Eine Wohnung in Bilbao kaufen: Was Sie über das Gebäude wissen sollten

Ein Wohnungsbestand vor allem aus den Jahren 1951 bis 1980

Die Volkszählung zählt in Bilbao 165.685 Wohnungen. Am meisten wurde zwischen 1961 und 1970 gebaut, nämlich 44.185 Wohnungen, und zwischen 1951 und 1980 entstanden über 100.000, sechs von zehn. Weitere 21.249 liegen in Gebäuden von vor 1941.

Für Käufer ist das Baujahr eine Prüfliste, kein Urteil. In Häusern dieser Jahrzehnte können die ursprünglichen Deckenbalken noch vorhanden sein, Dächer und Fallrohre sind oft mehrfach ausgebessert, die Fassaden ungedämmt, und in Bauten der 1970er Jahre können Materialien Asbest enthalten. Nichts davon wird für ein bestimmtes Haus unterstellt; es zeigt, was Sie die Hausverwaltung fragen und worauf Sie bei der Besichtigung achten sollten.

Die baskische Gebäudeinspektion nach Dekret 117/2018

In Spanien wird jedes Mehrfamilienhaus von einer comunidad de propietarios verwaltet, der Eigentümergemeinschaft, die Reparaturen am Gemeinschaftseigentum nach Miteigentumsanteilen bezahlt. Im Baskenland muss sie nach dem Dekret 117/2018 vom 24. Juli die technische Gebäudeinspektion (ITE) beauftragen, sobald ein überwiegend zu Wohnzwecken genutztes Gebäude älter als 50 Jahre ist, gerechnet ab Bau oder ab einer Kernsanierung. Zehn Jahre nach Einreichung bei der Stadt ist sie zu wiederholen.

Das Dekret verlangt, dass der Gutachter jeden Mangel einer von fünf Stufen mit Frist zuordnet: Stufe 1 bedeutet sofortiges Handeln innerhalb von 24 Stunden, Stufe 2 sehr dringende Arbeiten binnen drei Monaten, Stufe 3 dringende Arbeiten binnen zwölf Monaten, Stufe 4 Arbeiten nach mehr als einem Jahr und Stufe 5 reine Instandhaltung ohne festgestellte Schäden. Offene Mängel der Stufe 2 oder 3 bedeuten meist baldige Arbeiten und eine Sonderumlage (derrama), die auch der neue Eigentümer mitträgt.

Die Stadt Bilbao trägt jede Inspektion in Euskoregite ein, das Register der baskischen Regierung. Laut Dekret ist der Zugang öffentlich, kostenlos und online – Sie sind also nicht nur auf das angewiesen, was der Verkäufer vorlegt.

Bizkaia führt ein eigenes Kataster

Anders als der Großteil Spaniens hat Bizkaia ein eigenes Kataster, also das amtliche Liegenschaftsverzeichnis für Steuerzwecke. Es wird von der Provinzregierung geführt und als offene Daten mit täglicher Aktualisierung veröffentlicht. Eine Wohnung in Bilbao hat deshalb keine übliche 20-stellige spanische Katasternummer und erscheint nicht auf der Website des staatlichen Katasters.

HOUSINGFAX findet den Hauseingang im amtlichen baskischen Straßenverzeichnis und gleicht seine Lage mit dem Kataster von Bizkaia ab: Grundriss des Gebäudes, lokale Katasterreferenz, Baujahr, Zahl der Stockwerke und der Wohnungen. Weil die baskischen Quellen den Hauseingang und nicht jede einzelne Wohnung beschreiben, prüft der Bericht in Bizkaia das ganze Gebäude und schätzt keinen Preis für eine bestimmte Wohnung.

Ría, Nervión und Cadagua

Das nationale spanische Hochwasserkartierungssystem SNCZI weist in Bilbao drei Gebiete mit potenziell erheblichem Hochwasserrisiko aus. Das größte folgt der Ría de Bilbao, gemeinsam mit Erandio, und gilt als Fluss- und Meereshochwasser zugleich. Die beiden anderen folgen dem Fluss Nervión durch Bilbao, Basauri und Galdakao sowie dem Cadagua durch Alonsotegi, Barakaldo und Bilbao.

Die Überflutungsfläche mit zehnjährlicher Wiederkehr schneidet das Gemeindegebiet, sagt aber nichts über eine bestimmte Adresse: Ein Haus nahe am Wasser kann außerhalb jeder Fläche liegen, ein weiter entferntes innerhalb der 500-jährlichen. Prüfung 10 des Berichts legt das Grundstück über diese Karten und zeigt, welche Fläche es erreicht, falls überhaupt. Lesen Sie sie zuerst, wenn es um eine Erdgeschosswohnung oder einen Keller- oder Tiefgaragenplatz geht.

Radon: Bilbao liegt in Zone I

Der Radonabschnitt der spanischen Bauordnung (CTE, DB HS 6) führt Bilbao in Anhang B in Zone I. Er legt einen Referenzwert von 300 Bq/m³ im Jahresmittel für Aufenthaltsräume fest und verlangt in diesen Gemeinden eine Radonschutzbarriere bei Neubauten sowie bei Umbauten bestehender Gebäude, die diesen Schutz verändern.

Die Einstufung gilt für die ganze Gemeinde und misst nichts in einer Wohnung. Den tatsächlichen Wert erfahren Sie nur mit Detektoren über mindestens drei Monate – sinnvoll bei einer Erdgeschosswohnung oder vor einer Renovierung. Prüfung 22 des Berichts verortet das Gebäude auf der Radonpotenzialkarte des spanischen Rats für nukleare Sicherheit.

Erdbeben und Preis

Bilbao steht nicht im Anhang der spanischen Erdbebennorm NCSE-02, die nur Gemeinden mit einer Grundbeschleunigung ab 0,04 g aufführt. Beim Preis nennt das Wohnungsbauministerium für das erste Quartal 2026 einen durchschnittlichen Schätzwert von 3.401,8 €/m² für frei finanzierten Wohnraum, 10,6 % mehr als ein Jahr zuvor. Das ist ein Stadtdurchschnitt, gut zur Einordnung eines Angebotspreises, nicht zur Bewertung einer Wohnung.

Was der Bericht nicht leistet

HOUSINGFAX fasst zusammen, was amtliche Register über das Gebäude und seine Umgebung sagen, jeweils mit Quelle und Datum. Der Bericht betritt die Wohnung nicht und ersetzt keine technische Begutachtung des Gebäudes: Nennt die eingetragene Inspektion Mängel an der Tragstruktur, lassen Sie sie von einem Sachverständigen prüfen, bevor Sie die arras unterschreiben, den Anzahlungsvertrag vor dem Notartermin.