¿Vas a comprar piso en Bilbao? Lo que conviene revisar del edificio

Un parque construido sobre todo entre 1951 y 1980

El censo cuenta 165.685 viviendas familiares en Bilbao. La década que más aporta es la de 1961 a 1970, con 44.185, y entre 1951 y 1980 se construyeron más de 100.000, seis de cada diez del total. Otras 21.249 viviendas están en edificios anteriores a 1941.

Para quien compra, la fecha importa por lo que suele llevar consigo: forjados de viguetas de la época, bajantes y cubiertas que ya han tenido una o dos renovaciones, fachadas sin aislamiento y, en los bloques de los setenta, posibles materiales con amianto en cubiertas o conductos. Nada de eso se da por hecho en un edificio concreto; sirve para saber qué preguntar al administrador y qué mirar en la visita.

La inspección del edificio en Bilbao: qué exige el Decreto 117/2018

En el País Vasco, la inspección del edificio (ITE) la regula el Decreto 117/2018, de 24 de julio. Se aplica a los edificios de uso predominantemente residencial con más de 50 años desde su construcción o desde su rehabilitación integral, y hay que repetirla cuando pasan diez años desde que se presentó en el ayuntamiento.

La norma obliga al técnico a clasificar cada deficiencia en uno de cinco grados, y cada grado lleva un plazo máximo: el grado 1 pide intervención inmediata, en 24 horas; el 2 es muy urgente, en tres meses; el 3 es urgente, en doce meses; el 4 admite más de un año, y el 5 corresponde al simple mantenimiento, sin lesiones apreciadas. Si el edificio que te interesa tiene deficiencias de grado 2 o 3 sin reparar, cuenta con obras próximas y con la derrama que las pague.

El Ayuntamiento de Bilbao recibe las inspecciones y las inscribe en el registro del Gobierno Vasco, Euskoregite. El decreto establece que el acceso a ese registro es público y gratuito, por vía telemática, de modo que no dependes solo de lo que te enseñe el vendedor.

El catastro foral de Bizkaia sustituye al estatal

Bizkaia tiene catastro propio: lo lleva la Diputación Foral y publica en abierto el parcelario de los bienes inmuebles del territorio, con actualización diaria. La referencia catastral de un piso bilbaíno no tiene el formato de la del resto de España, y la Sede Electrónica del Catastro estatal no la encuentra.

HOUSINGFAX lo resuelve así: localiza el portal en el callejero oficial de Euskadi y cruza sus coordenadas con el catastro foral de Bizkaia, del que lee la huella del edificio, la referencia foral, el año de construcción, el número de plantas y el de viviendas. Como las fuentes vascas describen el portal y no cada piso, en Bizkaia el informe revisa el edificio completo y no estima el precio de una vivienda concreta.

La ría, el Nervión y el Cadagua: dónde hay zonas inundables

El Sistema Nacional de Cartografía de Zonas Inundables del Ministerio para la Transición Ecológica marca en Bilbao tres áreas de riesgo potencial significativo de inundación (ARPSI). La mayor es la de la ría de Bilbao, compartida con Erandio, cuyo origen el propio servicio clasifica como fluvial y marino a la vez. Las otras dos siguen el río Nervión, entre Bilbao, Basauri y Galdakao, y el río Cadagua, entre Alonsotegi, Barakaldo y Bilbao.

Además, la lámina fluvial de diez años de periodo de retorno corta el término municipal. Eso no dice nada de un portal en particular: un edificio a cien metros de la ría puede quedar fuera de toda mancha y otro más alejado, dentro de la de 500 años. La comprobación 10 del informe cruza la parcela con esas láminas y te dice cuál la alcanza, si alguna lo hace. Si el piso es un bajo o tiene trastero o garaje en sótano, es la primera que conviene leer.

Radón: Bilbao está en la zona I del Código Técnico

El documento básico HS 6 del Código Técnico de la Edificación incluye Bilbao en su apéndice B, dentro de la zona I. Fija un nivel de referencia de 300 Bq/m³ de media anual en los locales habitables y exige una barrera de protección frente al radón en los edificios nuevos de esos municipios.

En un edificio existente, la sección se aplica también a las obras de reforma que alteren esa protección. Si piensas reformar un bajo o una vivienda en contacto con el terreno, tenlo en cuenta en el presupuesto. La clasificación es del municipio y no mide el aire de ninguna casa: la única manera de conocer la concentración de un piso es medirla durante al menos tres meses con detectores. La comprobación 22 del informe sitúa el edificio en el mapa de potencial de radón del Consejo de Seguridad Nuclear.

Sismo y precio: dos datos que en Bilbao pesan poco

Bilbao no figura en el anejo de la norma sismorresistente NCSE-02, que solo recoge los municipios con una aceleración sísmica básica de 0,04 g o más; el riesgo sísmico no será lo que decida tu compra aquí. En precio, el Ministerio de Vivienda da un valor tasado medio de 3.401,8 €/m² para la vivienda libre en el primer trimestre de 2026, un 10,6 % más que un año antes. Es una media de todo el municipio: sirve para situar una oferta, no para tasar un piso.

Límites

HOUSINGFAX reúne lo que dicen los registros oficiales sobre el edificio y su entorno, con la fuente y la fecha de cada dato. No entra en la vivienda y no sustituye a una inspección técnica en el edificio: si la inspección registrada señala deficiencias estructurales, un técnico debe verlas antes de que firmes.