Was eine Derrama ist und warum sie Käufer betrifft
In Spanien gehört jede Wohnung eines Mehrfamilienhauses zu einer Comunidad de propietarios, einer Eigentümergemeinschaft, die das Gemeinschaftseigentum bezahlt. Eine Derrama ist eine Sonderumlage: eine außerordentliche Zahlung, die die Eigentümerversammlung nach dem Anteil jeder Wohnung für Arbeiten oder Kosten verteilt, die das monatliche Hausgeld nicht deckt, etwa Fassade, Dach, Aufzug oder Fallrohre. Ist sie beim Kauf schon beschlossen, legt das spanische Wohnungseigentumsgesetz Sonderumlagen für Verbesserungen dem auf, der bei Fälligkeit jeder Zahlung Eigentümer ist (Artikel 17, Regel 11).
Anders gesagt: Was vor dem Verkauf beschlossen wird, kann am Ende der Käufer zahlen, wenn die Raten nach der Beurkundung fällig werden. Derramas sind deshalb eine Preisfrage, nicht nur eine Frage des Gebäudes. Dieser Leitfaden zeigt, wo Sie sie finden, was Sie fragen und wie Sie es schriftlich festhalten. Er ist keine Rechtsberatung: Für Ihren Einzelfall fragen Sie einen unabhängigen Anwalt oder den Hausverwalter.
[1]Wer vor dem Verkauf beschlossene Umlagen zahlt
Das Gesetz hat zwei Teile. Bei Verbesserungen zahlt, wer bei Fälligkeit des jeweiligen Betrags Eigentümer ist (Artikel 17, Regel 11). Bei notwendigen Erhaltungs-, Sicherheits- oder Barrierefreiheitsarbeiten haftet die Wohnung für die Zahlung wie für allgemeine Kosten (Artikel 10.2.c), und der Käufer haftet mit der Wohnung selbst für das, was frühere Eigentümer für das laufende Jahr und die drei vorangegangenen Kalenderjahre schulden (Artikel 9.1.e).
In der Praxis entscheidet vor allem die Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer, wer welche Rate trägt. Häufig wird vereinbart, dass vor dem Arras-Vertrag (dem privaten Anzahlungsvertrag) beschlossene Umlagen der Verkäufer übernimmt oder dass sie vom Preis abgezogen werden, aber das geschieht nicht von selbst: Es muss im Vertrag stehen. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft ändert die Vereinbarung nichts daran, wer der verpflichtete Eigentümer ist; zwischen Ihnen beiden regelt sie, wer wem das Geld erstattet.
[1][2]Die Schuldenbescheinigung: was sie belegt und was nicht
Bei der Beurkundung muss der Verkäufer erklären, dass er gegenüber der Eigentümergemeinschaft keine Rückstände hat, oder angeben, was er schuldet, und eine Bescheinigung über die Schulden vorlegen; ohne sie beurkundet der Notar nicht, es sei denn, der Käufer befreit ihn ausdrücklich davon (Artikel 9.1.e). Sie stellt der Sekretär der Gemeinschaft aus, oft der Hausverwalter, mit Zustimmung des Präsidenten, innerhalb von höchstens sieben Kalendertagen nach der Anfrage.
Diese Bescheinigung betrifft Schulden, nicht künftige Arbeiten: Eine beschlossene Derrama, deren Raten noch nicht fällig sind, erscheint unter Umständen nicht als Schuld. Auch die Nota simple, der Grundbuchauszug, hilft hier nicht, denn sie beschreibt Immobilie, Eigentümer und eingetragene Belastungen. Bitten Sie den Hausverwalter, in der Bescheinigung oder einer gesonderten Notiz auch beschlossene, noch nicht eingezogene Umlagen und ihren Zeitplan anzugeben, und verzichten Sie nicht darauf.
[1][3]Die Rücklage: mindestens 10 %
Jede Eigentümergemeinschaft muss eine Rücklage (fondo de reserva) für Erhaltungs-, Reparatur- und Sanierungsarbeiten sowie für bestimmte Arbeiten zu Barrierefreiheit und Energieeffizienz bilden. Das Gesetz schreibt vor, dass sie nie unter 10 % des letzten ordentlichen Haushalts liegen darf (Artikel 9.1.f), und die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht den einzelnen Eigentümern: Beim Verkauf wird der Anteil des Verkäufers nicht ausgezahlt.
Für Käufer ist sie ein Barometer. Eine Rücklage unter dem Minimum oder eine, die eine Reparatur gerade aufgebraucht hat, deutet darauf hin, dass die nächsten Arbeiten per Derrama bezahlt werden. Eine gut gefüllte Rücklage fängt Überraschungen ab. Fragen Sie, wie viel darin ist, wie hoch der letzte Haushalt war und ob die Rücklage in den letzten zwei Jahren angegriffen wurde.
[1]Wie man die Protokolle der Eigentümerversammlung liest
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung (junta de propietarios) werden in einem Protokollbuch festgehalten, und jedes Protokoll muss unter anderem mindestens Datum, Tagesordnung und gefasste Beschlüsse angeben (Artikel 19). Der Hausverwalter verwahrt die Unterlagen der Gemeinschaft für die Eigentümer (Artikel 20), sodass der Verkäufer Kopien der Protokolle der letzten drei bis fünf Jahre anfordern kann.
Worauf achten: Tagesordnungspunkte wie «fachada» (Fassade), «cubierta» (Dach), «ascensor» (Aufzug), «bajantes» (Fallrohre), «inspección», «presupuesto» (Haushalt) oder «derrama»; bei den Beschlüssen Beträge, Zahl der Raten und Fälligkeiten; und Themen, die von Versammlung zu Versammlung vertagt werden, weil sie meist in Arbeiten enden. Achten Sie auch auf Prozesse mit Nachbarn oder dem Bauträger und wiederholte Beschwerden über Feuchtigkeit oder undichte Stellen. Bei langen Protokollen hilft ein Übersetzer.
[1]Ungünstige Gebäudeinspektion: Arbeiten, über die niemand abstimmt
Die Gebäudeinspektion (auf Spanisch ITE oder IEE) ist die regelmäßige Prüfung, bei der ein Techniker die Mängel an den Gemeinschaftsflächen und die Frist für ihre Reparatur festhält. In der Region Valencia zum Beispiel ist der Gebäudebewertungsbericht für Wohngebäude mit mehr als 50 Jahren Pflicht und gilt 10 Jahre ab der Online-Einreichung. Ein ungünstiges Ergebnis heißt nicht, dass das Gebäude einstürzt, sondern dass Arbeit ansteht.
Diese Arbeiten sind zur Erfüllung der Erhaltungspflicht nötig, und das Gesetz behandelt sie als verpflichtend: Die Eigentümerversammlung entscheidet nicht, ob sie ausgeführt werden, sondern nur, wie die Derrama verteilt und bezahlt wird (Artikel 10.2.a). Eine neuere ungünstige Inspektion ohne erledigte Arbeiten ist deshalb eines der deutlichsten Zeichen für kommende Umlagen, auch bevor sie in einem Protokoll stehen.
[1][4]Was der HOUSINGFAX-Bericht vorab zeigen kann
Der HOUSINGFAX-Bericht bündelt 22 Prüfungen auf Basis amtlicher Quellen, und die erste gilt dem Zustand des Gebäudes. Wo es ein öffentliches Inspektionsregister gibt, das der Bericht abfragt, in der Region Valencia, im Baskenland und in Madrid, zeigt er Datum, Ergebnis und Gültigkeit der letzten Inspektion; in der Region Valencia zudem die Mängel jedes Bauteils mit ihrer Frist, dringend oder mittelfristig, also genau die Arbeiten, die am ehesten zur Derrama werden. Außerhalb dieser Register sagt er das, und das Baujahr aus dem Kataster zeigt, was zu prüfen ist.
Was er nicht tut: Er liest keine Protokolle, prüft keine Schulden und kennt keine beschlossenen Umlagen; das hängt vom Hausverwalter ab. Beginnen Sie mit dem kostenlosen Bericht, der die Ampel jeder Prüfung mit den Daten Ihres Gebäudes zeigt; die registrierte Inspektion sehen Sie vollständig im vollständigen Bericht (19 €), der Basisbericht (11 €) enthält die übrigen Prüfungen. Als PDF in wenigen Minuten, auf Deutsch, Einmalzahlung, ohne Konto.
[4]Was Sie den Hausverwalter fragen sollten
Fragen, die Sie schriftlich stellen sollten, über den Verkäufer, solange Sie noch nicht Eigentümer sind: Gibt es beschlossene, noch nicht eingezogene Derramas, in welcher Höhe und mit welchem Zeitplan? Werden Arbeiten geprüft oder Angebote für die nächste Versammlung eingeholt? Wie hoch ist das Hausgeld dieser Wohnung, und ist es in den letzten Jahren gestiegen? Wie viel ist in der Rücklage, und wie hoch war der letzte Haushalt?
Außerdem: Ist die Gebäudeinspektion aktuell, und welche Mängel sind noch zu beheben? Gibt es laufende Prozesse oder Versicherungsfälle? Schuldet ein Eigentümer größere Beträge, die die Gemeinschaft einfordern muss? Und denken Sie daran, dass der Eigentümerwechsel nach dem Kauf dem Sekretär der Gemeinschaft mitgeteilt werden muss: Tut der Verkäufer das nicht, haftet er gesamtschuldnerisch mit dem Käufer für spätere Schulden (Artikel 9.1.i).
[1]Wie Sie es im Arras-Vertrag festhalten
Der Arras-Vertrag ist die erste Verpflichtung mit Geld, und bei Reuearras kostet ein Rücktritt den Käufer die Anzahlung, den Verkäufer das Doppelte (Artikel 1454 des Zivilgesetzbuchs). Taucht eine Derrama erst nach der Unterschrift auf, wird Verhandeln viel schwieriger. Die Klausel zu Sonderumlagen gehört deshalb in den Arras-Vertrag, nicht erst in die Kaufurkunde.
Was üblicherweise hineinkommt: eine Erklärung des Verkäufers zu beschlossenen Umlagen und bekannten Arbeiten; wer welche zahlt oder der Preisnachlass; der Einbehalt eines Betrags bei der Beurkundung, wenn Raten offen sind; und was gilt, wenn vor der Beurkundung eine nicht angegebene Umlage auftaucht. Den genauen Wortlaut sollte ein unabhängiger Anwalt oder der Notar prüfen, in einer Sprache, die Sie verstehen.
[2]Grenzen
Diese Seite fasst zusammen, was das Gesetz sagt und was sich zu fragen lohnt, ist aber keine Rechtsberatung: Jede Eigentümergemeinschaft hat ihre eigene Satzung und ihre eigenen Beschlüsse, und ein Anwalt oder der Hausverwalter kann Ihnen sagen, wie die Regeln in Ihrem Fall gelten. Auch der HOUSINGFAX-Bericht ersetzt keine technische Begehung des Gebäudes: Er fasst zusammen, was die Register sagen.
Bleibt etwas unbeantwortet, notieren Sie es als offen. Eine Gemeinschaft, die ihre Protokolle nicht zeigt, oder ein Hausverwalter, der vor dem Arras-Vertrag nicht antwortet, ist ein Grund zu warten oder eine schriftliche Bedingung zu vereinbaren.
[1][2]Kurze Antworten
Wer zahlt eine vor dem Verkauf beschlossene Derrama?
Bei Verbesserungen legt das spanische Wohnungseigentumsgesetz sie dem auf, der bei Fälligkeit jeder Rate Eigentümer ist (Artikel 17, Regel 11). Werden Raten erst nach der notariellen Urkunde fällig, kann also der Käufer zahlen. In der Praxis vereinbaren Käufer und Verkäufer, wer sie trägt, oder ziehen sie vom Preis ab. Halten Sie das schriftlich im Arras-Vertrag fest, nicht erst in der Urkunde.
Zeigt die Nota simple die Derramas der Gemeinschaft?
Nein. Die nota simple des Eigentumsregisters beschreibt Immobilie, Eigentümer und eingetragene Belastungen wie Hypotheken oder Pfändungen. Beschlossene Sonderumlagen stehen in den Protokollen der Eigentümerversammlung, Schulden gegenüber der Gemeinschaft in der Bescheinigung des Sekretärs oder der Hausverwaltung. Diese muss der Verkäufer bei der Beurkundung vorlegen, sofern der Käufer nicht ausdrücklich darauf verzichtet.
Wird die Rücklage beim Verkauf an den Verkäufer ausgezahlt?
Nein. Die Rücklage gehört der Eigentümergemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer, der Verkäufer bekommt seinen Anteil also nicht zurück. Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt, dass sie nicht unter 10 % des letzten ordentlichen Haushalts sinkt (Artikel 9.1.f). Für Käufer ist das ein nützliches Signal: Eine niedrige oder gerade aufgebrauchte Rücklage kündigt meist an, dass die nächste Reparatur per Derrama bezahlt wird.
Kann die Eigentümerversammlung Arbeiten aus der Gebäudeinspektion ablehnen?
Sie kann nicht beschließen, dass sie unterbleiben. Arbeiten zur Erhaltung, Sicherheit oder Barrierefreiheit sind nach Artikel 10 des Wohnungseigentumsgesetzes verpflichtend: Die Versammlung entscheidet nur, wie die Derrama verteilt und wann sie gezahlt wird. Deshalb ist eine neuere negative Inspektion ohne erledigte Arbeiten ein deutliches Zeichen für kommende Sonderumlagen, auch wenn noch kein Protokoll sie erwähnt.
Kann ich die Protokolle einsehen, bevor ich Eigentümer bin?
Die Hausverwaltung verwahrt die Protokolle und übrigen Unterlagen für die Eigentümer (Artikel 20 des Wohnungseigentumsgesetzes). Als Käufer fragen Sie daher über den Verkäufer danach, am besten nach denen der letzten drei bis fünf Jahre. Werden sie vor dem Arras-Vertrag nicht vorgelegt, ist das ein Grund zu warten oder eine schriftliche Bedingung in den Vertrag aufzunehmen.
Quellen zum Nachlesen
Diese Verweise ermöglichen die Prüfung des primären Kontexts. Ihr Vorhandensein macht aus einer Kontextquelle keine Diagnose.
- Wohnungseigentumsgesetz 49/1960 (Ley de Propiedad Horizontal), Artikel 9, 10, 17, 19 und 20 — BOE (spanisches Amtsblatt)Amtliche Quelle überprüft am 30. September 2026.
- Spanisches Zivilgesetzbuch, Artikel 1454 (Arras) — BOE (spanisches Amtsblatt)Amtliche Quelle überprüft am 30. September 2026.
- Colegio de Registradores (Kammer der Grundbuchführer) — Inhalt einer Nota simple oder BescheinigungAmtliche Quelle überprüft am 30. September 2026.
- Generalitat Valenciana — Gebäudebewertungsbericht für Wohngebäude (IEEV.CV)Amtliche Quelle überprüft am 30. September 2026.
Der vorsichtige nächste Schritt
Ordnen Sie die verfügbaren Informationen, ohne Schlüsse vorwegzunehmen
Der private Ablauf trennt Belege, Lücken und Grenzen. Er bestätigt keine Materialien und bestimmt nicht die Sicherheit des Gebäudes.
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