Was Sie vor dem Wohnungskauf in San Sebastián über das Haus wissen sollten

Viele Häuser aus der Zeit vor 1941

Die Volkszählung 2021 zählt 94.733 Wohnungen in der Stadt. Was Donostia von den anderen baskischen Hauptstädten unterscheidet, ist der hohe Altbauanteil: 8.737 Wohnungen liegen in Gebäuden von 1900 bis 1920, und zusammen mit den älteren und denen von 1921 bis 1940 stehen 15.758 in Häusern von vor 1941. Die zweite große Bauphase lag zwischen 1961 und 1980 mit 35.555 Wohnungen.

Ein hundertjähriges Haus ist nicht wegen seines Alters schlechter, kann aber tragende Mauern, Holz- oder frühe Balkendecken, stückweise erneuerte Leitungen und mehrfach reparierte Dächer haben. In solchen Häusern sagen die Inspektion und die Chronik der Arbeiten der Eigentümergemeinschaft viel aus, und eine anstehende Sanierung kann für jeden Eigentümer eine hohe Sonderumlage (derrama) bedeuten.

Die Gebäudeinspektion in Gipuzkoa: wo man sie findet

Im ganzen Baskenland ist die technische Gebäudeinspektion (ITE) für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte Gebäude über 50 Jahre Pflicht und wird zehn Jahre nach der Einreichung bei der Stadt erneuert, so das Dekret 117/2018. In Donostia liegt fast die Hälfte aller Wohnungen in Häusern von 1970 oder früher, die diese Schwelle bereits überschritten haben.

Dasselbe Dekret schafft ein regionales Register und bestimmt, dass der Zugang zu seinen Informationen öffentlich, kostenlos und online ist. Dieses Register heißt Euskoregite; es hat eine Gebäudesuche, und der HOUSINGFAX-Bericht fragt es über die Adresse des Hauseingangs ab. Die baskische Inspektion betrachtet Fundament, Tragwerk, Dach, Fassaden und Wasserleitungen und bewertet zudem Barrierefreiheit und Energieeffizienz; der Bericht zeigt die Stufe jedes Gebäudeteils und ob Mängel als behoben eingetragen sind.

Zeigt das Register, dass eine Inspektion fällig war und keine eingereicht wurde, sagt der Bericht das. Fragen Sie dann die Hausverwaltung, ob sie beauftragt ist, und den Verkäufer, ob die Eigentümerversammlung schon Arbeiten beschlossen hat: Bei diesen Preisen gehört eine schriftliche Regelung, wer beschlossene Arbeiten bezahlt, zur Verhandlung.

Das Kataster von Gipuzkoa und die Gebäudedaten

Gipuzkoa führt ein eigenes Kataster (Catastro), und die Provinzregierung veröffentlicht ihre Geodaten auf b5m, dem Geodatenportal der Provinz, mit Straßenverzeichnis, Stadtteilen, Gebäuden und Karten. Deshalb findet man eine Wohnung in Donostia weder auf der Website des staatlichen Katasters noch mit einer 20-stelligen spanischen Katasterreferenz.

HOUSINGFAX bestimmt den Hauseingang im amtlichen baskischen Straßenverzeichnis und gleicht ihn mit den Schichten von b5m ab, um Grundriss und lokale Referenz des Gebäudes zu erhalten. Das Baujahr kommt aus der Gebäudeschicht der Provinzregierung; fehlt es dort, nimmt der Bericht den Richtwert aus Euskoregite und weist darauf hin. In Gipuzkoa prüft der Bericht das ganze Gebäude und schätzt keinen Preis für eine einzelne Wohnung.

Urumea, Küste und Oria

Das nationale Hochwasserkartierungssystem SNCZI verortet vier Gebiete mit potenziell erheblichem Hochwasserrisiko in der Gemeinde. Zwei gehören zum Urumea: eines teilt die Stadt mit Hernani und Astigarraga, eingestuft als Fluss- und Meereshochwasser, das andere liegt in der Stadt selbst. Das dritte, Donostia-costa genannt, ist ein Küstengebiet. Das vierte ist ein Abschnitt des Oria, der unter Lasarte-Oria geführt wird und den der amtliche Abgleich ebenfalls im Gemeindegebiet verortet.

Ein Risikogebiet macht nicht die ganze Stadt hochwassergefährdet: Die zehnjährliche Fläche schneidet das Gemeindegebiet, doch nur der Abgleich mit dem Grundstück zeigt, ob ein bestimmtes Gebäude in einer kartierten Fläche liegt. Das leistet Prüfung 10 mit den Fluss- und Küstenflächen von 10 bis 500 Jahren. Am wichtigsten ist sie bei einer Erdgeschosswohnung oder einer Tiefgarage nahe Fluss oder Meer.

Erdbeben und Radon in Donostia

Anders als Bilbao oder Vitoria-Gasteiz steht Donostia im Anhang der Erdbebennorm NCSE-02, mit einer Grundbeschleunigung von 0,04 g, dem niedrigsten Wert der Norm. Prüfung 12 nennt den Wert für das Gebäude. Beim Radon ist die Gemeinde weder in Zone I noch II der Bauordnung, Prüfung 22 verortet das Gebäude aber dennoch auf der Radonpotenzialkarte des spanischen Rats für nukleare Sicherheit.

Wo der Bericht aufhört

Der Bericht bündelt, was amtliche Register sagen, mit Quelle und Datum, und macht sichtbar, was nicht eingetragen ist. Er betritt die Wohnung nicht und ersetzt keine technische Begutachtung des Gebäudes; verzeichnet das Register Mängel am Tragwerk, lassen Sie einen Sachverständigen darauf schauen, bevor Sie die arras unterschreiben, den Anzahlungsvertrag vor dem Notartermin.