Que vérifier avant d'acheter un appartement à Valence ?

L'inspection de l'immeuble à Valence : ce qu'exige la région

Dans la Communauté valencienne, tout immeuble d'habitation de plus de 50 ans doit disposer d'un rapport d'évaluation de l'immeuble, la forme régionale de l'inspection de l'immeuble espagnole (ITE ou IEE). Il est encadré par le décret 53/2018 du 27 avril. Les propriétaires le paient, un architecte ou un ingénieur du bâtiment le signe, et il reste valable 10 ans à partir de son dépôt en ligne au registre.

Le recensement de 2021 compte à Valence 193 385 logements dans des immeubles construits entre 1961 et 1980. Ceux des années 1960 ont déjà dépassé les 50 ans, ceux des années 1970 les atteignent maintenant : l'obligation concerne donc une grande partie des appartements anciens que vous verrez sur les portails espagnols.

Le gouvernement régional propose avec GESIEE une recherche publique de rapports résumés : pour une adresse, vous voyez s'il existe un rapport et de quand il date. Ce dont l'acheteur a vraiment besoin, c'est du détail : quels défauts le technicien a relevés, sur quelle partie de l'immeuble, avec quelle urgence et combien de temps le rapport reste valable. C'est ce que présente la vérification 01 du rapport, avec la date de consultation du registre.

Inondations à Valence : cinq ARPSI et le PATRICOVA

Le système national de cartographie des zones inondables (SNCZI) du ministère de la Transition écologique place 5 zones à risque potentiel important d'inondation (ARPSI) sur la commune. D'après le SNCZI, elles regroupent des tronçons comme le Turia jusqu'à la ville, la rambla de Chiva ou del Poyo, le barranco del Carraixet, le barranc de Picassent vers l'Albufera et une bande côtière de l'embouchure du Carraixet à la plage de la Malvarrosa. La première couche qui touche la commune est la crue fluviale décennale.

Le gouvernement régional a en plus son propre plan contre les inondations, le PATRICOVA, approuvé par le décret 201/2015. Sa carte des aléas, publiée par l'Institut cartographique valencien (ICV), compte six niveaux qui combinent la fréquence de la crue (tous les 25, 100 ou 500 ans) et la hauteur d'eau (plus ou moins de 0,8 mètre), plus une classe géomorphologique. Un immeuble peut être hors de la carte nationale et dans le PATRICOVA, ou l'inverse : le rapport consulte donc les deux et affiche une carte pour chacune.

L'épisode de DANA commencé le 28 octobre 2024 a provoqué de graves inondations dans la province. Le décret-loi royal 6/2024 a inscrit dans sa liste des communes touchées les quartiers du sud de Valence : Faitanar, La Torre, Forn d'Alcedo, Castellar-Oliveral, Pinedo, El Saler, El Perellonet et El Palmar. Si vous cherchez dans ce secteur, demandez à la copropriété (comunidad de propietarios) si l'eau est entrée au rez-de-chaussée ou au garage, ce qui a été réparé, si des sinistres restent ouverts auprès de l'assureur et si des travaux sont prévus.

Séismes, radon et mouvements du sol

La norme sismique espagnole NCSE-02 attribue à Valence une accélération sismique de base de 0,06 g. À partir de 0,04 g, la norme s'applique aux bâtiments d'importance normale, sauf les structures à portiques bien contreventés tant que la valeur reste sous 0,08 g. Pour un immeuble des années 1960 ou 1970, antérieur à cette norme, la bonne question est de savoir quels travaux structurels il a connus et ce qu'en dit l'inspection.

Pour le radon, la situation est plus simple : Valence ne figure pas à l'annexe B du chapitre radon du code espagnol de la construction (Código Técnico), elle n'est donc ni en zone I ni en zone II. La vérification 22 ajoute tout de même le potentiel radon cartographié par le Conseil de sécurité nucléaire pour la parcelle, et la vérification 13 le mouvement vertical du sol mesuré par les satellites Copernicus.

Bruit, certificat énergétique et industries proches

À Valence, le rapport utilise, en plus de la carte stratégique nationale, la carte du bruit sur 24 heures de la mairie, datée de 2022 ; c'est aujourd'hui la seule ville valencienne où cette couche municipale est disponible. Pour un appartement donnant sur une grande avenue ou une rocade, le bruit compte souvent autant que l'orientation.

Le registre régional des certificats de performance énergétique, publié par l'ICV, se consulte par référence cadastrale : quand un certificat existe, le rapport en donne la classe, la consommation, les émissions et la date d'expiration. Le registre régional des installations industrielles (RAICV) lui permet de lister les sites industriels et de traitement des déchets les plus proches.

Côté marché, le ministère du Logement publie pour Valence une valeur moyenne d'expertise de 2 907,9 € le m² au premier trimestre 2026, en hausse de 17 % sur un an. Les statistiques du ministère de l'Intérieur recensent 74,32 infractions pénales pour 1 000 habitants en 2025, pour une moyenne nationale de 50,38.

Ce que le rapport vous apporte à Valence et ce qu'il coûte

Avant de vous demander quoi que ce soit, HOUSINGFAX vérifie gratuitement si le registre régional contient l'inspection de l'immeuble. Si oui, vous pouvez choisir le rapport complet avec état du bâtiment (19 €) : résultat, défauts par délai, accessibilité et validité, plus toutes les autres vérifications. Sinon, le rapport essentiel (11 €) couvre le reste. Le rapport gratuit montre d'abord les 22 vérifications de votre immeuble, avec les données clés floutées.

Notre rapport d'exemple est un vrai rapport sur un immeuble de Valence, dont les données d'identification sont masquées : vous y voyez comment se lisent l'inspection, le PATRICOVA et la carte du bruit. La note simple du Registre de la propriété vous dit qui est le propriétaire ; HOUSINGFAX vous dit dans quel état est l'immeuble. Le rapport ne remplace pas une inspection technique sur place.