Wat controleert u voordat u een woning in Las Palmas de Gran Canaria koopt?

Een stad die vooral tussen 1961 en 1980 is gebouwd

De volkstelling van 2021 verdeelt 166.652 woningen van de hoofdstad van Gran Canaria naar bouwjaar: 38.229 staan in gebouwen uit 1961 tot 1970 en 36.964 in gebouwen uit 1971 tot 1980, samen 45,1 % van het totaal. Daarna gaat het trager: 16.875 woningen in de jaren tachtig, 21.583 in de jaren negentig, 27.146 tussen 2001 en 2010 en maar 1.432 tussen 2011 en 2020. Nog 8.529 staan zonder bouwjaar geregistreerd.

Met die verdeling gaat een aankoop vaak over een appartement in een blok van vijftig of zestig jaar oud. Vraag daar naar gecorrodeerde wapening in balkons, overstekken en kolommen op de begane grond, naar regenpijpen en tanks van vezelcement waarin asbest kan zitten, en naar geplande extra heffingen (derramas) voor gevel en dak. De notulen van de vereniging van eigenaren (comunidad de propietarios) van de laatste jaren beantwoorden veel van die vragen.

Radonzone II: wat de bouwregelgeving eist

Bijlage B van onderdeel HS 6 van de Spaanse bouwregelgeving plaatst Las Palmas de Gran Canaria in zone II, op basis van metingen van de Spaanse Raad voor Nucleaire Veiligheid (CSN). Voor een nieuw gebouw in zone II eist HS 6 een radonbarrière plus een extra systeem: een geventileerde bufferruimte tussen de bodem en de verblijfsruimten, of bodemonderdrukking. Het doel is een jaargemiddelde binnen onder het referentieniveau van 300 Bq/m³.

Bij een bestaand gebouw staat HS 6 toe die oplossingen bij verbouwingen aan te passen, en als een meting het dubbele van het referentieniveau overschrijdt, verwijst de norm naar de oplossingen van zone II. Voor een koper beslist de verdieping: een benedenwoning, een souterrain of een woning met ruimten tegen de bodem zijn de gevallen waarin meten het meest zin heeft. De zone hoort bij de gemeente; de werkelijke waarde in uw woning geeft alleen een meting.

Kustoverstromingen en 5 risicogebieden

Wie de gemeentegrens over het nationale kaartsysteem voor overstromingsgebieden (SNCZI) legt, vindt 5 gebieden met een potentieel significant overstromingsrisico (in het Spaans ARPSI) en gekarteerde overstromingszones; de eerste laag die de gemeente raakt, is de kustlaag voor 100 jaar. In een stad met zoveel zeefront verdienen kustoverstromingen evenveel aandacht als rivieroverstromingen.

Overstromingszones in de gemeente zeggen niet of uw gebouw erin ligt. Nuttig is de voordeur te zien op de rivierlagen voor 10, 100 en 500 jaar en de kustlagen voor 100 en 500 jaar, en hoe ver de dichtstbijzijnde is. Een niet gekarteerd stuk betekent niet dat er geen risico is; op de eerste lijn aan zee loont de vraag of stormen al benedenverdiepingen, garages of bergingen hebben geraakt.

Aardbevingsgevaar: 0,04 g, precies op de drempel van de norm

De aardbevingsnorm NCSE-02 kent de gemeente een basisversnelling van 0,04 g toe, de waarde vanaf waar gewone gebouwen niet meer zijn vrijgesteld. Bij die waarde geldt de norm voor woongebouwen, behalve voor gebouwen met frames die in alle richtingen goed geschoord zijn, die onder 0,08 g zijn vrijgesteld, en eist ze dat de gevolgen van een aardbeving op mogelijk instabiele grond worden meegenomen. Op de schaal van de norm is dat laag, maar niet nul.

De gebouwinspectie op de Canarische Eilanden en in de stad

De Canarische Wet 4/2017 over grond en beschermde natuurgebieden regelt de gebouwinspectie (in het Spaans ITE of IEE) in artikel 269: een bevoegde technicus voert haar uit, ze omvat staat van onderhoud, toegankelijkheid en energie-efficiëntie en is twintig jaar geldig. Volgens de derde aanvullende bepaling geldt ze eerst voor meergezinswoongebouwen die op 30 juni 2018 minstens 80 jaar oud waren, en voor de andere zodra ze die leeftijd bereiken.

De gemeente heeft daarnaast een bijzondere verordening over onderhoud en bouwvallige gebouwen, gepubliceerd in het provinciaal publicatieblad op 17 december 1997. Die voorziet in een gevelinspectie voor gebouwen ouder dan tien jaar, elke tien jaar te herhalen en ingevoerd per fase of district die het college van de burgemeester goedkeurt, met een eigen gemeentelijk register, en in een vrijwillige inspectie van interieur en draagconstructie vanaf 20 jaar. Vraag bij de gemeente welke verplichting voor uw gebouw geldt.

Het HOUSINGFAX-rapport raadpleegt die registers nog niet. Geeft de beheerder (administrador de fincas) of de verkoper u de laatste gevel- of constructie-inspectie als pdf, dan kunt u die uploaden en telt ze mee in de beoordeling van de staat van het gebouw.

Taxatiewaarden en geregistreerde criminaliteit

Volgens het Spaanse ministerie van Huisvesting en Stedelijke Agenda was de gemiddelde taxatiewaarde van vrije-sectorwoningen in de gemeente in het eerste kwartaal van 2026 2.251,4 €/m², 7,2 % meer dan een jaar eerder. Dat is het gemiddelde van de hele stad en dient als referentie, niet als prijs van een bepaald appartement.

Het criminaliteitsoverzicht 2025 van het ministerie van Binnenlandse Zaken registreert in de gemeente 51,85 bekende strafbare feiten per 1.000 inwoners, tegenover een nationaal gemiddelde van 50,38.

Het rapport voor een woning in Las Palmas de Gran Canaria

Met een adres in de stad loopt het gratis rapport de 22 controles op basis van officiële bronnen door: de kadastergegevens, de radonzone, rivier- en kustoverstromingen volgens het SNCZI met de afstand tot de 500-jaarzone, het aardbevingsgevaar op die plek, de bodembeweging die de Europese dienst Copernicus EGMS tussen 2019 en 2023 per satelliet heeft gemeten en de zonuren per gevel. Het essentieel rapport kost 11 € en het volledig rapport 19 €, met de staat van het gebouw uit de inspectie die u uploadt. Het rapport komt als pdf binnen enkele minuten, zonder account.

De nota simple, het uittreksel uit het eigendomsregister, beantwoordt wie de eigenaar is en welke lasten er rusten; het rapport beantwoordt in welke staat het gebouw is en wat u moet vragen voordat u de aanbetaling doet.