Qué revisar de un edificio antes de comprar piso en Donostia

Un parque con mucho edificio anterior a 1941

El Censo de 2021 cuenta 94.733 viviendas familiares en la ciudad. Lo que distingue a Donostia de las otras capitales vascas es el peso de lo antiguo: 8.737 viviendas están en edificios de 1900 a 1920 y, sumando las anteriores y las de 1921 a 1940, 15.758 están en inmuebles de antes de 1941. La otra gran etapa llegó entre 1961 y 1980, con 35.555.

Un edificio centenario no es peor por serlo, pero puede tener estructura de muros de carga y forjados de madera o de viguetas antiguas, instalaciones renovadas por partes y cubiertas con varias reparaciones encima. Son edificios en los que la inspección y el historial de obras de la comunidad dicen mucho, y en los que una rehabilitación pendiente puede suponer una derrama alta para cada propietario.

La inspección del edificio en Gipuzkoa: dónde consultarla

En toda Euskadi la inspección del edificio (ITE) es obligatoria para los edificios de uso predominantemente residencial con más de 50 años, y se renueva a los diez años de haberla presentado en el ayuntamiento, según el Decreto 117/2018. En Donostia, casi la mitad de las viviendas está en edificios de 1970 o anteriores, que ya han pasado ese umbral.

El mismo decreto crea un registro autonómico y dice que el acceso a su información es público y gratuito y que se presta por vía telemática. Ese registro es Euskoregite: tiene un buscador de edificios y el informe de HOUSINGFAX lo consulta con la dirección del portal. La inspección vasca repasa la cimentación, la estructura, la cubierta, las fachadas y las redes de agua, y valora además la accesibilidad y la eficiencia energética; el informe te enseña el grado de cada sistema y si las deficiencias constan subsanadas.

Si el registro dice que la inspección era exigible y no consta presentada, el informe lo señala. En ese caso, pregunta al administrador si está encargada y si el vendedor sabe de alguna obra aprobada en junta: en una compra de este importe, pactar por escrito quién paga lo ya aprobado es parte de la negociación.

El catastro foral de Gipuzkoa y los datos del edificio

Gipuzkoa lleva su propio catastro, y su información geográfica la publica la Diputación Foral en b5m, la infraestructura de datos espaciales del territorio, con callejero, barrios, edificios y cartografía. Por eso un piso donostiarra no se encuentra en la Sede Electrónica del Catastro estatal ni con una referencia catastral de 20 caracteres.

HOUSINGFAX localiza el portal en el callejero oficial de Euskadi y lo cruza con las capas de b5m para obtener la huella del edificio y su referencia foral. El año de construcción lo toma de la capa de edificios de la Diputación; cuando esa capa no lo tiene, usa el año orientativo que consta en Euskoregite y la ficha lo indica. En Gipuzkoa el informe se hace sobre el edificio completo y no estima el precio de un piso concreto.

El Urumea, la costa y el Oria

El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables sitúa cuatro áreas de riesgo potencial significativo de inundación en el término. Dos son del Urumea: una la comparte con Hernani y Astigarraga, con origen fluvial y marino, y la otra está en la propia ciudad. La tercera, llamada Donostia-costa, es de origen marino. La cuarta corresponde a un tramo del Oria descrito en Lasarte-Oria que el cruce oficial también sitúa dentro del término.

Que exista un área de riesgo no convierte en inundable toda la ciudad: la lámina de diez años de periodo de retorno corta el término, pero solo el cruce con la parcela dice si un edificio concreto queda dentro de alguna mancha. Eso hace la comprobación 10 del informe con las láminas fluviales y costeras de 10 a 500 años. Si el piso es un bajo o tiene garaje en sótano cerca del río o del mar, es la primera que conviene leer.

Sismo y radón en Donostia/San Sebastián

A diferencia de Bilbao o Vitoria-Gasteiz, Donostia sí figura en el anejo de la norma sismorresistente NCSE-02, con una aceleración sísmica básica de 0,04 g, el valor más bajo que recoge la norma. La comprobación 12 te dice qué valor corresponde al edificio. En radón, el municipio no está en las zonas I ni II del Código Técnico, aunque la comprobación 22 sitúa igualmente el edificio en el mapa de potencial del Consejo de Seguridad Nuclear.

Límites

El informe reúne lo que dicen los registros oficiales, con fuente y fecha, y deja a la vista lo que no consta. No entra en la vivienda y no sustituye a una inspección técnica en el edificio; si el registro recoge deficiencias en la estructura, haz que un técnico las vea antes de firmar las arras.