Een appartement kopen in Bilbao: wat u over het gebouw moet weten

Een woningvoorraad vooral uit 1951 tot 1980

De volkstelling telt 165.685 woningen in Bilbao. Het drukste decennium was 1961 tot 1970, met 44.185, en tussen 1951 en 1980 kwamen er meer dan 100.000 bij, zes op de tien. Nog eens 21.249 staan in gebouwen van vóór 1941.

Voor een koper is het bouwjaar een checklist, geen oordeel. In gebouwen uit die decennia kunnen de oorspronkelijke vloerbalken nog aanwezig zijn, zijn daken en regenpijpen vaak meermaals hersteld, zijn gevels niet geïsoleerd en kunnen materialen uit de jaren zeventig asbest bevatten. Niets daarvan wordt voor een bepaald gebouw aangenomen; het vertelt u wat u de beheerder vraagt en waar u bij de bezichtiging op let.

De Baskische gebouwinspectie en decreet 117/2018

In Spanje wordt elk appartementengebouw beheerd door een comunidad de propietarios, de vereniging van eigenaars, die herstel aan gemeenschappelijke delen betaalt naar ieders aandeel. In Baskenland moet die vereniging volgens decreet 117/2018 van 24 juli de technische gebouwinspectie (ITE) laten uitvoeren zodra een overwegend residentieel gebouw ouder is dan 50 jaar, gerekend vanaf de bouw of een volledige renovatie. Tien jaar na indiening bij de gemeente moet ze opnieuw.

Het decreet laat de inspecteur elk gebrek indelen in een van vijf graden met een termijn: graad 1 betekent direct ingrijpen binnen 24 uur, graad 2 zeer dringend werk binnen drie maanden, graad 3 dringend werk binnen twaalf maanden, graad 4 werk na meer dan een jaar en graad 5 gewoon onderhoud zonder waargenomen schade. Niet herstelde gebreken van graad 2 of 3 betekenen meestal werken op korte termijn en een extra heffing (derrama) die de nieuwe eigenaar meebetaalt.

De gemeente Bilbao schrijft elke inspectie in bij Euskoregite, het register van de Baskische regering. Volgens het decreet is de toegang openbaar, gratis en online, zodat u niet alleen afhangt van wat de verkoper laat zien.

Bizkaia heeft een eigen kadaster

Anders dan het grootste deel van Spanje heeft Bizkaia een eigen kadaster (Catastro), het register van onroerend goed voor belastingdoeleinden. De provincie beheert het en publiceert het als open data met dagelijkse updates. Een appartement in Bilbao heeft daarom geen gewone Spaanse kadastrale referentie van 20 tekens en verschijnt niet op de website van het nationale kadaster.

HOUSINGFAX zoekt de ingang op in het officiële Baskische stratenregister en legt de ligging naast het kadaster van Bizkaia: de plattegrond van het gebouw, de lokale referentie, het bouwjaar en het aantal verdiepingen en woningen. Omdat de Baskische bronnen de ingang beschrijven en niet elk appartement, bekijkt het rapport in Bizkaia het hele gebouw en schat het geen prijs voor een bepaald appartement.

De ría, de Nervión en de Cadagua

Het Spaanse nationale systeem voor overstromingskaarten, SNCZI, wijst in Bilbao drie gebieden met een potentieel significant overstromingsrisico aan. Het grootste volgt de ría van Bilbao, samen met Erandio, en geldt als overstroming door zowel rivier als zee. De andere twee volgen de rivier de Nervión door Bilbao, Basauri en Galdakao en de Cadagua door Alonsotegi, Barakaldo en Bilbao.

De overstromingszone met een herhalingstijd van tien jaar doorkruist de gemeente, maar zegt niets over een bepaald adres: een gebouw vlak bij het water kan buiten elke zone vallen en een verder gelegen gebouw binnen die van 500 jaar. Controle 10 van het rapport legt het perceel over die kaarten en vertelt welke zone het bereikt, als dat zo is. Lees die eerst bij een benedenwoning of een appartement met berging of parkeerplaats in de kelder.

Radon: Bilbao ligt in zone I

Het radonhoofdstuk van de Spaanse bouwregelgeving (CTE, DB HS 6) plaatst Bilbao in zone I van bijlage B. Het legt een referentieniveau vast van 300 Bq/m³ als jaargemiddelde in verblijfsruimten en eist in die gemeenten een radonwerende laag bij nieuwbouw en bij verbouwingen van bestaande gebouwen die die bescherming veranderen.

De indeling geldt voor de hele gemeente en meet niets in een woning. De echte waarde van een appartement kent u alleen na minstens drie maanden meten met detectoren, zinvol bij een benedenwoning of vóór een verbouwing. Controle 22 van het rapport plaatst het gebouw op de radonpotentieelkaart van de Spaanse Raad voor Nucleaire Veiligheid.

Aardbevingen en prijs

Bilbao staat niet in de bijlage van de Spaanse aardbevingsnorm NCSE-02, die alleen gemeenten met een basisversnelling van 0,04 g of meer opsomt. Voor de prijs noemt het Spaanse ministerie van Huisvesting een gemiddelde taxatiewaarde van 3.401,8 €/m² voor vrije-sectorwoningen in het eerste kwartaal van 2026, 10,6 % meer dan een jaar eerder. Het is een stadsgemiddelde, handig om een vraagprijs te plaatsen, niet om een appartement te taxeren.

Wat het rapport niet doet

HOUSINGFAX brengt samen wat officiële registers over het gebouw en de omgeving zeggen, elk gegeven met bron en datum. Het rapport komt niet in de woning en vervangt geen technische inspectie van het gebouw: noemt de ingeschreven inspectie constructieve gebreken, laat ze dan door een bouwkundige bekijken voordat u de arras tekent, het voorlopige koopcontract met aanbetaling.