Ce qu'est une derrama et pourquoi elle concerne l'acheteur
En Espagne, chaque appartement d'un immeuble fait partie d'une comunidad de propietarios, la copropriété qui paie les parties communes. Une derrama est un appel de fonds exceptionnel : un paiement extraordinaire que l'assemblée des copropriétaires répartit selon la quote-part de chaque lot pour des travaux ou des frais que les charges mensuelles ne couvrent pas, comme la façade, la toiture, l'ascenseur ou les descentes d'eaux. S'il est déjà voté quand vous achetez, la loi espagnole sur la copropriété met les appels de fonds pour améliorations à la charge de « celui qui est propriétaire au moment de l'exigibilité » de chaque paiement (article 17, règle 11).
Autrement dit, ce qui est voté avant la vente peut finir par être payé par l'acheteur si les échéances tombent après l'acte. Les derramas sont donc une question de prix, pas seulement d'immeuble. Ce guide explique où les trouver, quoi demander et comment le mettre par écrit. Ce n'est pas un conseil juridique : pour votre cas précis, adressez-vous à un avocat indépendant ou au syndic.
[1]Qui paie les appels de fonds votés avant la vente
La loi comporte deux volets. Pour les améliorations, paie celui qui est propriétaire lorsque chaque somme devient exigible (article 17, règle 11). Pour les travaux nécessaires de conservation, de sécurité ou d'accessibilité, le lot est affecté au paiement dans les mêmes conditions que les charges générales (article 10.2.c), et l'acheteur répond, sur le bien lui-même, de ce que les anciens propriétaires doivent pour l'année en cours et les trois années civiles précédentes (article 9.1.e).
En pratique, c'est surtout l'accord entre vendeur et acheteur qui décide qui paie chaque échéance. On convient souvent que les appels de fonds votés avant les arras (le compromis sous seing privé) restent à la charge du vendeur, ou qu'ils sont déduits du prix, mais cela ne se fait pas tout seul : il faut l'écrire dans le contrat. Vis-à-vis de la copropriété, cet accord ne change pas qui est le propriétaire tenu ; entre vous deux, il dit qui rembourse qui.
[1][2]Le certificat de dettes : ce qu'il prouve et ce qu'il ne prouve pas
À la signature de l'acte, le vendeur doit déclarer qu'il est à jour envers la copropriété, ou indiquer ce qu'il doit, et fournir un certificat sur l'état de ses dettes ; sans lui, le notaire n'instrumente pas l'acte, sauf si l'acheteur l'en dispense expressément (article 9.1.e). Il est délivré par le secrétaire de la copropriété, souvent le syndic, avec le visa du président, dans un délai maximal de sept jours calendaires à compter de la demande.
Ce certificat porte sur des dettes, pas sur des travaux futurs : une derrama votée dont les échéances ne sont pas encore arrivées peut ne pas y figurer comme dette. La nota simple, l'extrait du registre foncier, n'aide pas davantage, car elle décrit le bien, le propriétaire et les charges inscrites. Demandez au syndic d'indiquer dans le certificat, ou dans une note à part, les appels de fonds votés restant à percevoir et leur calendrier, et n'y renoncez pas.
[1][3]Le fonds de réserve : 10 % au minimum
Toute copropriété doit disposer d'un fonds de réserve (fondo de reserva) pour les travaux de conservation, de réparation et de réhabilitation, ainsi que pour certains travaux d'accessibilité et d'efficacité énergétique. La loi fixe qu'il ne peut en aucun cas être inférieur à 10 % du dernier budget ordinaire (article 9.1.f), et le fonds appartient à la copropriété, non à chaque copropriétaire : à la vente, la part du vendeur ne lui est pas restituée.
Pour l'acheteur, c'est un baromètre. Un fonds sous le minimum, ou vidé par une réparation récente, annonce que les prochains travaux seront payés par derrama. Un fonds bien garni amortit les imprévus. Demandez combien il contient, quel était le dernier budget et si le fonds a été utilisé ces deux dernières années.
[1]Comment lire les procès-verbaux d'assemblée
Les décisions de l'assemblée des copropriétaires (junta de propietarios) sont consignées dans un registre des procès-verbaux, et chaque procès-verbal doit indiquer au minimum, entre autres, la date, l'ordre du jour et les décisions adoptées (article 19). Le syndic conserve les documents de la copropriété à la disposition des copropriétaires (article 20) ; le vendeur peut donc lui demander copie des procès-verbaux des trois à cinq dernières années.
Ce qu'il faut chercher : à l'ordre du jour, des points comme « fachada » (façade), « cubierta » (toiture), « ascensor » (ascenseur), « bajantes » (descentes d'eaux), « inspección », « presupuesto » (budget) ou « derrama » ; dans les décisions, les montants, le nombre d'échéances et les dates d'appel ; et les sujets reportés d'assemblée en assemblée, qui finissent souvent en travaux. Notez aussi les procès avec des voisins ou le promoteur et les plaintes répétées d'humidité ou de fuites. Un traducteur peut aider si les procès-verbaux sont longs.
[1]Inspection de l'immeuble défavorable : des travaux que personne ne vote
L'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE en espagnol) est le contrôle périodique au cours duquel un technicien note les défauts des parties communes et le délai pour les réparer. En Communauté valencienne, par exemple, le rapport d'évaluation est obligatoire pour les immeubles d'habitation de plus de 50 ans et vaut 10 ans à compter de son dépôt en ligne. Un résultat défavorable ne signifie pas que l'immeuble va s'effondrer, mais qu'il y a des travaux à faire.
Ces travaux sont nécessaires au respect de l'obligation de conservation, et la loi les traite comme obligatoires : l'assemblée ne décide pas s'ils se font, seulement comment la derrama est répartie et payée (article 10.2.a). Une inspection défavorable récente sans travaux réalisés est donc l'un des signes les plus nets d'appels de fonds à venir, avant même qu'ils n'apparaissent dans un procès-verbal.
[1][4]Ce que le rapport HOUSINGFAX peut signaler à l'avance
Le rapport HOUSINGFAX réunit 22 vérifications sur des sources officielles, et la première porte sur l'état de l'immeuble. Là où existe un registre public des inspections que le rapport consulte, en Communauté valencienne, au Pays basque et à Madrid, il montre la date, le résultat et la validité de la dernière inspection ; en Communauté valencienne, il liste en plus les défauts de chaque élément avec leur délai, urgent ou à moyen terme, soit les travaux les plus susceptibles de devenir une derrama. Hors de ces registres, il l'indique, et l'année de construction du Catastro oriente ce qu'il faut examiner.
Ce qu'il ne fait pas : il ne lit pas les procès-verbaux, ne vérifie pas les dettes et ne connaît pas les appels de fonds votés, qui dépendent du syndic. Commencez par le rapport gratuit, qui affiche le voyant de chaque vérification avec les données de votre immeuble ; l'inspection enregistrée apparaît en entier dans le rapport complet (19 €), et le rapport essentiel (11 €) couvre les autres vérifications. En PDF en quelques minutes, en français, paiement unique, sans compte.
[4]Que demander au syndic
Les questions à poser par écrit, par l'intermédiaire du vendeur tant que vous n'êtes pas propriétaire : y a-t-il des derramas votées restant à percevoir, pour quel montant et selon quel calendrier ? Des travaux sont-ils à l'étude ou des devis demandés pour la prochaine assemblée ? Quel est le montant des charges ordinaires de ce lot et ont-elles augmenté ces dernières années ? Combien contient le fonds de réserve et quel était le dernier budget ?
Et aussi : l'inspection de l'immeuble est-elle à jour et quels défauts restent à réparer ? Y a-t-il des procès en cours ou des sinistres déclarés ? Un copropriétaire doit-il des sommes importantes que la copropriété devra réclamer ? Rappelez-vous enfin qu'après l'achat, le changement de propriétaire doit être notifié au secrétaire de la copropriété : si le vendeur ne le fait pas, il reste solidairement tenu avec l'acheteur des dettes postérieures (article 9.1.i).
[1]Comment l'écrire dans le contrat d'arras
Les arras sont le premier engagement avec de l'argent, et avec des arras pénitentielles se retirer coûte l'acompte à l'acheteur, ou le double au vendeur (article 1454 du Code civil). Si une derrama surgit après la signature, négocier devient bien plus difficile. La clause sur les appels de fonds a donc sa place dans les arras, pas seulement dans l'acte.
Ce que l'on y inclut en général : une déclaration du vendeur sur les appels de fonds votés et les travaux connus ; qui paie chacun, ou la baisse de prix ; la retenue d'une somme à l'acte si des échéances restent dues ; et ce qui se passe si un appel de fonds non déclaré apparaît avant la signature. Faites relire la rédaction exacte par un avocat indépendant ou le notaire, dans une langue que vous comprenez.
[2]Limites
Cette page résume ce que dit la loi et ce qu'il vaut la peine de demander, mais ce n'est pas un conseil juridique : chaque copropriété a ses statuts et ses décisions, et un avocat ou le syndic peut vous dire comment les règles s'appliquent à votre cas. Le rapport HOUSINGFAX ne remplace pas non plus une inspection technique sur place de l'immeuble : il résume ce que disent les registres.
Si une question reste sans réponse, notez-la comme en attente. Une copropriété qui ne montre pas ses procès-verbaux, ou un syndic qui ne répond pas avant les arras, est une raison d'attendre ou de convenir d'une condition écrite.
[1][2]Réponses brèves
Qui paie une derrama votée avant la vente de l'appartement ?
Pour des travaux d'amélioration, la loi espagnole sur la copropriété la met à la charge de celui qui est propriétaire lorsque chaque échéance devient exigible (article 17, règle 11). Si des échéances tombent après l'acte notarié, l'acheteur peut donc payer. En pratique, acheteur et vendeur conviennent de qui la supporte ou la déduisent du prix. Écrivez-le dans le contrat d'arras, sans attendre l'acte.
La nota simple mentionne-t-elle les derramas de la copropriété ?
Non. La nota simple du registre foncier décrit le bien, son propriétaire et les charges inscrites, comme les hypothèques ou les saisies. Les appels de fonds votés figurent dans les procès-verbaux d'assemblée, et les dettes envers la copropriété dans le certificat du secrétaire ou du syndic, que le vendeur doit fournir à la signature de l'acte sauf si l'acheteur l'en dispense expressément.
Le fonds de réserve est-il restitué au vendeur ?
Non. Le fonds de réserve appartient à la copropriété, pas à chaque copropriétaire, donc le vendeur ne récupère pas sa part. La loi sur la copropriété exige qu'il ne descende pas sous 10 % du dernier budget ordinaire (article 9.1.f). Pour l'acheteur, c'est un indice utile : un fonds faible ou tout juste dépensé annonce en général que les prochains travaux seront payés par une derrama.
L'assemblée peut-elle refuser des travaux exigés par l'inspection de l'immeuble ?
Elle ne peut pas décider qu'ils ne se feront pas. Les travaux de conservation, de sécurité ou d'accessibilité sont obligatoires selon l'article 10 de la loi sur la copropriété : l'assemblée décide seulement de la répartition de la derrama et de ses échéances. C'est pourquoi une inspection défavorable récente sans travaux réalisés est un signe clair d'appels de fonds à venir, même avant tout procès-verbal.
Puis-je consulter les procès-verbaux avant d'être propriétaire ?
Le syndic conserve les procès-verbaux et les autres documents à la disposition des copropriétaires (article 20 de la loi sur la copropriété). En tant qu'acheteur, demandez-les par l'intermédiaire du vendeur, idéalement ceux des trois à cinq dernières années. S'ils ne vous sont pas fournis avant la signature des arras, c'est une raison d'attendre ou de prévoir une condition écrite dans le contrat.
Sources consultables
Ces références permettent de vérifier le contexte primaire. Leur présence ne transforme pas une source de contexte en diagnostic.
- Loi 49/1960 sur la copropriété (Ley de Propiedad Horizontal), articles 9, 10, 17, 19 et 20 — BOE (Journal officiel espagnol)Source officielle vérifiée le 30 septembre 2026.
- Code civil espagnol, article 1454 (arras) — BOE (Journal officiel espagnol)Source officielle vérifiée le 30 septembre 2026.
- Colegio de Registradores (ordre des conservateurs du registre foncier) — Contenu d'une nota simple ou d'un certificatSource officielle vérifiée le 30 septembre 2026.
- Generalitat Valenciana — Rapport d'évaluation des immeubles d'habitation (IEEV.CV)Source officielle vérifiée le 30 septembre 2026.
Prochaine étape prudente
Organisez les informations disponibles sans anticiper les conclusions
Le parcours privé sépare les preuves, les absences et les limites. Il ne confirme pas les matériaux et ne détermine pas la sécurité du bâtiment.
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