Wat u over het gebouw wilt weten voordat u koopt in San Sebastián

Veel gebouwen van vóór 1941

De volkstelling van 2021 telt 94.733 woningen in de stad. Wat Donostia onderscheidt van de andere Baskische hoofdsteden, is het grote aandeel oude bouw: 8.737 woningen staan in gebouwen van 1900 tot 1920 en samen met de oudere en die van 1921 tot 1940 staan er 15.758 in gebouwen van vóór 1941. De tweede grote bouwperiode lag tussen 1961 en 1980, met 35.555 woningen.

Een gebouw van honderd jaar is niet slechter door zijn leeftijd, maar kan dragende muren, houten of vroege balkvloeren, stukje bij beetje vernieuwde leidingen en meermaals herstelde daken hebben. In zulke gebouwen zeggen de inspectie en de geschiedenis van de werken van de vereniging van eigenaars veel, en een geplande renovatie kan voor elke eigenaar een forse extra heffing (derrama) betekenen.

De gebouwinspectie in Gipuzkoa: waar vindt u haar?

In heel Baskenland is de technische gebouwinspectie (ITE) verplicht voor overwegend residentiële gebouwen ouder dan 50 jaar en wordt ze tien jaar na indiening bij de gemeente vernieuwd, volgens decreet 117/2018. In Donostia staat bijna de helft van alle woningen in gebouwen van 1970 of eerder, die die grens al over zijn.

Hetzelfde decreet richt een regionaal register op en bepaalt dat de toegang tot de gegevens openbaar, gratis en online is. Dat register heet Euskoregite; het heeft een zoekfunctie voor gebouwen, en het rapport van HOUSINGFAX raadpleegt het met het adres van de ingang. De Baskische inspectie bekijkt fundering, draagconstructie, dak, gevels en waterleidingen en beoordeelt daarnaast toegankelijkheid en energie-efficiëntie; het rapport toont de graad van elk onderdeel en of gebreken als hersteld zijn ingeschreven.

Blijkt uit het register dat een inspectie verplicht was en niet is ingediend, dan meldt het rapport dat. Vraag dan de beheerder of ze is aangevraagd en de verkoper of de algemene vergadering al werken heeft goedgekeurd: bij deze prijzen hoort een schriftelijke afspraak over wie goedgekeurde werken betaalt bij de onderhandeling.

Het kadaster van Gipuzkoa en de gebouwgegevens

Gipuzkoa heeft een eigen kadaster (Catastro), en de provincie publiceert haar geodata op b5m, het geoportaal van de provincie, met stratenregister, wijken, gebouwen en kaarten. Daarom vindt u een appartement in Donostia niet op de website van het nationale kadaster en ook niet met een Spaanse kadastrale referentie van 20 tekens.

HOUSINGFAX bepaalt de ingang in het officiële Baskische stratenregister en legt die naast de lagen van b5m om de plattegrond en de lokale referentie van het gebouw te krijgen. Het bouwjaar komt uit de gebouwenlaag van de provincie; staat het daar niet in, dan gebruikt het rapport het indicatieve jaar uit Euskoregite en vermeldt dat. In Gipuzkoa bekijkt het rapport het hele gebouw en schat het geen prijs voor één appartement.

De Urumea, de kust en de Oria

Het nationale systeem voor overstromingskaarten SNCZI situeert vier gebieden met potentieel significant overstromingsrisico in de gemeente. Twee horen bij de Urumea: een gedeeld met Hernani en Astigarraga, ingedeeld als overstroming door rivier en zee, en een binnen de stad. Het derde, Donostia-costa genoemd, ligt aan de kust. Het vierde is een traject van de Oria dat onder Lasarte-Oria staat en dat de officiële koppeling ook binnen de gemeente plaatst.

Een risicogebied maakt niet de hele stad overstromingsgevoelig: de zone van tien jaar doorkruist de gemeente, maar alleen de koppeling met het perceel laat zien of een bepaald gebouw in een zone valt. Dat doet controle 10 met de rivier- en kustzones van 10 tot 500 jaar. Het meest telt ze bij een benedenwoning of een parkeergarage in de kelder dicht bij rivier of zee.

Aardbevingen en radon in Donostia

Anders dan Bilbao of Vitoria-Gasteiz staat Donostia wel in de bijlage van de aardbevingsnorm NCSE-02, met een basisversnelling van 0,04 g, de laagste waarde van de norm. Controle 12 geeft de waarde voor het gebouw. Voor radon ligt de gemeente niet in zone I of II van de bouwregelgeving, maar controle 22 plaatst het gebouw toch op de radonpotentieelkaart van de Spaanse Raad voor Nucleaire Veiligheid.

Waar het rapport ophoudt

Het rapport bundelt wat officiële registers zeggen, met bron en datum, en laat zien wat niet is ingeschreven. Het komt niet in de woning en vervangt geen technische inspectie van het gebouw; noemt het register constructieve gebreken, laat dan een bouwkundige kijken voordat u de arras tekent, het voorlopige koopcontract met aanbetaling.