste von Hauseingang zu Hauseingang. Bei einem Block von 1965 stehen Tragwerk, Fassaden, gemeinsame Leitungen und noch offene Arbeiten der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) im Vordergrund. Bei einer Wohnanlage von 2005 ist das Tragwerk selten das Thema; nützlicher sind Energieeffizienzklasse, Nebenkosten und Umfeld. Prüfung 06 des Berichts sucht das Gebäude im Energieausweisregister der baskischen Regierung und nennt, falls vorhanden, seine Klasse und die Verteilung der Klassen der Wohnungen im Haus.

Wann ein Haus in Vitoria-Gasteiz zur Gebäudeinspektion muss

Das baskische Dekret 117/2018 schreibt die technische Gebäudeinspektion (ITE) für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Gebäude vor, die älter als 50 Jahre sind, gerechnet ab Bau oder ab der letzten Kernsanierung. Häuser, die 1976 fertig wurden, erreichen dieses Alter 2026: Viele der 25.975 Wohnungen aus den 1970er Jahren rutschen jetzt in die Pflicht, und die aus den 1960er Jahren sollten schon bei ihrer ersten Wiederholung sein.

Die Inspektion wird zehn Jahre nach ihrer Einreichung bei der Stadt erneuert, die sie auch einträgt. Hat der Gutachter schwere Mängel festgehalten, gibt das Dekret den Eigentümern nach Abschluss der Arbeiten drei Monate, um eine Bescheinigung über die Behebung einzureichen. Fragen Sie, ob es diese Bescheinigung gibt: Dringende Mängel ohne eingetragene Behebung sind eine Sonderumlage (derrama), die nach Ihrem Kauf fällig werden kann.

Die baskische Regierung veröffentlicht die Inspektionen in Euskoregite, einem Register mit Gebäudesuche nach Adresse. HOUSINGFAX fragt es über die Adresse des Hauseingangs ab und zeigt Status, die Stufe jedes Gebäudeteils, die gesetzliche Frist für Reparaturen und ob die Behebung eingetragen ist.

Das Kataster von Álava und das Baujahr

In Álava (Araba) gehört das Kataster (Catastro), das amtliche Liegenschaftsverzeichnis, der Provinzregierung. Sie veröffentlicht es über GeoAraba, ihr Geodatenportal, mit städtischen und ländlichen Parzellen und Webdiensten. Das staatliche Kataster deckt die Provinz nicht ab; Werkzeuge, die nur eine gewöhnliche spanische Katasterreferenz kennen, finden eine Wohnung in Vitoria-Gasteiz deshalb nicht.

Der Bericht findet den Hauseingang im amtlichen baskischen Straßenverzeichnis und gleicht seine Lage mit dem Kataster von Álava ab, um Grundriss und lokale Referenz des Gebäudes zu erhalten. Das Baujahr stammt aus der Gebäudeschicht der Provinzregierung und, wenn diese keines führt, aus dem Richtwert in Euskoregite; der Bericht sagt, welches er verwendet hat. In Álava prüft er das ganze Gebäude, ohne eine einzelne Wohnung auszuwählen oder ihren Preis zu schätzen.

Der Zadorra und die Bäche der Gemeinde

Vitoria-Gasteiz liegt im Einzugsgebiet des Ebro, und das nationale Hochwasserkartierungssystem SNCZI zählt die Gemeinde zu einem Gebiet mit potenziell erheblichem Hochwasserrisiko, dem des Zadorra. Innerhalb der Stadtgrenzen verteilt es sich auf mehrere Abschnitte: den Zadorra selbst, den Fluss Mendiguren, den Bach Santo Tomás, den Ricallor mit der Schlucht Acata, den Batán, die Schluchten Estarrona und Margarita, den Fluss Arcaute und den Bach Uragona.

Die zehnjährliche Überflutungsfläche schneidet das Gemeindegebiet – eine Aussage über die Gemeinde, nicht über Ihr Haus. Prüfung 10 legt das Grundstück über die 10-, 100- und 500-jährlichen Flächen und das Risikogebiet und zeigt, ob eine davon es erreicht. Lesen Sie sie aufmerksam bei einer Erdgeschosswohnung, einem Haus in einem der Dörfer der Gemeinde oder einer Tiefgarage nahe einem dieser Gewässer.

Radon, Erdbeben und Preis

Die Gemeinde steht nicht in Anhang B des Gesundheitsabschnitts der Bauordnung und ist daher weder in Radonzone I noch II eingestuft; Prüfung 22 verortet das Gebäude trotzdem auf der Radonpotenzialkarte des spanischen Rats für nukleare Sicherheit. Auch im Anhang der Erdbebennorm, der bei 0,04 g beginnt, taucht sie nicht auf.

Das Wohnungsbauministerium beziffert den durchschnittlichen Schätzwert frei finanzierten Wohnraums im ersten Quartal 2026 auf 2.700 €/m², 11 % mehr als ein Jahr zuvor. Das ist ein Durchschnitt für die ganze Stadt: brauchbar, um einen Angebotspreis einzuordnen, nicht um eine bestimmte Wohnung zu bewerten.

Grenzen des Berichts

Der Bericht sammelt, was amtliche Register veröffentlichen, mit Quelle und Datum, und weist auf Lücken hin. Er betritt die Wohnung nicht und ersetzt keine technische Begutachtung des Gebäudes: Stehen im Register Mängel am Tragwerk, lassen Sie sie von einem Sachverständigen ansehen, bevor Sie sich mit den arras, dem Anzahlungsvertrag vor dem Notartermin, binden.