Ligt de woning die u wilt kopen in overstromingsgebied?

Wat T10, T100 en T500 betekenen

Het zijn de drie scenario's op de overstromingsgevarenkaarten van het Spaanse ministerie MITECO: T10 is de hoogwatergolf met een herhalingstijd van 10 jaar (hoge kans), T100 die van 100 jaar (gemiddeld) en T500 die van 500 jaar (lage kans of extreem). Volgens het Reglement openbaar waterdomein is overstromingsgebied wat het 500-jaarshoogwater bereikt.

De gevaarkaarten van het MITECO tonen tot waar het water zou komen in drie scenario's: hoge kans, gekoppeld aan een herhalingstijd van 10 jaar (T10); middelgrote kans, 100 jaar (T100); en kleine kans of extreme gebeurtenis, 500 jaar (T500). Voor elk scenario tonen ze de verwachte omvang van de overstroming en hoe diep het water zou staan.

Een herhalingstijd is geen kalender. Een T100-zone overstroomt niet precies elke honderd jaar: het gaat om de overstroming die gemiddeld één keer in die periode wordt bereikt of overschreden, en die kan twee jaar na elkaar komen of tientallen jaren uitblijven. Hoe lager het getal, hoe vaker de overstroming. Juridisch noemt het Spaanse reglement voor het openbaar waterdomein overstromingsgebied het land dat een overstroming van 500 jaar zou bereiken.

Wat zijn ARPSI-gebieden en de zone van voorkeursafvoer?

ARPSI-gebieden zijn de rivier- en kuststroken waar elke stroomgebiedsautoriteit een aanzienlijk overstromingsrisico vaststelde; daar zijn de gedetailleerde kaarten gemaakt. De zone van voorkeursafvoer is de strook waar het water bij een 100-jaarshoogwater ernstige schade kan aanrichten, en het Reglement openbaar waterdomein beperkt daar gebruik en nieuwe werken.

ARPSI (Áreas de Riesgo Potencial Significativo de Inundación) zijn de stukken rivier en kust waar de voorlopige beoordeling van elk stroomgebied een aanzienlijk overstromingsrisico vaststelde. Daar zijn de gedetailleerde kaarten gemaakt. Een gebouw buiten alle zones kan dus gewoon naast een stuk liggen dat niet is onderzocht.

De zone van voorkeursafvoer (zona de flujo preferente) is de strook waar het water zich bij een overstroming concentreert en waar een overstroming van 100 jaar ernstige schade kan aanrichten. Het reglement beperkt daar nieuw gebruik en nieuwe bouwwerken, en vraagt de overheid om voor bestaande gebouwen in overstromingsgebied maatregelen te stimuleren die ze minder kwetsbaar maken.

Zo zoekt u het op in de kaartviewer SNCZI

De SNCZI-viewer staat op gis.miteco.gob.es/web/snczi (in het Spaans). Zoek het adres of zoom in op het gebouw, zet de lagen met overstromingszones per herhalingstijd aan en kijk of het gebouw in een ervan valt. Begin met de zone van 500 jaar, de grootste, en daarna die van 100 en 10 jaar. Ligt de woning dicht bij zee, bekijk dan ook de lagen voor kustoverstromingen.

Let ook op de afstand. Twintig meter van de zone van 500 jaar is iets anders dan een kilometer, ook al ligt het gebouw in beide gevallen erbuiten. En onthoud: deze kaarten modelleren buiten hun oevers tredende rivieren en de zee, niet elke straat of garage die bij een wolkbreuk onderloopt.

Wat voegt PATRICOVA toe in de regio Valencia?

Een tweede kaart voor Alicante, Castellón en Valencia. PATRICOVA, het overstromingsplan van de regionale overheid waarvan het Institut Cartogràfic Valencià de kaarten publiceert, deelt het gevaar in zes niveaus in naar hoe vaak het hoogwater komt (25, 100 of 500 jaar) en de waterdiepte, boven of onder 0,8 meter. Kijk dus op beide kaarten.

In de provincies Alicante, Castellón en Valencia heeft de regionale overheid een eigen plan: het territoriale actieplan voor de preventie van overstromingsrisico in de regio Valencia (PATRICOVA), goedgekeurd bij Decreet 201/2015. De kaarten worden gepubliceerd door het Institut Cartogràfic Valencià en zijn online te raadplegen.

PATRICOVA deelt het overstromingsgevaar in zes niveaus in die de frequentie (25, 100 of 500 jaar) combineren met de waterdiepte (meer of minder dan 0,8 meter). Niveau 1 is hoge frequentie en diep water, niveau 6 lage frequentie en ondiep water. Daarbij komt een geomorfologisch gevaar voor terrein dat door zijn vorm kan overstromen, ook waar geen overstroming is gemodelleerd. Een woning kan buiten de SNCZI-zones en binnen een PATRICOVA-zone liggen, of omgekeerd, dus in die drie provincies loont het om beide te bekijken.

Wat betekent kopen in overstromingsgebied?

Vooral: de verzekering en de toegestane werken nakijken. Het Spaanse Consorcio de Compensación de Seguros vergoedt schade door buitengewone overstromingen alleen als er een polis voor de woning loopt, en een nieuwe polis dekt overstroming de eerste zeven dagen niet. In overstromingsgebied en zone van voorkeursafvoer gelden bovendien grenzen aan gebruik en verbouwing.

In Spanje vergoedt het Consorcio de Compensación de Seguros, een publieke instelling, schade aan een woning door een uitzonderlijke overstroming, maar alleen als er een lopende polis is die de woning dekt, zoals een opstal- en inboedelverzekering (seguro multirriesgo de hogar) of een gecombineerde brand- of diefstalverzekering. Een nieuw afgesloten polis dekt overstroming de eerste zeven dagen niet, tenzij ze zonder onderbreking een eerdere vervangt. Koopt u met een Spaanse hypotheek, dan vraagt de bank een schadeverzekering op de woning; vraag een offerte met het exacte adres.

Wilt u de benedenverdieping verbouwen, een winkelruimte tot woning ombouwen of uitbreiden, vraag het dan eerst na bij de gemeente en de stroomgebiedsautoriteit, want in overstromingsgebied en in de zone van voorkeursafvoer gelden grenzen voor gebruik en bouwwerken. Vraag de vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) ook of er ooit water in garages, bergingen of benedenwoningen is gekomen en of er beschermingswerken zijn goedgekeurd.

Zo controleert HOUSINGFAX het: controle 10

Controle 10 van het rapport beantwoordt ‘Ligt het in overstromingsgebied?’. Ze legt de locatie van het gebouw naast de officiële SNCZI-kaarten: de zones van 10, 50, 100 en 500 jaar, de ARPSI-gebieden en de zone van voorkeursafvoer. Ligt het gebouw erbuiten, dan vermeldt ze hoe ver de dichtstbijzijnde zone van 500 jaar ligt. In Alicante, Castellón en Valencia voegt ze gevaar en risico volgens PATRICOVA toe met een tweede kaart. Reageert een bron op de dag van de raadpleging niet, dan meldt het rapport ‘vandaag geen gegevens’, nooit dat er geen risico is.

Begin met het gratis rapport: het toont de controle met de echte gegevens van uw gebouw en de belangrijkste informatie vervaagd. Volledig ziet u ze in het essentieel rapport van 11 € of in het volledig rapport met gebouwstaat van 19 €. Dat zijn 22 controles op officiële bronnen, als pdf binnen enkele minuten, met eenmalige betaling en zonder account. Het rapport vervangt geen technische inspectie van het gebouw.