Qué es una derrama y por qué te afecta al comprar
Una derrama es un pago extraordinario que la junta de propietarios reparte entre los vecinos, según la cuota de cada piso, para pagar una obra o un gasto que la cuota mensual no cubre: la fachada, la cubierta, el ascensor, las bajantes. Si ya está aprobada cuando compras, la Ley de Propiedad Horizontal pone las derramas para mejoras a cargo de «quien sea propietario en el momento de la exigibilidad» de cada pago (artículo 17, regla 11).
Dicho de otro modo: lo que se vota antes de la venta puede acabar pagándolo el comprador si los plazos vencen después de la escritura. Por eso las derramas no son un asunto de la comunidad, sino del precio. Esta guía explica dónde verlas, qué preguntar y cómo dejarlo por escrito; no es asesoramiento jurídico, y para un caso concreto conviene un abogado o el administrador de fincas.
[1]Quién paga las derramas aprobadas antes de la venta
La regla de la ley tiene dos piezas. Para las mejoras, paga quien sea propietario cuando cada cantidad sea exigible (artículo 17, regla 11). Para las obras necesarias de conservación, seguridad o accesibilidad, el piso queda afecto al pago en los mismos términos que los gastos generales (artículo 10.2.c), y el comprador responde con el propio inmueble de lo que deban los anteriores dueños del año en curso y de los tres años naturales anteriores (artículo 9.1.e).
En la práctica, lo que decide quién paga cada plazo es sobre todo lo que se pacte entre vendedor y comprador. Es frecuente pactar que las derramas aprobadas antes de las arras las asuma el vendedor, o descontarlas del precio, pero eso no ocurre por sí solo: tiene que constar en el contrato. Frente a la comunidad, ese pacto no cambia quién es el propietario obligado; entre vosotros dos, sí dice quién devuelve el dinero a quién.
[1][2]El certificado de deudas: qué acredita y qué no
Al firmar la escritura, el vendedor tiene que declarar que está al corriente con la comunidad o lo que debe, y aportar un certificado sobre el estado de deudas; sin él, el notario no autoriza la escritura salvo que el comprador le exonere expresamente (artículo 9.1.e). Lo emite el secretario de la comunidad, a menudo el administrador, con el visto bueno del presidente, en un plazo máximo de siete días naturales desde que se pide.
Ese certificado habla de deudas, no de obras futuras: una derrama aprobada cuyos plazos aún no han vencido puede no aparecer como deuda. Tampoco la nota simple ayuda aquí, porque describe la finca, la titularidad y las cargas inscritas. Pide al administrador que el certificado, o una nota aparte, indique también las derramas acordadas pendientes de cobro y su calendario, y no renuncies a él.
[1][3]El fondo de reserva: el mínimo del 10 %
Toda comunidad debe tener un fondo de reserva para obras de conservación, reparación y rehabilitación, y también para ciertas obras de accesibilidad y eficiencia energética. La ley fija que no puede ser inferior al 10 % de su último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f), y el fondo pertenece a la comunidad, no a cada vecino: al vender, no se devuelve la parte del vendedor.
Para el comprador es un termómetro. Un fondo por debajo del mínimo o agotado en una reparación reciente anuncia que la próxima obra se pagará con derrama. Un fondo holgado amortigua los imprevistos. Pregunta cuánto hay, cuál fue el último presupuesto y si el fondo se ha usado en los dos últimos años.
[1]Cómo leer las actas de la junta
Los acuerdos de la junta se recogen en un libro de actas, y cada acta debe expresar al menos la fecha, el orden del día y los acuerdos adoptados, entre otros datos (artículo 19). El administrador custodia la documentación de la comunidad a disposición de los propietarios (artículo 20), así que el vendedor puede pedirle copia de las actas de los últimos tres a cinco años.
Qué buscar: en el orden del día, puntos como «fachada», «cubierta», «ascensor», «bajantes», «inspección», «presupuesto» o «derrama»; en los acuerdos, importes, número de plazos y fechas de cobro; y los asuntos que se aplazan junta tras junta, porque suelen acabar en obra. Fíjate también en los pleitos con vecinos o con la constructora y en las quejas repetidas de humedades o goteras.
[1]Inspección del edificio desfavorable: obras que no se votan
La inspección del edificio (ITE o IEE) es la revisión periódica en la que un técnico anota las deficiencias de las zonas comunes y el plazo para repararlas. En la Comunitat Valenciana, por ejemplo, el informe de evaluación es obligatorio en los edificios de viviendas de más de 50 años y vale 10 años desde su presentación telemática. Un resultado desfavorable no significa que el edificio vaya a caerse, sino que hay trabajo pendiente.
Esas obras son necesarias para el deber de conservación, y la ley las trata como obligatorias: la junta no decide si se hacen, solo cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga (artículo 10.2.a). Por eso una inspección desfavorable reciente, sin obras hechas, es una de las señales más claras de derramas próximas, aunque todavía no figuren en ningún acta.
[1][4]Qué puede anticipar el informe de HOUSINGFAX
El informe de HOUSINGFAX reúne 22 comprobaciones sobre fuentes oficiales, y la primera es el estado del edificio. Donde hay registro público de inspecciones que el informe consulta, la Comunitat Valenciana, Euskadi y Madrid, muestra la fecha, el resultado y la vigencia de la última inspección; en la Comunitat Valenciana, además, las deficiencias de cada elemento con su plazo, urgentes o a medio plazo, que son las obras con más papeletas de convertirse en derrama. Fuera de esos registros lo indica, y el año de construcción del Catastro orienta qué revisar.
Lo que no hace: no lee las actas, no consulta deudas ni conoce las derramas acordadas, que dependen del administrador. Empieza por el informe gratuito, que muestra el semáforo de cada comprobación con los datos de tu edificio; la inspección registrada se ve entera en el completo (19 €), y el esencial (11 €) incluye las demás comprobaciones. En PDF en minutos, con pago único y sin registro.
[4]Qué preguntar al administrador de fincas
Las preguntas que conviene hacer, por escrito y a través del vendedor si no eres propietario todavía: ¿hay derramas aprobadas pendientes de cobro, por qué importe y con qué calendario?; ¿hay obras en estudio o presupuestos pedidos para la próxima junta?; ¿cuál es la cuota ordinaria de este piso y ha subido en los últimos años?; ¿cuánto hay en el fondo de reserva y cuál fue el último presupuesto?
Y además: ¿el edificio tiene la inspección al día y qué deficiencias quedan por reparar?; ¿hay pleitos abiertos o reclamaciones de seguro?; ¿algún vecino debe cantidades importantes que la comunidad tenga que reclamar? Recuerda también que, tras la compra, hay que comunicar el cambio de titular al secretario de la comunidad: si el vendedor no lo hace, sigue respondiendo con el comprador de las deudas posteriores (artículo 9.1.i).
[1]Cómo dejarlo por escrito en las arras
Las arras son el primer compromiso con dinero, y con arras penitenciales retirarse cuesta la señal al comprador o el doble al vendedor (artículo 1454 del Código Civil). Si una derrama aparece después de firmarlas, negociar es mucho más difícil. Por eso la cláusula sobre derramas va en las arras, no en la escritura.
Qué suele incluirse: una declaración del vendedor sobre las derramas aprobadas y las obras conocidas; quién paga cada una, o el descuento en el precio; la retención de una cantidad en la escritura si hay plazos pendientes; y qué pasa si aparece una derrama no declarada antes de firmar. La redacción concreta debe revisarla un abogado o el notario.
[2]Límites
Esta página resume lo que dice la ley y lo que conviene preguntar, pero no es asesoramiento jurídico: cada comunidad tiene sus estatutos y sus acuerdos, y un abogado o el administrador de fincas es quien puede decirte cómo se aplica a tu caso. El informe de HOUSINGFAX tampoco sustituye a una inspección técnica en el edificio: resume lo que dicen los registros.
Si algo no tiene respuesta, anótalo como pendiente. Una comunidad que no enseña sus actas o un administrador que no contesta antes de las arras son motivo para esperar o para pactar una condición por escrito.
[1][2]Respuestas breves
¿Quién paga una derrama aprobada antes de vender el piso?
Para obras de mejora, la Ley de Propiedad Horizontal la pone a cargo de quien sea propietario cuando cada pago sea exigible (artículo 17, regla 11), así que puede tocarle al comprador si los plazos vencen tras la escritura. En la práctica, comprador y vendedor pactan quién la asume o la descuentan del precio. Conviene dejarlo por escrito en el contrato de arras, sin esperar a la escritura.
¿La nota simple muestra las derramas de la comunidad?
No. La nota simple del Registro de la Propiedad describe la finca, su titular y las cargas inscritas, como hipotecas o embargos. Las derramas acordadas aparecen en las actas de la junta de propietarios, y las deudas con la comunidad en el certificado del secretario o del administrador, que el vendedor debe aportar al firmar la escritura salvo que el comprador le exonere.
¿Se devuelve el fondo de reserva al vender el piso?
No. El fondo de reserva pertenece a la comunidad de propietarios, no a cada vecino, así que el vendedor no recupera su parte. La Ley de Propiedad Horizontal exige que no baje del 10 % del último presupuesto ordinario (artículo 9.1.f). Para el comprador es una pista útil: un fondo bajo o recién gastado suele anunciar que la próxima obra se pagará con derrama.
¿Pueden los vecinos votar en contra de las obras que pide la inspección del edificio?
No pueden decidir que no se hagan. Las obras necesarias para la conservación, la seguridad o la accesibilidad son obligatorias según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal: la junta decide cómo se reparte la derrama y en qué plazos se paga. Por eso una inspección desfavorable reciente, sin obras hechas, es una señal clara de derramas próximas aunque aún no figuren en un acta.
¿Puedo ver las actas de la comunidad antes de ser propietario?
El administrador de fincas custodia las actas y el resto de la documentación a disposición de los propietarios (artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal). Como comprador, pídelas a través del vendedor, idealmente las de los últimos tres a cinco años. Si no te las facilitan antes de firmar las arras, es motivo para esperar o para pactar una condición por escrito.
Fuentes consultables
Estas referencias permiten revisar el contexto primario. Su presencia no convierte una fuente de contexto en diagnóstico.
- Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, artículos 9, 10, 17, 19 y 20 — BOEFuente oficial verificada el 30 de septiembre de 2026.
- Código Civil, artículo 1454 (arras) — BOEFuente oficial verificada el 30 de septiembre de 2026.
- Colegio de Registradores — Contenido de una nota simple o una certificaciónFuente oficial verificada el 30 de septiembre de 2026.
- Generalitat Valenciana — Informe de evaluación del edificio de viviendas (IEEV.CV)Fuente oficial verificada el 30 de septiembre de 2026.
Siguiente paso prudente
Ordena la información disponible sin adelantar conclusiones
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