Hoe koopt u als buitenlander een woning in Spanje?

1. Vraag uw NIE aan

Het NIE (número de identidad de extranjero) is het nummer dat Spanje toekent aan buitenlanders met economische, professionele of sociale banden met het land. U hebt het nodig om de koop te tekenen en de belastingen te betalen, dus regel het als eerste.

In Spanje vraagt u het aan bij de politie, op een vreemdelingenkantoor (oficina de extranjería) of een politiebureau; vanuit het buitenland bij het Spaanse consulaat. U vult formulier EX-15 in en betaalt leges 790, code 012, bij een bank. Volgens de politie moet binnen maximaal vijf dagen na indiening over de aanvraag worden beslist.

2. Regel het geld en een Spaanse bankrekening

De meeste buitenlandse kopers openen een rekening bij een Spaanse bank om de aanbetaling, de belastingen, gas, water en licht en de bijdrage aan de vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) te betalen. Hebt u een hypotheek nodig, vraag de bank dan vroeg welke documenten zij van niet-ingezetenen vraagt.

3. Controleer de woning vóór de bezichtiging

Met het adres of de kadastrale referentie vraagt u het gratis rapport van HOUSINGFAX aan: het kost € 0, u hoeft geen account aan te maken en u ziet het stoplicht van alle 22 controles (✓ geen melding, ⚠ let op, ○ geen gegevens). Zo weet u bij de bezichtiging wat u moet vragen.

Let op het bouwjaar, de gegevens in het kadaster (Catastro, het Spaanse fiscale register van onroerend goed) en de risico's van de ligging. Aan de kust tellen vooral overstromingsgebieden en de afstand tot de zee: de Spaanse Kustwet legt een beschermingszone op van 100 meter landinwaarts vanaf de binnengrens van de oever, die met maximaal 100 meter kan worden uitgebreid. Het rapport controleert de officiële overstromingsgebieden, maar niet de afbakening van de kust (deslinde): vraag uw advocaat of de woning daaronder valt.

4. Vraag de nota simple op

De nota simple is het uittreksel uit het Spaanse eigendomsregister (Registro de la Propiedad). Het zegt wie de eigenaar is en welke lasten erop rusten: hypotheken, beslagen, vruchtgebruik. Het portaal van de registrators levert het voor € 9,02 per perceel, excl. belastingen; een Engelse vertaling kost € 30, excl. belastingen.

De nota simple zegt u wie de eigenaar is; HOUSINGFAX zegt u in welke staat het gebouw is. Ze vullen elkaar aan: vraag ze allebei op.

5. Controleer het gebouw en de vereniging van eigenaars

Vraag of het gebouw de gebouwinspectie (ITE of IEE) heeft doorstaan, de verplichte periodieke keuring van oudere gebouwen in Spanje, en welke gebreken daarbij zijn gevonden. In de Valenciaanse Gemeenschap, Baskenland en Madrid raadpleegt het volledige rapport het regionale register en toont het u de uitkomst.

Vraag via de verkoper ook de verklaring over schulden aan de vereniging van eigenaars en de notulen van de laatste vergaderingen, waarin extra heffingen (derramas) en goedgekeurde werken staan. Ziet u bij de bezichtiging iets wat niet klopt, laat dan een architect of bouwkundige kijken voordat u een aanbetaling doet.

6. Teken het arras-contract

Het arras-contract is het reserveringscontract waarmee u een aanbetaling doet. Bij de zogenoemde arras penitenciales staat het Spaanse Burgerlijk Wetboek (artikel 1454) beide partijen toe af te zien van de koop: de koper verliest de aanbetaling, of de verkoper betaalt die dubbel terug. Het soort arras, het bedrag en de termijnen staan in het contract zelf: laat het vóór het tekenen door uw advocaat nakijken.

7. Reken de belastingen uit

Volgens de Spaanse belastingdienst betaalt een nieuwe woning die u van de projectontwikkelaar koopt btw (IVA): in de regel 10 %, en 4 % voor sociale woningen onder het bijzondere of publieke regime. Een bestaande woning van een particulier betaalt overdrachtsbelasting ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), die naar de belastingdienst gaat van de regio waar de woning ligt.

Het tarief van de ITP en de kortingen verschillen per regio; een gestor (een administratief dienstverlener voor belastingen en formaliteiten) of uw belastingadviseur vertelt u wat u betaalt. Het rapport van HOUSINGFAX bevat een indicatieve schatting van de aankoopkosten, die die berekening niet vervangt.

8. Teken de akte bij de notaris

De koop wordt afgerond met een openbare akte (escritura) die u bij een Spaanse notaris tekent en die daarna in het eigendomsregister wordt ingeschreven. Spreekt u niet goed Spaans, vraag de notaris dan vooraf hoe de ondertekening wordt geregeld, zodat u begrijpt wat u tekent.

Wat een rapport in het Nederlands u oplevert

HOUSINGFAX werkt in het Nederlands, Spaans, Engels, Duits en Frans. Het rapport komt in de taal waarop de website staat als u het aanvraagt, en noemt elke officiële Spaanse bron, zodat u uw notaris, bank of advocaat ernaar kunt verwijzen.

Het vervangt geen technische inspectie van het gebouw en geen juridisch of fiscaal advies: het zegt u wat u moet nagaan en aan wie u het vraagt.