Een appartement kopen in Palma: wat de advertentie niet vertelt

Vooral gebouwd in de jaren zestig en zeventig

De volkstelling telt 186.482 woningen in de gemeente, waarvan 5.693 zonder bouwjaar. Van de rest staan er 74.510 in gebouwen van 1961 tot 1980 en 26.855 in gebouwen van 2001 tot 2010. In gebouwen van vóór 1941 staan 20.932 woningen.

Een flat uit de jaren zeventig heeft een halve eeuw gebruik en gedeeltelijk herstel achter de rug. Op die leeftijd verdienen het dak, de gevels met hun balkons, de regenpijpen, de gemeenschappelijke elektriciteit en soms de vloeren aandacht. Niets daarvan wordt voor een bepaald gebouw aangenomen; het is een lijst van wat u de beheerder vraagt en bij de bezichtiging bekijkt.

Wat de verordening van Palma over de gebouwinspectie zegt

Palma regelt de technische gebouwinspectie (ITE of IEE) met zijn verordening over het evaluatierapport van gebouwen, op 30 april 2015 door de gemeenteraad vastgesteld en gepubliceerd in het Balearische staatsblad (BOIB) nr. 73 van 16 mei 2015. Ze verving de eerdere verordening over de technische inspectie en steunt op de Balearische wet 2/2014 op de ruimtelijke ordening.

Elk gebouw van 50 jaar of ouder valt eronder, ongeacht het gebruik, en het rapport wordt elke tien jaar herhaald. De leeftijd volgt uit het kadaster, tenzij de eigenaars met de gebruiksvergunning of het certificaat van oplevering een andere datum aantonen. Het rapport beoordeelt de staat van onderhoud, met draagconstructie, gevels, daken en gemeenschappelijke installaties, de toegankelijkheid en de energie-efficiëntie van het gebouw.

Valt het rapport ongunstig uit, dan geldt de onderhoudsplicht pas als vervuld wanneer na de werken een gunstig rapport is ingediend. Voor een koper betekent een ongunstig rapport zonder die afsluiting: openstaande werken die de comunidad de propietarios, de vereniging van eigenaars, betaalt – en dus ook u als nieuwe eigenaar naar uw aandeel.

Waar u het rapport krijgt en wat HOUSINGFAX in Palma doet

Volgens de verordening stuurt de gemeente elk rapport door naar het regionale departement voor huisvesting, voor zijn register. HOUSINGFAX raadpleegt op dit moment nog geen inspectieregister van de Balearen, en controle 01 van het rapport zegt dat eerlijk in plaats van het gat op te vullen. In de praktijk vraagt u de beheerder of de verkoper om het laatst ingediende rapport en, als die er is, de afsluiting ervan, voordat u de arras tekent, het voorlopige koopcontract met aanbetaling.

Met een adres in Palma leest het rapport het bouwjaar uit het Spaanse kadaster – hetzelfde gegeven waarmee de verordening de inspectiedatum bepaalt – en leidt daaruit af welke problemen in een gebouw uit die tijd vaak voorkomen en hoe waarschijnlijk aluminose is, een bekend betonprobleem in sommige Spaanse gebouwen, in woorden en met de reden. U kunt ook het specifieke appartement in het gebouw kiezen. Het uittreksel uit het eigendomsregister (nota simple) zegt wie de eigenaar is en welke lasten erop rusten; HOUSINGFAX zegt hoe het gebouw ervoor staat.

Torrents en kust: de overstromingsgebieden van Palma

Het nationale systeem voor overstromingskaarten SNCZI wijst in de gemeente vier gebieden met potentieel significant overstromingsrisico aan. Twee volgen torrents, waterlopen die een groot deel van het jaar droog staan: de torrent Gros, gedeeld met Marratxí, en de torrent van Na Bàrbara binnen Palma. De andere twee liggen aan de kust: Es Molinar met Es Coll d'en Rabassa, en de Platja de Palma.

De overstromingszone van tien jaar doorkruist de gemeente, maar de stad loopt niet overal hetzelfde risico. Een droge bedding ziet u bij een bezichtiging gemakkelijk over het hoofd. Controle 10 legt het perceel over de rivierzones van 10 tot 500 jaar en de kustzones van 100 en 500 jaar en vertelt of een ervan het bereikt. Bij een benedenwoning, een winkelruimte of een kelder met parkeerplaats dicht bij een bedding of de boulevard leest u die als eerste.

Aardbevingen, radon en prijzen

Palma staat in de bijlage van de aardbevingsnorm NCSE-02 met een basisversnelling van 0,04 g, de laagste waarde die ze noemt; controle 12 geeft die voor het gebouw. Voor radon ligt de gemeente buiten zones I en II van de bouwregelgeving, en controle 22 raadpleegt toch de radonpotentieelkaart van de Spaanse Raad voor Nucleaire Veiligheid voor de locatie.

Volgens het ministerie van Huisvesting werden vrije-sectorwoningen in Palma in het eerste kwartaal van 2026 gemiddeld op 3.788,9 €/m² getaxeerd, 14,7 % boven hetzelfde kwartaal van 2025. Dat gemeentelijke gemiddelde mengt heel verschillende wijken: het helpt om een vraagprijs te plaatsen, niet om een appartement te taxeren.

Wat het rapport niet kan zeggen

Het rapport bundelt wat officiële registers zeggen, met bron en datum, en geeft aan wat ontbreekt. Het komt niet in de woning en vervangt geen technische inspectie van het gebouw: noemt het laatste rapport van de vereniging constructieve gebreken, laat ze dan vóór de ondertekening door een bouwkundige nakijken.