Comment savoir dans quel état est un immeuble avant d'acheter un appartement en Espagne ?

Comment vérifier l'état d'un immeuble avant d'acheter ?

Par cinq voies complémentaires : l'inspection de l'immeuble inscrite dans un registre, un expert en bâtiment que vous mandatez, les documents de la copropriété, votre propre visite et un rapport qui réunit les registres officiels. Dans la région de Valence et au Pays basque, l'inspection de l'immeuble est obligatoire dès 50 ans.

Aucune ne dit tout. L'inspection a une date et peut être dépassée ; l'expert voit beaucoup mais coûte du temps et de l'argent ; les procès-verbaux montrent ce que la copropriété a discuté, pas ce qu'elle a tu ; la visite dépend de votre œil, et un rapport de registres n'entre pas dans l'immeuble. Ensemble, elles laissent peu de surprises pour après le contrat d'arras (le compromis avec versement d'un acompte).

Que dit l'inspection de l'immeuble et où la trouver ?

L'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE) est le contrôle périodique que la copropriété confie à un technicien : état de conservation, défauts et délais pour les corriger. Chaque région fixe ses règles ; dans la région de Valence et au Pays basque, elle est obligatoire dès que l'immeuble dépasse 50 ans et vaut dix ans.

La loi nationale permet seulement à l'administration d'exiger la preuve de l'état de conservation, de l'accessibilité et de l'efficacité énergétique ; le reste de cet article a été annulé par le Tribunal constitutionnel en 2017. Dans la région de Valence, la copropriété la paie et elle est inscrite dans un registre régional. Au Pays basque, elle se renouvelle tous les dix ans et la mairie peut l'exiger plus tôt si l'état de l'immeuble le justifie.

Dans la Communauté de Madrid, le registre intégré des rapports d'évaluation permet de chercher un immeuble par commune et adresse ; les données viennent des mairies et ont une valeur d'information. Dans les autres régions, demandez-la directement au vendeur ou au syndic (administrador de fincas).

Quand faire appel à un expert en bâtiment ?

Quand l'immeuble est ancien, que l'inspection signale des dommages à la structure, que l'inspection obligatoire manque ou que la visite montre des signes d'alerte. Un architecte ou un technicien du bâtiment (arquitecto ou aparejador) peut examiner le logement et les parties communes, évaluer fissures, humidité ou rouille et conseiller des sondages ou des essais.

Il n'existe pas de tarif officiel : la loi espagnole interdit aux ordres professionnels de fixer des barèmes d'honoraires. Demandez deux ou trois devis fermes et ce qu'ils comprennent : visite, photos, rapport écrit, essais, et si l'expert regardera aussi la toiture, la façade et les planchers visibles.

Ne le confondez pas avec la visite de l'expert de la banque. L'expertise bancaire (tasación) vérifie que le bien correspond aux documents et note son état apparent de construction ou d'entretien, mais elle sert à fixer une valeur pour la banque, pas à chercher des défauts.

Que révèlent les procès-verbaux et les documents de la copropriété ?

Ils montrent quels travaux ont été votés, lesquels ont été discutés et quelles plaintes reviennent. Le secrétaire de la copropriété conserve le registre des procès-verbaux et doit garder cinq ans les convocations et autres documents importants. Comme vous n'êtes pas encore propriétaire, demandez au vendeur une copie des procès-verbaux récents.

Demandez aussi l'état des dettes envers la copropriété, délivré en sept jours calendaires au plus, et le dernier budget : le fonds de réserve ne peut être inférieur à 10 % du budget ordinaire. Un appel de fonds voté (derrama), un vote à venir sur la façade ou un procès contre le constructeur changent le vrai prix de l'achat.

Que pouvez-vous voir vous-même à la visite ?

Plus qu'on ne croit, si l'on sait où regarder : façade et balcons, hall et escalier, plafonds de la salle de bains et de la cuisine, descentes, local des compteurs et, si possible, la toiture. Cherchez les fissures qui se répètent, les taches d'humidité, la rouille sur les poutrelles, le béton qui éclate et les portes qui frottent.

Visitez de jour et, si possible, deux fois, dont une après la pluie. Interrogez le gardien ou un voisin sur les travaux récents. C'est ce que fait l'expert de la banque quand il note l'état d'entretien apparent : regarder sans rien ouvrir. Ce que vous voyez n'est pas un diagnostic, mais une liste de questions pour le vendeur, le syndic et, si c'est sérieux, un expert.

Quels documents demander au vendeur ?

Six pièces suffisent pour commencer : la dernière inspection de l'immeuble avec ses annexes, les procès-verbaux des dernières assemblées, le dernier budget avec le fonds de réserve, l'état des dettes envers la copropriété, toute étude technique ou des poutrelles déjà réalisée et les factures des travaux récents sur la façade, la toiture ou les installations.

Demandez-les par écrit et tôt, car certaines dépendent du syndic. Si le vendeur ne les a pas, demandez-lui s'il peut les obtenir : en tant que propriétaire, il a accès aux documents de la copropriété. Un document qui n'arrive pas n'est pas une réponse négative ; c'est une question ouverte à régler avant de verser l'acompte.

Quels signaux justifient de suspendre l'achat ?

Quatre surtout : une inspection défavorable avec des défauts de structure sans travaux faits ; un immeuble qui devrait avoir une inspection et n'en a pas ; de gros travaux votés sans budget ni répartition ; et des dégâts visibles sur les poutrelles ou les planchers. Aucun n'oblige à renoncer, mais tous appellent un expert et une condition écrite.

Suspendre n'est pas abandonner. C'est demander plus de temps, un devis ou une baisse de prix qui couvre le risque, et ne signer les arras qu'ensuite. Un vendeur qui comprend la question fournit en général les documents ; celui qui refuse vous donne, lui aussi, une information.

Qu'apporte le rapport de HOUSINGFAX ?

Il réunit en quelques minutes ce que disent les registres officiels : 22 vérifications avec source et date. La 01, «Dans quel état est le bâtiment ?», cherche l'inspection enregistrée à Valence, au Pays basque et à Madrid ; la 02 et la 03 traitent des risques de l'époque et de l'aluminose, avec un niveau en toutes lettres.

Il croise aussi l'emplacement avec les zones inondables, les mouvements du sol, la sismicité et le radon, et vous dit quoi demander. Commencez par le rapport gratuit, qui affiche le voyant de chaque vérification avec les données réelles de votre immeuble ; le rapport essentiel coûte 11 € et le rapport complet, avec l'état enregistré de l'immeuble, 19 €, en un seul paiement et sans compte.

Quelle combinaison choisir selon le cas ?

Cela dépend de l'immeuble. Récent et sans alerte : le rapport et les documents de la copropriété suffisent en général. Plus de 50 ans : ajoutez l'inspection enregistrée ou demandez-la au vendeur. Avec des défauts en cours, des signaux à la visite ou sans l'inspection obligatoire : faites venir un expert avant les arras.

En pratique, l'ordre le moins cher va du coût le plus bas au plus élevé : d'abord le rapport gratuit et les documents que le vendeur peut fournir, puis votre visite avec une liste, et l'expert seulement si une question reste ouverte. Si vous achetez avec un prêt, l'expertise bancaire viendra de toute façon, mais elle ne remplace aucune de ces voies.

Que ne vous dit aucune de ces voies à elle seule ?

Aucune ne peut exclure un vice caché. L'inspection a une date ; l'expert voit ce qui se voit sans ouvrir ; le rapport lit des registres et n'entre pas dans l'immeuble. Le rapport ne remplace pas une inspection technique sur place de l'immeuble : il vous dit quoi vérifier et quoi demander.

Si une voie laisse une question sans réponse, notez-la «sans donnée» plutôt que de supposer le meilleur, et faites-en une condition écrite dans le contrat d'arras ou une raison d'attendre.