Que vérifier avant d'acheter un appartement à Madrid ?

Un parc de logements des années soixante

Le recensement de 2021 compte 1 533 221 logements à Madrid. La décennie la plus fournie est 1961-1970, avec 360 734 logements, suivie de 1971-1980 avec 231 957 et de 1951-1960 avec 184 107. Une grande partie des appartements « à rénover » proposés aujourd'hui vient de ces décennies.

C'est aussi l'époque où l'Espagne a utilisé le ciment alumineux dans des poutrelles préfabriquées de plancher, surtout entre 1950 et 1970. Quand l'humidité atteint les armatures, le béton peut se dégrader : c'est ce que les Espagnols appellent l'aluminose. L'année ne dit pas quelles poutrelles porte un immeuble, mais elle indique quand poser des questions sur le plancher et les réparations passées.

L'inspection de l'immeuble à Madrid

Dans la région de Madrid, l'inspection de l'immeuble (ITE ou IEE) prend la forme du rapport d'évaluation du bâtiment, encadré par le décret 103/2016. Il est obligatoire pour les immeubles d'habitation collective de plus de 50 ans et lorsque les propriétaires demandent des aides publiques pour des travaux d'entretien, d'accessibilité ou d'efficacité énergétique. Une maison individuelle n'y est soumise que si son propriétaire sollicite ces aides.

Le rapport examine l'état de conservation, l'accessibilité et la performance énergétique. Un rapport complet est valable 10 ans et doit être inscrit dans les 3 mois suivant la dernière visite. C'est la copropriété (comunidad de propietarios) qui le commande, et les réparations qu'il demande sont payées par tous les copropriétaires, souvent par un appel de fonds exceptionnel (derrama).

La région inscrit ces rapports dans un registre public, le Registro Integrado Único. HOUSINGFAX interroge ce registre à partir de l'adresse et vous montre l'appréciation globale qu'il publie pour l'immeuble.

Inondations, séismes et radon

Le système national de cartographie des zones inondables (SNCZI) recense sur la commune 2 ARPSI, des zones à risque potentiel important d'inondation, dans le bassin du Tage, ainsi que des zones inondables cartographiées dès la période de retour de 10 ans. La plupart des rues sont loin de tout cours d'eau : c'est l'adresse exacte qui compte.

Madrid ne figure ni dans l'annexe de la norme parasismique NCSE-02, qui ne liste que les communes à partir de 0,04 g d'accélération sismique de base, ni dans les zones I ou II de radon du code espagnol de la construction. Le rapport vérifie tout de même les deux à l'emplacement exact de l'immeuble.

Prix et contexte

La valeur d'expertise moyenne du logement libre atteignait 5 466 €/m² au premier trimestre 2026, soit 16,1 % de plus qu'un an plus tôt, selon le ministère espagnol du Logement. Les écarts entre arrondissements sont importants.

Le bilan de la criminalité 2025 relève à Madrid 65,5 infractions pénales connues pour 1 000 habitants, contre 50,4 en moyenne nationale. Ce chiffre vaut pour toute la commune, pas pour une rue.

Ce qu'il faut demander avant de verser des arrhes

En Espagne, l'acompte se verse généralement par un contrat d'arrhes (arras) : se retirer ensuite fait perdre la somme. Demandez avant le dernier rapport d'évaluation du bâtiment, un certificat de la copropriété attestant l'absence d'impayés, les procès-verbaux des deux dernières assemblées et le certificat énergétique. Demandez quels travaux sont votés et qui les paie.

La note simple du Registre de la propriété vous dit qui est le propriétaire ; HOUSINGFAX vous dit dans quel état est l'immeuble. Commencez par le rapport gratuit ; le rapport essentiel coûte 11 € et le rapport complet avec état du bâtiment, 19 €. Le rapport ne remplace pas une inspection technique de l'immeuble.