Saint-Sébastien : ce qu'il faut vérifier sur l'immeuble avant d'acheter

Beaucoup d'immeubles antérieurs à 1941

Le recensement de 2021 compte 94 733 logements dans la ville. Ce qui distingue Donostia des autres capitales basques, c'est le poids de l'ancien : 8 737 logements sont dans des immeubles de 1900 à 1920 et, avec les plus anciens et ceux de 1921 à 1940, 15 758 se trouvent dans des immeubles d'avant 1941. L'autre grande période de construction va de 1961 à 1980, avec 35 555 logements.

Un immeuble centenaire n'est pas moins bon pour autant, mais il peut avoir des murs porteurs, des planchers en bois ou à poutrelles anciennes, des réseaux renouvelés par morceaux et des toitures reprises plusieurs fois. Dans ces immeubles, l'inspection et l'historique des travaux de la copropriété en disent long, et une réhabilitation à venir peut représenter un appel de fonds exceptionnel (derrama) élevé pour chaque copropriétaire.

L'inspection de l'immeuble au Guipuscoa : où la trouver

Dans tout le Pays basque, l'inspection de l'immeuble (ITE) est obligatoire pour les bâtiments principalement résidentiels de plus de 50 ans et se renouvelle dix ans après son dépôt à la mairie, selon le décret 117/2018. À Donostia, près de la moitié des logements se trouvent dans des immeubles de 1970 ou avant, qui ont déjà franchi ce seuil.

Le même décret crée un registre régional et prévoit que l'accès à ses informations est public, gratuit et en ligne. Ce registre s'appelle Euskoregite ; il propose une recherche d'immeubles, et le rapport HOUSINGFAX l'interroge avec l'adresse de l'entrée. L'inspection basque examine les fondations, la structure, la toiture, les façades et les réseaux d'eau, et évalue aussi l'accessibilité et la performance énergétique ; le rapport montre le degré de chaque partie et si les défauts sont inscrits comme corrigés.

Si le registre indique qu'une inspection était exigible et qu'aucune n'a été déposée, le rapport le signale. Demandez alors au syndic si elle a été commandée et au vendeur si l'assemblée générale a déjà voté des travaux : à ces prix, fixer par écrit qui paie les travaux votés fait partie de la négociation.

Le cadastre du Guipuscoa et les données de l'immeuble

Le Guipuscoa (Gipuzkoa) tient son propre cadastre (Catastro), et la députation forale publie ses données géographiques sur b5m, le portail de données spatiales de la province, avec répertoire des voies, quartiers, bâtiments et cartes. C'est pourquoi un appartement de Donostia ne se trouve ni sur le site du cadastre national ni avec une référence cadastrale espagnole de 20 caractères.

HOUSINGFAX localise l'entrée dans le répertoire officiel des voies du Pays basque et la croise avec les couches de b5m pour obtenir l'emprise et la référence locale de l'immeuble. L'année de construction provient de la couche des bâtiments de la députation ; si elle n'y figure pas, le rapport reprend l'année indicative d'Euskoregite et le précise. Au Guipuscoa, le rapport porte sur l'immeuble entier et n'estime pas le prix d'un appartement.

L'Urumea, la côte et l'Oria

Le système national de cartographie des zones inondables (SNCZI) situe quatre zones à risque potentiel important d'inondation dans la commune. Deux concernent l'Urumea : l'une partagée avec Hernani et Astigarraga, classée à la fois fluviale et marine, l'autre dans la ville même. La troisième, appelée Donostia-costa, est côtière. La quatrième correspond à un tronçon de l'Oria décrit sous Lasarte-Oria, que le croisement officiel place aussi dans la commune.

Une zone à risque ne rend pas toute la ville inondable : la zone de dix ans traverse la commune, mais seul le croisement avec la parcelle montre si un immeuble précis se trouve dans une zone cartographiée. C'est ce que fait la vérification 10 avec les zones fluviales et côtières de 10 à 500 ans. Elle compte surtout pour un rez-de-chaussée ou un parking en sous-sol près du fleuve ou de la mer.

Séismes et radon à Donostia

Contrairement à Bilbao ou à Vitoria-Gasteiz, Donostia figure dans l'annexe de la norme parasismique NCSE-02, avec une accélération sismique de base de 0,04 g, la valeur la plus basse de la norme. La vérification 12 donne la valeur pour l'immeuble. Pour le radon, la commune n'est ni en zone I ni en zone II de la réglementation de la construction, mais la vérification 22 situe tout de même l'immeuble sur la carte du potentiel radon du Conseil de sécurité nucléaire espagnol.

Où s'arrête le rapport

Le rapport réunit ce que disent les registres officiels, avec source et date, et montre ce qui n'est pas inscrit. Il n'entre pas dans le logement et ne remplace pas une inspection technique de l'immeuble ; si le registre mentionne des défauts de structure, faites-les voir par un professionnel avant de signer les arrhes (arras), le contrat de réservation avec acompte.