Acheter à Palma : ce que l'annonce ne dit pas de l'immeuble

Une ville bâtie surtout dans les années 1960 et 1970

Le recensement compte 186 482 logements dans la commune, dont 5 693 sans année de construction. Parmi les autres, 74 510 se trouvent dans des immeubles de 1961 à 1980 et 26 855 dans ceux de 2001 à 2010. Les immeubles antérieurs à 1941 abritent 20 932 logements.

Un immeuble des années 1970 a derrière lui un demi-siècle d'usage et de réparations partielles. À cet âge, la toiture, les façades et leurs balcons, les descentes d'eau, l'électricité des parties communes et parfois les planchers méritent l'attention. Rien de cela n'est supposé pour un immeuble donné ; c'est la liste de ce qu'il faut demander au syndic et regarder pendant la visite.

Ce que dit l'ordonnance de Palma sur l'inspection de l'immeuble

Palma encadre l'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE) par son ordonnance sur le rapport d'évaluation des bâtiments, adoptée par le conseil municipal le 30 avril 2015 et publiée au Bulletin officiel des Baléares (BOIB) n° 73 du 16 mai 2015. Elle a remplacé l'ancienne ordonnance sur l'inspection technique et s'appuie sur la loi baléare 2/2014 d'aménagement et d'usage du sol.

Tout bâtiment de 50 ans ou plus y est soumis, quel que soit son usage, et le rapport se renouvelle tous les dix ans. L'âge est celui qui figure au cadastre, sauf si les propriétaires prouvent une autre date avec le permis d'occupation ou le certificat de fin de travaux. Le rapport évalue l'état de conservation, avec structure, façades, toitures et installations communes, l'accessibilité et la performance énergétique du bâtiment.

Si le résultat est défavorable, l'obligation d'entretien n'est remplie qu'une fois déposé un rapport favorable après les travaux. Pour un acheteur, un rapport défavorable sans cette conclusion signifie des travaux en attente payés par la comunidad de propietarios, la copropriété, et donc par vous, nouveau propriétaire, selon votre quote-part.

Où l'obtenir et ce que fait HOUSINGFAX à Palma

Selon l'ordonnance, la mairie transmet chaque rapport au département régional du logement pour son registre. HOUSINGFAX ne consulte encore aucun registre d'inspections des îles Baléares, et la vérification 01 du rapport le dit clairement au lieu de combler le vide. Concrètement, demandez au syndic ou au vendeur le dernier rapport déposé et, le cas échéant, sa conclusion finale, avant de signer les arrhes (arras), le contrat de réservation avec acompte.

Avec une adresse à Palma, le rapport lit l'année de construction dans le cadastre (Catastro) espagnol, la même donnée que l'ordonnance utilise pour fixer la date d'inspection, et en déduit les problèmes courants dans un immeuble de cette époque et le niveau de probabilité d'aluminose, une altération du béton connue dans certains immeubles espagnols, en mots et avec le motif. Vous pouvez aussi choisir l'appartement précis dans l'immeuble. L'extrait du registre foncier (nota simple) vous dit qui est propriétaire et quelles charges pèsent sur le bien ; HOUSINGFAX vous dit comment se porte l'immeuble.

Torrents et côte : les zones inondables de Palma

Le système national de cartographie des zones inondables (SNCZI) recense quatre zones à risque potentiel important d'inondation dans la commune. Deux suivent des torrents, des cours d'eau à sec une bonne partie de l'année : le torrent Gros, partagé avec Marratxí, et le torrent de Na Bàrbara, dans Palma. Les deux autres sont côtières : Es Molinar avec Es Coll d'en Rabassa, et la Platja de Palma.

La zone inondable fluviale de dix ans traverse la commune, mais la ville n'est pas exposée partout de la même façon. Un lit à sec passe facilement inaperçu pendant une visite. La vérification 10 superpose la parcelle aux zones fluviales de 10 à 500 ans et aux zones côtières de 100 et 500 ans, et vous dit si l'une d'elles l'atteint. Pour un rez-de-chaussée, un local commercial ou un garage en sous-sol près d'un lit de torrent ou du front de mer, lisez-la en premier.

Séismes, radon et prix

Palma figure dans l'annexe de la norme parasismique NCSE-02 avec une accélération sismique de base de 0,04 g, la valeur la plus basse qu'elle mentionne ; la vérification 12 l'indique pour l'immeuble. Pour le radon, la commune est hors des zones I et II de la réglementation de la construction, et la vérification 22 consulte malgré tout la carte du potentiel radon du Conseil de sécurité nucléaire espagnol pour l'emplacement.

Selon le ministère du Logement, le logement libre à Palma a été expertisé en moyenne à 3 788,9 €/m² au premier trimestre 2026, 14,7 % au-dessus du même trimestre de 2025. Cette moyenne communale mélange des quartiers très différents : elle aide à situer un prix demandé, pas à évaluer un appartement.

Ce que le rapport ne peut pas dire

Le rapport réunit ce que disent les registres officiels, avec source et date, et signale ce qui manque. Il n'entre pas dans le logement et ne remplace pas une inspection technique de l'immeuble : si le dernier rapport de la copropriété mentionne des défauts de structure, faites-les examiner par un professionnel avant de signer.