Was sollten Sie vor dem Wohnungskauf in Las Palmas de Gran Canaria prüfen?

Eine Stadt, die vor allem zwischen 1961 und 1980 gebaut wurde

Der Zensus 2021 schlüsselt 166.652 Wohnungen der Hauptstadt Gran Canarias nach Baujahr auf: 38.229 stehen in Gebäuden von 1961 bis 1970 und 36.964 in Gebäuden von 1971 bis 1980, zusammen 45,1 % des Bestands. Danach wird es ruhiger: 16.875 Wohnungen in den 1980ern, 21.583 in den 1990ern, 27.146 zwischen 2001 und 2010 und nur 1.432 zwischen 2011 und 2020. Weitere 8.529 sind ohne Baujahr erfasst.

Bei dieser Verteilung sind viele Käufe Wohnungen in Blöcken, die fünfzig oder sechzig Jahre alt sind. Fragen Sie dort nach korrodierter Bewehrung an Balkonen, Auskragungen und Erdgeschossstützen, nach Fallrohren und Tanks aus Faserzement, die Asbest enthalten können, und nach geplanten Sonderumlagen (derramas) für Fassade und Dach. Die Protokolle der Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) der letzten Jahre beantworten viele dieser Fragen.

Radonzone II: was die Bauordnung verlangt

Anhang B des Abschnitts HS 6 der spanischen Bauordnung führt Las Palmas de Gran Canaria in Zone II, auf Grundlage von Messungen des spanischen Rats für nukleare Sicherheit (CSN). Für einen Neubau in Zone II verlangt HS 6 eine Radonsperre plus ein zusätzliches System: einen belüfteten Pufferraum zwischen Boden und Aufenthaltsräumen oder eine Bodenabsaugung. Ziel ist ein Jahresmittel innen unter dem Referenzwert von 300 Bq/m³.

Bei bestehenden Gebäuden erlaubt HS 6, diese Lösungen bei Umbauten anzupassen; übersteigt eine Messung das Doppelte des Referenzwerts, verweist die Norm auf die Lösungen der Zone II. Für Käufer entscheidet die Etage: Erdgeschoss, Souterrain oder eine Wohnung mit Räumen am Erdreich sind die Fälle, in denen eine Messung am meisten Sinn ergibt. Die Zone gilt für die Gemeinde; den tatsächlichen Wert Ihrer Wohnung liefert nur eine Messung.

Küstenhochwasser und 5 Risikogebiete

Legt man das Gemeindegebiet über das nationale Kartensystem für Überschwemmungsgebiete (SNCZI), ergeben sich 5 Gebiete mit potenziell erheblichem Hochwasserrisiko (auf Spanisch ARPSI) und kartierte Überschwemmungsflächen; die erste Ebene, die die Gemeinde schneidet, ist die Küstenebene für 100 Jahre. In einer Stadt mit so viel Meeresfront verdient Küstenhochwasser so viel Aufmerksamkeit wie Flusshochwasser.

Überschwemmungsgebiete in der Gemeinde sagen nicht, ob Ihr Gebäude in einem liegt. Hilfreich ist, den Hauseingang auf den Flussebenen für 10, 100 und 500 Jahre und den Küstenebenen für 100 und 500 Jahre zu sehen, und wie weit die nächste entfernt ist. Ein nicht kartierter Abschnitt heißt nicht, dass kein Risiko besteht; in erster Meereslinie lohnt die Frage, ob Stürme schon Erdgeschosse, Garagen oder Abstellräume getroffen haben.

Erdbebengefährdung: 0,04 g, genau an der Schwelle der Norm

Die Erdbebennorm NCSE-02 gibt für die Gemeinde eine Grundbeschleunigung von 0,04 g an – den Wert, ab dem Gebäude normaler Bedeutung nicht mehr ausgenommen sind. Bei diesem Wert gilt die Norm für Wohngebäude, außer für solche mit in allen Richtungen gut ausgesteiften Rahmen, die unter 0,08 g ausgenommen sind, und sie verlangt, Erdbebenwirkungen auf potenziell instabilen Böden zu berücksichtigen. Auf der Skala der Norm ist das niedrig, aber nicht null.

Die Gebäudeinspektion auf den Kanaren und in der Stadt

Das kanarische Gesetz 4/2017 über Boden und geschützte Naturräume regelt die Gebäudeinspektion (auf Spanisch ITE oder IEE) in Artikel 269: Eine fachkundige Person führt sie durch, sie umfasst Erhaltungszustand, Barrierefreiheit und Energieeffizienz und gilt zwanzig Jahre. Nach der dritten Zusatzbestimmung gilt sie zuerst für Mehrfamilienhäuser, die am 30. Juni 2018 mindestens 80 Jahre alt waren, und für die übrigen, sobald sie dieses Alter erreichen.

Die Stadt hat zudem eine Sondersatzung über Erhaltung und baufällige Gebäude, veröffentlicht im Amtsblatt der Provinz am 17. Dezember 1997. Sie sieht eine Fassadeninspektion für Gebäude über zehn Jahre vor, alle zehn Jahre zu wiederholen und in Phasen oder Bezirken eingeführt, die das Bürgermeisteramt beschließt, mit eigenem städtischem Register, sowie eine freiwillige Inspektion von Innenräumen und Tragwerk ab 20 Jahren. Fragen Sie bei der Stadt, welche Pflicht für Ihr Gebäude gilt.

Der HOUSINGFAX-Bericht fragt diese Register noch nicht ab. Wenn Hausverwalter (administrador de fincas) oder Verkäufer Ihnen die letzte Fassaden- oder Tragwerksinspektion als PDF geben, können Sie sie hochladen, und sie fließt in die Bewertung des Gebäudezustands ein.

Schätzwerte und registrierte Kriminalität

Laut dem spanischen Ministerium für Wohnungswesen und Stadtagenda lag der durchschnittliche Schätzwert frei finanzierter Wohnungen in der Gemeinde im ersten Quartal 2026 bei 2.251,4 €/m², 7,2 % mehr als ein Jahr zuvor. Das ist der Mittelwert der ganzen Stadt und dient als Orientierung, nicht als Preis einer bestimmten Wohnung.

Die Kriminalitätsbilanz 2025 des Innenministeriums verzeichnet in der Gemeinde 51,85 bekannt gewordene Straftaten je 1.000 Einwohner, gegenüber einem Landesdurchschnitt von 50,38.

Der Bericht für eine Wohnung in Las Palmas de Gran Canaria

Mit einer Adresse in der Stadt geht der kostenlose Bericht die 22 Prüfungen auf Basis amtlicher Quellen durch: Katastereintrag, Radonzone, Fluss- und Küstenhochwasser laut SNCZI mit Abstand zur 500-Jahres-Fläche, Erdbebengefährdung am Standort, die Bodenbewegung, die der europäische Dienst Copernicus EGMS zwischen 2019 und 2023 per Satellit gemessen hat, und die Sonnenstunden jeder Fassade. Der Basisbericht kostet 11 € und der vollständige Bericht 19 €, mit dem Gebäudezustand aus der hochgeladenen Inspektion. Der Bericht kommt als PDF in wenigen Minuten, ohne Konto.

Die nota simple, der Grundbuchauszug, beantwortet, wem die Immobilie gehört und welche Lasten eingetragen sind; der Bericht beantwortet, in welchem Zustand das Gebäude ist und was Sie vor der Anzahlung fragen sollten.