Kan het gebouw van het appartement dat u wilt kopen aluminose hebben?

Wat aluminose is

Aluminose is de aantasting van beton met aluminaatcement, dat in Spanje vooral tussen 1950 en 1970 werd gebruikt in geprefabriceerde vloerbalken. Volgens de beroepsorde van bouwkundigen in Barcelona (CAATEEB) verliest het materiaal alleen in de eerste 7 tot 10 jaar sterkte; daarna is vocht de grote vijand, omdat het het staal in de balken laat roesten.

Aluminaatcement werd in 1908 in Frankrijk gepatenteerd; in Spanje maakte Cementos Molins het vanaf 1928 onder licentie van Lafarge. Fabrikanten van vloerbalken kozen het omdat het zeer snel uithardde: de prefab-delen konden eerder uit de mal, wat telde in jaren met een enorme vraag naar woningen, ook al was het duurder dan portlandcement.

Het woord ‘aluminose’ werd bekend via de Spaanse pers. De chemicus Rafael Talero definieerde het in 1989 als drie processen die tegelijk optreden in beton met aluminaatcement: de omzetting (het materiaal wordt in de eerste jaren poreuzer en verliest sterkte), de carbonatatie en de alkalische hydrolyse. Volgens de beroepsorde van bouwkundigen in Barcelona verliezen de balken na die eerste fase uit zichzelf geen sterkte meer; wat ze daarna aantast is vocht, dat het staal laat roesten.

Welke gebouwen kunnen aluminose hebben?

Vooral woonblokken uit 1950 tot 1970 met vloeren van geprefabriceerde voorgespannen betonbalken. Alleen al in Catalonië waren er toen volgens het CAATEEB meer dan honderd balkenfabrikanten, die zowel aluminaatcement als portlandcement gebruikten. Het bouwjaar is dus een aanwijzing, maar bewijst niet welke balken een gebouw heeft.

Vooral woonblokken uit 1950 tot 1970 met vloeren van geprefabriceerde voorgespannen betonbalken. Het komt ook voor in scholen, industriegebouwen en andere gebouwen uit die tijd. Het meest werd het gebruikt in Catalonië; landelijk nieuws werd het in november 1990, toen in de Barcelonese wijk Turó de la Peira een gebouw gedeeltelijk instortte.

Het Spaanse betonvoorschrift van 1973 (EH-73) verbood het niet, maar eiste per geval een speciale studie om het gebruik te rechtvaardigen. Het bouwjaar is dus een nuttige aanwijzing, geen bewijs. Twee gebouwen uit hetzelfde jaar in dezelfde straat kunnen verschillende balken hebben. De gids over het bouwjaar legt uit hoe u die datum leest.

Signalen om op te letten

Gebruikelijk zijn roestvlekken aan de onderkant van de balken, scheuren in hun lengterichting, loskomend dekbeton en in ernstige gevallen blootliggend staal of een plafond dat doorzakt. Het begint meestal waar vocht is: badkamers, keukens, onder het dak en naast regenpijpen.

Geen van die signalen hoort alleen bij aluminaatcement: een balk van portlandcement die jarenlang nat is, roest net zo. Een signaal vraagt dus om een deskundige blik, maar zegt niet welk cement er zit. De gids over symptomen laat zien waar u bij een bezichtiging op let.

Hoe wordt aluminose bevestigd?

Alleen een deskundige in het gebouw zelf kan het bevestigen: die inspecteert de vloer en neemt zo nodig monsters uit de balken voor laboratoriumonderzoek, zoals porositeit, chemische analyse of röntgendiffractie. De ingenieurs van INTEMAC wijzen er in Informes de la Construcción (CSIC, 1992) op dat de monsters uit de balken moeten komen, niet uit de kolommen.

Alleen een deskundige die het gebouw bezoekt kan het bevestigen. Die begint met een grondige visuele inspectie van de vloer en neemt zo nodig monsters uit de balken voor laboratoriumonderzoek, zoals porositeit, chemische analyse, röntgendiffractie of thermogravimetrie. Met die uitkomsten beoordeelt hij of de vloer veilig is en of hij hersteld, versterkt of deels vervangen moet worden.

Verkeerd gekozen monsters misleiden. De ingenieurs van INTEMAC noemen een gebouw in Madrid waaraan aluminaatcement werd toegeschreven op basis van monsters uit ter plaatse gestorte kolommen, waarin dat cement vrijwel nooit werd gebruikt. Het gaat erom de balken zelf te bemonsteren.

Zo controleert HOUSINGFAX het: controle 03

Controle 03 van het rapport beantwoordt ‘Is er risico op aluminose?’. Ze vertrekt van het bouwjaar dat het Catastro (het Spaanse kadaster) publiceert en, in de regio's waarvan het register is gekoppeld, van wat de gebouwinspectie (ITE of IEE) vastlegt over scheuren, roest of loskomend beton in vloeren en balken. De uitkomst is een niveau in woorden (zeer laag, laag, gemiddeld, hoog of zeer hoog) met de reden en wat u daarna nagaat.

Begin met het gratis rapport: het toont de controle met de echte gegevens van uw gebouw en de belangrijkste informatie vervaagd. Volledig ziet u ze in het essentieel rapport van 11 € of in het volledig rapport met gebouwstaat van 19 €. Dat zijn 22 controles op officiële bronnen, als pdf binnen enkele minuten, met eenmalige betaling en zonder account. Het rapport vervangt geen technische inspectie van het gebouw.

Aluminose bij een aankoopbeslissing

Het uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) vertelt u wie de eigenaar is; HOUSINGFAX vertelt u in welke staat het gebouw is. Dateert het appartement van 1950 tot 1970, vraag dan vóór de aanbetaling de laatste gebouwinspectie, de recente notulen van de vereniging van eigenaars en elk rapport over de vloer of herstelde balken. Vraag ook of er werken of extra heffingen (derramas) zijn goedgekeurd.

Aluminaatcement weegt zwaar bij Spaanse rechters. De beroepsorde van bouwkundigen in Barcelona citeert uitspraken van het Hooggerechtshof uit 2005 en 2007 die het als een ernstig verborgen gebrek beschouwden, zelfs na herstel. Wie het vóór het tekenen weet, kan onderhandelen, een deskundige inschakelen of op tijd afzien.

Thematisch overzicht: de vier gidsen over aluminose

Deze pagina is het vertrekpunt. De gids over het bouwjaar legt uit welke decennia u nagaat en waarom de datum alleen richting geeft. De gids over vloerbalken beschrijft hoe een balkenvloer is opgebouwd en hoe het cement wordt vastgesteld.

De gids over de gebouwinspectie laat zien wat dat document bekijkt en wat niet. De gids over symptomen bundelt de zichtbare signalen en waar u ze bij een bezichtiging zoekt.

Hoe u verdergaat in uw situatie

Hebt u alleen het adres, begin dan met het bouwjaar: het gratis rapport geeft het binnen enkele minuten. Hebt u de gebouwinspectie al, zoek dan de delen over draagconstructie en vloeren. Hebt u vlekken of scheuren in een plafond gezien, lees dan de gids over symptomen en spreek met een deskundige.

Ziet u gevallen beton, een plafond dat bol staat of scheuren die snel groeien, wacht dan niet tot duidelijk is welk cement er zit: licht de vereniging van eigenaars en een deskundige in en houd mensen weg van die plek.