Eine Wohnung in Palma kaufen: Was die Anzeige nicht verrät

Gebaut vor allem in den 1960er und 1970er Jahren

Die Volkszählung zählt 186.482 Wohnungen in der Gemeinde, davon 5.693 ohne Baujahr. Von den übrigen liegen 74.510 in Gebäuden von 1961 bis 1980 und 26.855 in solchen von 2001 bis 2010. In Häusern von vor 1941 stehen 20.932 Wohnungen.

Ein Block aus den 1970er Jahren hat ein halbes Jahrhundert Nutzung und Teilreparaturen hinter sich. In diesem Alter verdienen Dach, Fassaden mit Balkonen, Fallrohre, die gemeinsame Elektrik und manchmal die Decken Aufmerksamkeit. Nichts davon wird für ein bestimmtes Haus unterstellt; es ist eine Liste dessen, was Sie die Hausverwaltung fragen und bei der Besichtigung ansehen sollten.

Was die Verordnung von Palma zur Gebäudeinspektion sagt

Palma regelt die technische Gebäudeinspektion (ITE oder IEE) mit seiner Verordnung über den Gebäudebewertungsbericht, am 30. April 2015 vom Stadtrat beschlossen und im balearischen Amtsblatt (BOIB) Nr. 73 vom 16. Mai 2015 veröffentlicht. Sie ersetzte die frühere Verordnung zur technischen Inspektion und stützt sich auf das balearische Bodengesetz 2/2014.

Pflichtig ist jedes Gebäude ab 50 Jahren, unabhängig von der Nutzung, und der Bericht wird alle zehn Jahre wiederholt. Das Alter richtet sich nach dem Kataster, es sei denn, die Eigentümer belegen mit Nutzungsgenehmigung oder Bauabschlussbescheinigung ein anderes Datum. Bewertet werden der Erhaltungszustand mit Tragwerk, Fassaden, Dächern und gemeinsamen Anlagen, die Barrierefreiheit und die Energieeffizienz des Gebäudes.

Fällt der Bericht ungünstig aus, gilt die Erhaltungspflicht erst als erfüllt, wenn nach den Arbeiten ein günstiger Bericht vorliegt. Für Käufer heißt ein ungünstiger Bericht ohne diesen Abschluss: offene Arbeiten, die die comunidad de propietarios, die Eigentümergemeinschaft, bezahlt – und damit auch Sie als neuer Eigentümer nach Ihrem Anteil.

Wo Sie den Bericht bekommen und was HOUSINGFAX in Palma prüft

Nach der Verordnung leitet die Stadt jeden Bericht an das regionale Wohnungsbauressort für dessen Register weiter. HOUSINGFAX fragt derzeit noch kein Inspektionsregister der Balearen ab, und Prüfung 01 des Berichts sagt das offen, statt die Lücke zu füllen. Praktisch heißt das: Verlangen Sie von Hausverwaltung oder Verkäufer den zuletzt eingereichten Bericht und gegebenenfalls dessen Abschluss, bevor Sie die arras unterschreiben, den Anzahlungsvertrag vor dem Notartermin.

Mit einer Adresse in Palma liest der Bericht das Baujahr aus dem spanischen Kataster – dieselbe Angabe, nach der die Verordnung den Inspektionstermin bestimmt – und leitet daraus ab, welche Probleme bei Gebäuden dieser Zeit häufig sind und wie wahrscheinlich Aluminose ist – eine aus manchen spanischen Bauten bekannte Betonschädigung –, in Worten und mit Begründung. Sie können außerdem die konkrete Wohnung im Gebäude auswählen. Der Grundbuchauszug (nota simple) sagt Ihnen, wem die Wohnung gehört und welche Lasten darauf liegen; HOUSINGFAX sagt Ihnen, wie es um das Gebäude steht.

Torrents und Küste: Hochwassergebiete in Palma

Das nationale Hochwasserkartierungssystem SNCZI weist in der Gemeinde vier Gebiete mit potenziell erheblichem Hochwasserrisiko aus. Zwei folgen Sturzbächen, auf Mallorca torrents genannt, die einen Großteil des Jahres trocken liegen: dem Torrent Gros, gemeinsam mit Marratxí, und dem Torrent de Na Bàrbara in Palma. Die beiden anderen liegen an der Küste: Es Molinar mit Es Coll d'en Rabassa und die Platja de Palma.

Die zehnjährliche Flussüberflutungsfläche schneidet das Gemeindegebiet, die Stadt ist aber nicht überall gleich betroffen. Ein trockenes Bachbett übersieht man bei einer Besichtigung leicht. Prüfung 10 legt das Grundstück über die Flussflächen von 10 bis 500 Jahren und die Küstenflächen von 100 und 500 Jahren und zeigt, ob eine davon es erreicht. Bei einer Erdgeschosswohnung, einem Ladenlokal oder einer Tiefgarage nahe einem Bachbett oder der Uferpromenade lesen Sie sie zuerst.

Erdbeben, Radon und Preise

Palma steht im Anhang der Erdbebennorm NCSE-02 mit einer Grundbeschleunigung von 0,04 g, dem niedrigsten dort aufgeführten Wert; Prüfung 12 nennt ihn für das Gebäude. Beim Radon liegt die Gemeinde außerhalb der Zonen I und II der Bauordnung, und Prüfung 22 fragt trotzdem die Radonpotenzialkarte des spanischen Rats für nukleare Sicherheit für den Standort ab.

Laut Wohnungsbauministerium wurde frei finanzierter Wohnraum in Palma im ersten Quartal 2026 im Schnitt mit 3.788,9 €/m² geschätzt, 14,7 % über dem gleichen Quartal 2025. Dieser Gemeindedurchschnitt mischt sehr unterschiedliche Viertel: Er hilft, einen Angebotspreis einzuordnen, nicht, eine Wohnung zu bewerten.

Was der Bericht nicht sagen kann

Der Bericht fasst zusammen, was amtliche Register sagen, mit Quelle und Datum, und kennzeichnet, was fehlt. Er betritt die Wohnung nicht und ersetzt keine technische Begutachtung des Gebäudes: Nennt der letzte Bericht der Gemeinschaft Mängel am Tragwerk, lassen Sie sie vor der Unterschrift von einem Sachverständigen prüfen.