Comment vérifier un logement en Espagne sans vous déplacer ?

Que vérifier quand on achète en Espagne depuis l'étranger ?

Il s'agit de vérifier qui est propriétaire, quelles charges pèsent sur le bien, dans quel état est l'immeuble et quels risques présente l'emplacement, avant de verser l'acompte du contrat d'arras. Selon l'article 1454 du Code civil espagnol, l'acheteur qui se retire ensuite perd cet acompte. Depuis l'étranger, l'essentiel se fait en ligne.

Vivre hors d'Espagne ne change pas la liste des vérifications, mais qui s'en charge. Certaines se font seul, devant un ordinateur ; d'autres demandent un représentant muni d'une procuration ; d'autres encore, une personne dans l'immeuble. Cet article les range dans ces trois groupes. Le parcours d'achat étape par étape (NIE, compte bancaire, impôts, notaire) figure dans notre guide pour acheter un bien en Espagne ; la liste à cocher avant le contrat d'arras, dans la checklist des arras.

Que pouvez-vous vérifier en ligne sans vous déplacer ?

Trois vérifications ne demandent qu'une connexion : la fiche du Catastro, la nota simple du registre de la propriété et les cartes officielles des risques. La nota simple coûte 9,02 € par bien, taxes non comprises, et les conservateurs ajoutent une traduction anglaise pour 30 €, taxes non comprises. Les deux arrivent par courriel.

Le Catastro (le cadastre fiscal espagnol) permet à chacun de consulter l'emplacement, la référence cadastrale, la surface, l'usage et la qualité de construction d'un bien ; seuls le nom du propriétaire et la valeur cadastrale sont protégés. Comparez la surface avec l'annonce et demandez l'explication d'un écart important. La nota simple indique le propriétaire inscrit et les hypothèques, saisies ou autres charges : commandez-la vous-même plutôt que de vous fier à la copie de l'agence, car les charges peuvent changer d'une semaine à l'autre.

Les risques de l'emplacement sont aussi publics : zones inondables dans la visionneuse SNCZI, cartes de bruit, carte du radon et aléa sismique. La difficulté, c'est l'espagnol ; notre guide de la carte des zones inondables en Espagne explique les termes.

Pour quoi faut-il un représentant en Espagne ?

Pour tout ce qui exige votre signature quand vous ne pouvez pas venir : le contrat d'arras, l'acte chez le notaire (escritura), parfois l'ouverture du compte. La procuration (poder) se donne devant un notaire espagnol, dans un consulat d'Espagne ou devant un notaire de votre pays ; dans ce dernier cas, avec une apostille ou une légalisation.

L'apostille vient de la Convention de La Haye du 5 octobre 1961 : elle remplace la chaîne de légalisations des actes publics entre les pays signataires, soit pratiquement tous selon le notariat espagnol. Pour les pays hors convention, le ministère espagnol des Affaires étrangères décrit la légalisation diplomatique. Demandez à l'avance au notaire espagnol qui recevra l'acte s'il exigera aussi une traduction assermentée.

Gardez la procuration étroite : un bien, un prix maximal, les conditions convenues. Confiez-la à un avocat qui travaille pour vous, pas à l'agent du vendeur. Le NIE, le numéro fiscal des étrangers, se demande aussi depuis l'étranger dans un consulat d'Espagne, avec le formulaire EX-15 et la taxe 790 code 012 ; la police doit statuer dans un délai maximal de cinq jours après réception de la demande.

Que ne peut-on pas vérifier depuis un écran ?

L'état réel de l'immeuble et du logement : humidité, fissures, poutrelles rouillées, toiture, ascenseur, descentes d'eau. Les registres décrivent ce qui a été déclaré, pas ce qu'il y a dans un plancher. Pour cela, il faut trois documents de la copropriété et, si quelque chose cloche, un technicien sur place.

Ces trois documents sont la dernière inspection de l'immeuble (ITE ou IEE en espagnol), les procès-verbaux des assemblées des dernières années et le certificat de dettes envers la comunidad de propietarios (la copropriété). Les procès-verbaux montrent les travaux et appels de fonds votés (derramas) ; l'inspection, les défauts et leurs délais. Le vendeur ou le syndic (administrador de fincas) les fournit ; un avocat sur place peut les récupérer pour vous.

Si vous ne pouvez pas visiter, demandez un appel vidéo en direct plutôt qu'une visite enregistrée. Faites montrer les plafonds de la salle de bains et de la cuisine, la cage d'escalier, le toit-terrasse, la façade depuis la rue et le garage. Ce qui vous inquiète pendant l'appel justifie d'envoyer un architecte ou un technicien du bâtiment (arquitecto técnico) avant le contrat d'arras, pas après.

Quels mots espagnols rencontrerez-vous en chemin ?

Les documents d'un achat en Espagne reprennent toujours les mêmes mots : « nota simple » (extrait du registre de la propriété), « escritura » (acte notarié), « poder » (procuration), « arras » (contrat avec acompte), « comunidad de propietarios » (copropriété), « administrador de fincas » (syndic) et « derrama » (appel de fonds). Les connaître raccourcit chaque échange avec votre avocat.

D'autres apparaissent dans les papiers de l'immeuble : « acta » (procès-verbal d'assemblée), « certificado de deudas » (certificat de dettes envers la copropriété), « cargas » (charges sur le bien, comme une hypothèque ou une saisie), « referencia catastral » (référence cadastrale) et « gestor » ou « gestoría » (mandataire pour les démarches fiscales). Quand un document n'existe qu'en espagnol, demandez à votre avocat de vous en résumer ces points en français avant de signer quoi que ce soit.

Que vérifie HOUSINGFAX pour vous, en français ?

HOUSINGFAX réunit la partie registres de ce travail dans un rapport de 22 vérifications sur des sources officielles espagnoles : Catastro, année de construction, aluminose, inspection de l'immeuble enregistrée là où le registre régional est intégré (Communauté valencienne, Pays basque, Madrid), zone inondable, mouvement du sol, radon, aléa sismique, bruit et un prix de référence.

Chaque chiffre cite sa source espagnole et sa date, ce qui permet de transmettre le rapport à votre avocat ou à votre notaire ; il donne aussi une estimation indicative des frais d'achat, que votre gestor (mandataire pour les démarches fiscales et administratives) confirmera. Commencez par le rapport gratuit, qui affiche chaque vérification avec les données réelles de votre immeuble ; le rapport essentiel coûte 11 € et le rapport complet, avec l'état de conservation enregistré, 19 €. En PDF en quelques minutes, paiement unique, sans compte. La nota simple et les procès-verbaux restent sur votre liste.

Checklist de l'acheteur à distance

En ligne, seul : 1. Fiche du Catastro (surface, usage, année). 2. Nota simple, en anglais si besoin. 3. Cartes d'inondation, de radon, de bruit et de sismicité, ou un rapport qui les réunit. 4. Un prix de référence du quartier. Par un représentant : 5. NIE, par un consulat si besoin. 6. Procuration étroite et en bonne forme. 7. Avocat indépendant qui relit avec vous le contrat d'arras, en français et en espagnol.

Sur place ou par la copropriété : 8. Inspection de l'immeuble et ses défauts. 9. Procès-verbaux, travaux et appels de fonds votés. 10. Certificat de dettes envers la copropriété. 11. Visite vidéo en direct et, si besoin, un technicien. Pour finir : 12. Signer les arras seulement quand les points 1 à 11 ont une réponse, car l'acompte est ce que vous perdez si vous vous retirez.

Quelles sont les limites d'un achat sans visite ?

Vérifier à distance réduit l'incertitude sans la supprimer. Les registres peuvent être en retard, la nota simple n'a qu'une valeur informative et un appel vidéo ne montre que ce que vise la caméra. Un rapport fondé sur des registres ne remplace pas une inspection technique sur place ni le conseil juridique sur le contrat.

Quand un point reste sans réponse, notez-le « sans donnée » plutôt que de le considérer comme réglé. Une question ouverte avant le contrat d'arras est une bonne raison d'attendre ou d'ajouter une condition écrite qui vous permette de vous retirer sans perdre l'acompte si la réponse est mauvaise.