Is het gebouw door de inspectie gekomen, en wat staat erin?

Wat het is en waarom het telt bij een aankoop

De gebouwinspectie (in het Spaans ITE of IEE) is de periodieke keuring waarbij een architect of bouwkundige de gemeenschappelijke delen van een gebouw doorloopt, vastlegt wat hij vindt en voor elke reparatie een termijn stelt. De vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) geeft de opdracht; uw eigen woning wordt niet bekeken, en in meerdere regio's komt de inspectie in een openbaar register.

Voor een koper telt ze om twee redenen. Ze toont de staat van het gebouw op een bepaalde datum en vooral het werk dat nog openstaat: dat betaalt de vereniging, en dus ook u, naar uw aandeel. De volledige uitleg en de termijnen per regio staan in de woordenlijst; hier gaat het om hoe u de inspectie vindt en wat het rapport laat zien.

In welke openbare registers staat de inspectie?

In drie: de zoekfunctie van de Valenciaanse regering voor beoordelingsrapporten, verplicht voor woongebouwen ouder dan 50 jaar volgens decreet 53/2018; het centrale register van de regio Madrid, doorzoekbaar op adres; en het register van technische inspecties van de Baskische regering. Elders in Spanje vraagt u het rapport op bij de vereniging van eigenaars of de beheerder.

Valenciaanse Gemeenschap: het gebouwbeoordelingsrapport is verplicht zodra een woongebouw ouder is dan 50 jaar en is 10 jaar geldig vanaf de elektronische indiening (Decreet 53/2018). De regionale overheid biedt een openbare zoekfunctie voor samenvattingen, gelinkt vanaf haar pagina over het rapport.

Regio Madrid: het centrale register heeft een portaal waarin u zoekt op gemeente, straat en huisnummer, of op registratienummer. De gegevens komen van de gemeenten en zijn volgens het portaal zelf alleen informatief.

Baskenland: de inspectie is verplicht voor overwegend residentiële gebouwen ouder dan 50 jaar, en 10 jaar na de vorige indiening moet er een nieuwe komen (Decreet 117/2018). De gemeenten schrijven haar in bij het register van de Baskische regering.

Elders in Spanje vraagt u het de beheerder (administrador de fincas) of de voorzitter van de vereniging, en de gemeente welk schema voor het gebouw geldt. De verkoper hoort u vóór het voorlopig koopcontract (arras) een kopie te kunnen geven.

Wat controle 01 per regio laat zien

Wat elk register publiceert, zonder gaten op te vullen. In de Valenciaanse Gemeenschap de datum, de uitslag, de gebreken per bouwdeel met hun termijn en de geldigheid, die 10 jaar is; in de regio Madrid de totaalbeoordeling van het laatste rapport; in Baskenland de beoordeling van elk systeem van het gebouw en of gebreken zijn verholpen.

Elk register publiceert iets anders, en het rapport toont wat elk register publiceert, zonder gaten op te vullen. Het Valenciaanse register is het meest gedetailleerd: datum en uitslag van het rapport, de gebreken per bouwdeel met hun symptomen en termijn (dringend of middellang), de toegankelijkheid en hoe lang het rapport nog geldig is.

In de regio Madrid publiceert het register alleen de totaalbeoordeling van het laatste rapport, zonder lijst van gebreken; het rapport toont die met de geldigheid. In Baskenland publiceert het register de stand van de inspectie, de graad van elk gebouwsysteem (fundering, draagconstructie, dak, gevels, watertoevoer en -afvoer), van onmiddellijk ingrijpen tot gewoon onderhoud, en of de gebreken hersteld zijn; was de inspectie verplicht en niet ingediend, dan meldt het rapport dat.

De geregistreerde inspectie ziet u volledig in het Volledig rapport met gebouwstaat (19 €). Het gratis rapport toont de controle met de echte gegevens van uw gebouw en de belangrijkste informatie vervaagd, en het Essentieel rapport (11 €) bevat de overige controles. Dat zijn 22 controles op officiële bronnen, als pdf binnen enkele minuten, met eenmalige betaling en zonder account.

En als het gebouw niet in het register staat?

Ontbreekt een gebouw in het register, dan bewijst dat niet dat er geen inspectie is: de gemeente heeft haar misschien niet doorgestuurd, of het gebouw is nog niet verplicht. Omgekeerd bewijst een register zonder rapport niet dat het gebouw in goede staat is. Het rapport zegt dat, met de reden die het register geeft, en raadt aan het document bij de vereniging of de verkoper op te vragen.

Buiten de Valenciaanse Gemeenschap, Madrid en Baskenland is er geen register om te raadplegen, en het rapport zegt dat. Toch wijst het bouwjaar uit het Spaanse kadaster (Catastro) op wat u moet nakijken: de problemen die bij gebouwen uit die tijd vaak voorkomen en de kans op aluminose, altijd in woorden en met de reden.

Wat betekent een ongunstige uitslag?

Dat de inspecteur gebreken vond die binnen een termijn hersteld moeten worden, niet dat het gebouw op instorten staat. In de Valenciaanse Gemeenschap publiceert het register van de regionale regering elk gebrek met zijn termijn volgens decreet 53/2018. Voor een koper betekent het werken en extra bijdragen die u vóór het voorlopig koopcontract wilt kennen en schriftelijk vastleggen.

Een ongunstige uitslag betekent niet dat het gebouw op instorten staat: het betekent dat de keurder gebreken vond die binnen een termijn hersteld moeten worden. Voor u betekent dat werkzaamheden en waarschijnlijk extra heffingen (derramas). Vraag welke gebreken zijn vastgelegd, welke hersteld zijn, of de vergadering werk heeft goedgekeurd en wie dat betaalt, en leg het vast in het contract.

Kijk ook naar de datum. Een inspectie van negen jaar geleden beschrijft het gebouw van negen jaar geleden, en binnenkort is een nieuwe nodig, met kosten. Het uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) vertelt u wie de eigenaar is; HOUSINGFAX vertelt u hoe het gebouw ervoor staat. Ons blogartikel over de gebouwinspectie vóór aankoop zet stap voor stap op een rij wat u de verkoper vraagt.

Beperkingen

De inspectie is visueel en beschrijft wat de keurder die dag zag met de toegang die hij had; ze zoekt geen verborgen gebreken en zegt niets over latere jaren. Het rapport vat samen wat de registers zeggen en vervangt geen technische inspectie ter plaatse in het gebouw.