Que vérifier avant d'acheter un logement à Las Palmas de Gran Canaria ?

Une ville construite surtout entre 1961 et 1980

Le recensement de 2021 répartit 166 652 logements de la capitale de Grande Canarie par année de construction : 38 229 sont dans des immeubles de 1961 à 1970 et 36 964 dans des immeubles de 1971 à 1980, soit 45,1 % du total pour ces deux décennies. Le rythme ralentit ensuite : 16 875 logements dans les années 1980, 21 583 dans les années 1990, 27 146 entre 2001 et 2010 et seulement 1 432 entre 2011 et 2020. Les 8 529 restants n'ont pas d'année connue.

Avec cette répartition, beaucoup d'achats portent sur des appartements dans des immeubles de cinquante ou soixante ans. Renseignez-vous alors sur la corrosion des armatures des balcons, des porte-à-faux et des poteaux du rez-de-chaussée, sur les descentes et réservoirs en fibrociment susceptibles de contenir de l'amiante, et sur les appels de fonds exceptionnels (derramas) prévus pour la façade et la toiture. Les procès-verbaux de la copropriété (comunidad de propietarios) des dernières années répondent à beaucoup de ces questions.

Radon en zone II : ce qu'exige le Code technique

L'annexe B de la section HS 6 du Code technique de la construction espagnol place Las Palmas de Gran Canaria en zone II, sur la base des mesures du Conseil de sécurité nucléaire espagnol (CSN). Pour un bâtiment neuf en zone II, la HS 6 exige une barrière anti-radon et un système complémentaire : un espace de confinement ventilé entre le sol et les pièces habitables, ou une dépressurisation du sol. L'objectif est une moyenne annuelle intérieure inférieure au niveau de référence de 300 Bq/m³.

Dans un bâtiment existant, la HS 6 permet d'adapter ces solutions lors des travaux, et si une mesure dépasse le double du niveau de référence, elle renvoie aux solutions de la zone II. Pour un acheteur, tout dépend de l'étage : un rez-de-chaussée, un demi-sous-sol ou un logement avec des pièces contre le terrain sont les cas où mesurer a le plus de sens. La zone est celle de la commune ; seul un relevé donne le niveau réel de votre logement.

Submersion marine et 5 zones à risque

En superposant la commune au Système national de cartographie des zones inondables (SNCZI), on obtient 5 zones à risque potentiel important d'inondation (ARPSI en espagnol) et des zones inondables cartographiées ; la première couche qui coupe la commune est la couche marine de 100 ans. Dans une ville avec autant de façade maritime, la submersion marine mérite autant d'attention que les crues.

Des zones inondables sur la commune ne disent pas si votre immeuble en fait partie. Ce qui aide, c'est de voir l'entrée sur les couches fluviales de 10, 100 et 500 ans et sur les couches marines de 100 et 500 ans, et la distance à la plus proche. Un tronçon non cartographié ne prouve pas l'absence de risque, et en front de mer il vaut la peine de demander si des tempêtes ont déjà touché rez-de-chaussée, garages ou caves.

Séismicité : 0,04 g, pile au seuil de la norme

La norme parasismique NCSE-02 attribue à la commune une accélération sismique de base de 0,04 g, la valeur à partir de laquelle les bâtiments d'importance normale ne sont plus exemptés. À ce niveau, la norme s'applique aux immeubles d'habitation, sauf à ceux dont les portiques sont bien contreventés dans toutes les directions, exemptés en dessous de 0,08 g, et elle demande de tenir compte des effets du séisme sur les terrains potentiellement instables. C'est faible sur l'échelle de la norme, mais pas nul.

L'inspection de l'immeuble aux Canaries et dans la ville

La loi canarienne 4/2017 sur le sol et les espaces naturels protégés encadre l'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE en espagnol) à son article 269 : elle est réalisée par un technicien compétent, porte sur l'état de conservation, l'accessibilité et l'efficacité énergétique et vaut vingt ans. Sa troisième disposition additionnelle l'impose d'abord aux immeubles d'habitation collective âgés de 80 ans ou plus au 30 juin 2018, puis aux autres à mesure qu'ils atteignent cet âge.

La mairie dispose aussi d'un Règlement spécial sur la conservation et l'état de ruine des bâtiments, publié au bulletin officiel de la province le 17 décembre 1997. Il prévoit une inspection des façades pour les bâtiments de plus de dix ans, à renouveler tous les dix ans et déployée par phases ou districts approuvés par le maire, avec son propre registre municipal, ainsi qu'une inspection volontaire des intérieurs et de la structure à partir de 20 ans. Demandez à la mairie quelle obligation s'applique à votre immeuble.

Le rapport HOUSINGFAX ne consulte pas encore ces registres. Si le syndic (administrador de fincas) ou le vendeur vous remet en PDF la dernière inspection des façades ou de la structure, vous pouvez la téléverser et elle sert à évaluer l'état de l'immeuble.

Valeurs d'expertise et criminalité enregistrée

Selon le ministère espagnol du Logement et de l'Agenda urbain, la valeur d'expertise moyenne du logement libre sur la commune était de 2 251,4 €/m² au premier trimestre 2026, 7,2 % de plus qu'un an plus tôt. C'est la moyenne de toute la ville : une référence, pas le prix d'un appartement précis.

Le bilan de la criminalité 2025 du ministère de l'Intérieur recense sur la commune 51,85 infractions pénales connues pour 1 000 habitants, contre une moyenne nationale de 50,38.

Le rapport pour un logement à Las Palmas de Gran Canaria

Avec une adresse de la ville, le rapport gratuit passe en revue les 22 vérifications sur sources officielles : la fiche cadastrale, la zone radon, les inondations fluviales et marines du SNCZI avec la distance à la couche de 500 ans, l'aléa sismique au point, les mouvements du terrain que le service européen Copernicus EGMS a mesurés par satellite entre 2019 et 2023 et les heures d'ensoleillement de chaque façade. Le rapport essentiel coûte 11 € et le rapport complet 19 €, avec l'état de l'immeuble d'après l'inspection que vous téléversez. Le rapport arrive en PDF en quelques minutes, sans compte.

La nota simple, l'extrait du registre foncier, répond à la question de savoir qui est propriétaire et quelles charges pèsent sur le bien ; le rapport répond à celle de l'état de l'immeuble et de ce qu'il faut demander avant de verser l'acompte.