Checklist avant le contrat d'arras : 15 points en Espagne

Pourquoi cette checklist passe avant les arras

En Espagne, le contrat d'arras est l'avant-contrat privé par lequel l'acheteur verse un acompte («señal») pour réserver le logement jusqu'à l'acte notarié. L'article 1454 du Code civil prévoit que, lorsqu'il y a eu des arras, le contrat peut être résolu si l'acheteur accepte de les perdre ou si le vendeur les rend au double. Tout ce que vous découvrez après la signature peut donc vous coûter l'acompte.

Cette liste se fait entre la première visite et la signature des arras, pas la semaine du notaire. Elle compte 15 points en cinq blocs : documents, immeuble, charges de copropriété, emplacement et budget, et le contrat d'arras lui-même. Pour chaque point, vous savez quoi vérifier, où l'obtenir et qui s'en charge. Pour une vue d'ensemble de l'achat d'un appartement en Espagne, lisez notre guide d'achat ; cette page est la liste à imprimer et à cocher.

Comment vérifier un logement avant d'acheter en Espagne ?

Vérifiez cinq blocs avant de signer les arras : les documents (nota simple, fiche cadastrale, certificat énergétique), l'immeuble (année, inspection, procès-verbaux et visite), les comptes de la copropriété, l'emplacement et le budget, et le contrat lui-même. Cela fait 15 vérifications ; cette liste courte s'imprime et se coche.

Documents et immeuble : ☐ 1. Nota simple récente, demandée par vous. ☐ 2. Fiche cadastrale comparée à l'annonce. ☐ 3. Certificat énergétique valide : dix ans, cinq si la lettre est G. ☐ 4. Débarras, parking et terrasse inscrits. ☐ 5. Année de construction notée. ☐ 6. Inspection de l'immeuble, avec résultat et délais. ☐ 7. Procès-verbaux des dernières assemblées. ☐ 8. Visite des plafonds, descentes, façade et toiture.

Copropriété, emplacement, budget et contrat : ☐ 9. État des dettes envers la copropriété, délivré en sept jours calendaires. ☐ 10. Charges, appels de fonds (derramas) et fonds de réserve. ☐ 11. Zone inondable, sol et radon. ☐ 12. Prix face à la valeur de référence. ☐ 13. Frais d'achat calculés. ☐ 14. Type d'arras, délais et conditions par écrit. ☐ 15. Tous les titulaires signent et vous payez par virement. Chaque point est détaillé plus bas.

Documents : points 1 à 4

1. Une nota simple récente. Quoi : le propriétaire inscrit, la description du bien et les charges qui le grèvent (hypothèques, saisies, usufruits). La nota simple est un extrait du registre foncier (Registro de la Propiedad) à valeur purement informative ; seul le certificat du registre fait foi. Où : au registre ou en ligne, avec l'adresse ou la référence cadastrale. Qui : vous ou votre avocat, sans vous contenter de l'exemplaire de l'agence.

2. La fiche du cadastre (Catastro). Quoi : usage, surface construite, année de construction et liste des lots de l'immeuble. Où : le portail en ligne du cadastre (Sede Electrónica del Catastro) ; ce sont des données non protégées que chacun peut consulter (le propriétaire et la valeur cadastrale sont protégés). Qui : vous. Comparez la surface avec l'annonce et la nota simple, et interrogez le vendeur sur tout écart important.

3. Certificat de performance énergétique. Quoi : la lettre, la consommation et la date. Un certificat est valable dix ans au maximum, cinq ans pour la classe G, et toute annonce de vente doit afficher la classe (décret royal 390/2021, articles 13 et 17). Où : auprès du vendeur ; certaines régions le publient aussi dans un registre public. Qui : le vendeur, qui doit en joindre une copie au contrat de vente.

4. Ce que vous voyez doit être inscrit. Quoi : cave, place de parking, terrasse fermée, combles ou attique ; vérifiez qu'ils figurent dans la nota simple et au cadastre, et avec quelle surface. Où : les deux documents ci-dessus et le titre de propriété du vendeur. Qui : vous, avec votre avocat ou le notaire si quelque chose ne colle pas. Une annexe non inscrite ne s'achète pas : réglez la question avant les arras.

L'immeuble : points 5 à 8

5. Année de construction et ce qu'elle implique souvent. Quoi : la décennie renseigne sur les matériaux et les règles applicables (isolation, séismes, amiante, ciment alumineux). Où : la fiche cadastrale du point 2. Qui : vous, avec notre guide sur l'année de construction. 6. Inspection de l'immeuble (ITE ou IEE en espagnol). Quoi : s'il y en a une, sa date, son résultat, les défauts et les délais qu'elle signale. Où : demandez-la au syndic (administrador de fincas) ; certaines régions la tiennent dans un registre public. Qui : vous ou votre agent.

7. Procès-verbaux des assemblées des dernières années. Quoi : travaux votés ou en discussion (façade, toiture, ascenseur, descentes d'eau), procès et plaintes récurrentes. Où : le vendeur ou le syndic. Qui : vous ; en cas de gros travaux votés, demandez le montant et le calendrier. 8. Une visite attentive. Quoi : fissures dans les murs et plafonds, taches d'humidité, rouille sur les poutrelles, portes qui frottent. Qui : vous ; au moindre signe sérieux, un architecte ou un expert du bâtiment avant les arras.

Charges de copropriété : points 9 et 10

9. Attestation de dettes envers la copropriété (comunidad de propietarios). Quoi : si le vendeur est à jour de ses charges. La loi sur la copropriété (article 9.1.e) l'oblige à le déclarer dans l'acte et à fournir une attestation du secrétaire visée par le président, délivrée dans un délai maximal de sept jours calendaires. C'est important, car le logement acheté répond des dettes des anciens propriétaires pour l'année en cours et les trois années civiles précédentes. Qui : le vendeur ; n'y renoncez pas.

10. Charges mensuelles, appels de fonds exceptionnels et fonds de réserve. Quoi : le montant mensuel, les appels de fonds exceptionnels («derramas») votés ou prévus, et si le fonds de réserve atteint le minimum légal d'au moins 10 % du dernier budget ordinaire (article 9.1.f). Où : dernier budget et procès-verbaux. Qui : vous. Précisez dans le contrat d'arras qui paie les appels de fonds déjà votés : c'est l'un des litiges les plus fréquents avant l'acte.

Ce que HOUSINGFAX vérifie dans cette liste

Plusieurs points de cette checklist proviennent de registres publics, et HOUSINGFAX les réunit dans un seul rapport de 22 vérifications sur des sources officielles : la fiche cadastrale (point 2), la classe énergétique lorsque le registre régional la publie (point 3), les risques liés à l'année de construction et l'aluminose (point 5), l'inspection de l'immeuble enregistrée en Communauté valencienne, au Pays basque et à Madrid (point 6), les zones inondables, le sol et le radon (point 11), ainsi qu'un prix de référence avec des frais d'achat indicatifs (points 12 et 13). Chaque donnée porte sa source et sa date.

Ce qu'il ne fait pas : il ne commande pas la nota simple, ne vérifie pas les dettes envers la copropriété et ne lit pas les procès-verbaux, qui restent sur votre liste. La nota simple vous dit qui est le propriétaire ; HOUSINGFAX vous dit comment se porte l'immeuble. Commencez par le rapport gratuit, qui affiche le voyant de chaque vérification avec les données réelles de votre immeuble, puis passez au rapport essentiel (11 €) ou au rapport complet (19 €) : en PDF en quelques minutes, paiement unique, sans compte.

Emplacement et budget : points 11 à 13

11. Risques liés à l'emplacement. Quoi : si la parcelle est en zone inondable, si le sol bouge, la zone radon de la commune, la sismicité, le bruit et la proximité d'industries ou de forêts. Où : des visionneuses officielles comme le système national de cartographie des zones inondables (SNCZI) ou les cartes de bruit, ou un rapport qui les rassemble. Qui : vous, avant de fixer le prix. 12. Prix de référence. Quoi : comparez le prix demandé aux données publiques du quartier et à la valeur de référence du cadastre (valor de referencia), qui sert de base minimale à l'impôt sur l'achat.

Selon le cadastre, si le prix déclaré est inférieur à la valeur de référence, l'impôt est calculé sur cette dernière. Où : le portail du cadastre, après identification. 13. Frais d'achat. Quoi : l'impôt sur les transmissions patrimoniales (ITP, dont chaque région fixe le taux), le notaire, le registre et, le cas échéant, une gestoría (cabinet administratif) et les frais de prêt. Sauf accord contraire, le vendeur paie l'établissement de l'acte et l'acheteur la première copie et la suite (article 1455 du Code civil). Qui : vous, avec votre avocat ou votre banque.

Le contrat d'arras : points 14 et 15

14. Quel type d'arras vous signez et ce qu'elles prévoient. Quoi : s'il s'agit des arras « de dédit » de l'article 1454 (retrait possible en perdant ou en rendant au double l'acompte) ou d'un autre type ; le montant ; la date limite de l'acte ; ce qui se passe si la banque refuse le prêt ; la radiation des charges de la nota simple à la signature ; et qui paie les appels de fonds votés. Qui : un avocat indépendant, idéalement qui relit le contrat avec vous en français et en espagnol.

15. Qui signe et à qui vous payez. Quoi : tous les propriétaires inscrits dans la nota simple signent (ou une personne munie d'une procuration valable), et l'acompte se paie par virement sur le compte d'un propriétaire, jamais en espèces ni à un tiers sans autorisation écrite. Où : la nota simple du point 1. Qui : vous. Une fois les 15 points cochés, les arras ne sont plus un pari mais une décision éclairée.

Limites de cette checklist

Cette liste organise ce qu'il faut savoir avant d'engager de l'argent, mais elle ne remplace ni le conseil d'un avocat sur le contrat ni le contrôle de l'acte par le notaire. Elle ne remplace pas non plus une inspection technique sur place de l'immeuble : les registres disent ce qui a été déclaré, pas ce qu'il y a dans un plancher.

Si un point reste sans réponse, notez « sans donnée » au lieu de le considérer comme réglé. Un document manquant est une question pour le vendeur, et une question sans réponse avant les arras est une bonne raison d'attendre ou d'ajouter une condition écrite au contrat.

Questions fréquentes

Que se passe-t-il si je renonce après avoir signé les arras ? Avec des arras de dédit, vous perdez l'acompte ; si c'est le vendeur qui se retire, il vous rend le double (article 1454 du Code civil). D'où l'intérêt de faire la checklist avant.

La nota simple indique-t-elle les dettes envers la copropriété ? Non. Elle décrit le bien, la propriété et les charges inscrites ; les dettes de copropriété se prouvent par l'attestation du secrétaire exigée par la loi sur la copropriété.

Qui demande l'attestation de dettes de copropriété ? Le vendeur, auprès du syndic ou du secrétaire, qui doit la délivrer sous sept jours calendaires. Sans elle, l'acte ne peut pas être signé, sauf si l'acheteur y renonce expressément.

Puis-je faire cette checklist depuis la France, la Belgique ou la Suisse ? En grande partie. Les données cadastrales, la classe énergétique et les risques de l'emplacement sont en ligne, et un rapport HOUSINGFAX les réunit en quelques minutes ; la nota simple se commande en ligne et un avocat sur place peut réunir les documents de la copropriété.

La liste vaut-elle pour une maison individuelle ? Oui, sauf les points de copropriété lorsqu'il n'y en a pas. Pour une maison individuelle, la parcelle, le sol et les risques de l'emplacement pèsent davantage.